住まいを購入する、または売却するときには、まず、土地の値段を調べなければなりません。
土地相場を把握しておくことは住まいの売買の基本です。
土地の値段の調べ方にはどんなものがあるのか。
その特徴及び計算方法も紹介します。
土地の値段は地域で変わる
土地の値段を決めるのは需給バランスと土地の特性
地価が上下する理由
モノの値段は需要と供給のバランスで決まります。
需要が供給を上回れば値段は上がり、需要が供給を下回れば値段は下がります。
土地も原則同じです。
「買いたい」が「売りたい」に勝れば、土地の値段は上がります。
しかし、その逆でしたら、土地の値段は下がります。
なぜ都市部は地価が高いのか
都市部の地価が高い理由として人口が集中していることが挙がります。
そのため、店舗を建てれば多くの来客が見込めます。
立地の良い場所に分譲マンションを建てれば多少高くても完売となることは珍しいことではありません。
一方、地方の地価が下がるのは、やはり過疎化が大きく影響しています。
住む人が減少しているからです。
高値となる土地の条件
需要と供給のバランス以外に土地の値段に影響を及ぼす要因には、土地の形状や周辺環境などが挙げられます。
駅近、広い道路に面している、近くに学校や病院がある、日当たりが良い、犯罪や自然災害が少ない。
このような条件の土地は値段が高くなります。
東京都千代田区と名古屋市の土地相場の比較
具体的な例として東京都千代田区丸の内と 名古屋市中村区名駅の2018年［平成30年］の公示地価を挙げます。
東京都千代田区の公示地価
| 東京都千代田区の公示地価 | |
|---|---|
| 1㎡単価 | 3570万0000 円/㎡ |
| 坪単価 | 1億1801万6528 円/坪 |
| 住所 | 東京都千代田区丸の内2-4-1 |
| 立地 | 東京駅より0m |
名古屋市の公示地価
| 名古屋市の公示地価 | |
|---|---|
| 1㎡単価 | 1180万0000 円/㎡ |
| 坪単価 | 3900万8264 円/坪 |
| 住所 | 名古屋市中村区名駅1-2-2 |
| 立地 | 地下鉄名古屋駅より220m |
どちらも駅前の一等地です。
丸の内は2020年の東京オリンピックを控え、またインバウンドブームも相まってオフィスやホテルの用地ニーズで地価は高騰したままです。
一方、中部圏を代表する名古屋市の玄関口・駅前は再開発が進み高層ビル街となり、さらに2027年のリニア開通に向けてさらなる再開発が急ピッチで進んでいます。
当然、地価も上昇しているのですが、首都と地方ではやはり土地の値段にはかなりの差が生じています。
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土地の値段の調べ方①固定資産税路線価
固定資産税路線価とは
固定資産税を算出するための基準
固定資産税路線価とは、固定資産税を算出するための基準となる土地の価格のことです。
道路に面した宅地の1㎡あたりの価格、路線価が基本となります。
固定資産税路線価の計算は「固定資産税路線価×土地の面積」で求めます。
固定資産税路線価の目安は地価公示地価の約70%です。
固定資産税路線価は市町村で決定している
固定資産税路線価を決めているのは東京都23区、市町村です。
価格はその年の1月1日時点のもので4月初めに公表されます。
また固定資産税路線価は3年おきに改訂されます。
固定資産税路線価の計算方法
固定資産税路線価は路線価に土地の面積を掛けて算出します。
名古屋駅、栄駅、伏見駅、矢場町駅、上前津駅の土地100㎡を例にして固定資産税路線価を計算してみましょう。
名古屋駅（名古屋市中村区名駅1-1-4）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 固定資産税路線価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥7,600,000 | 100㎡ | ¥760,000,000 |
栄駅（名古屋市中区栄3丁目5-12）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 固定資産税路線価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥3,390,000 | 100㎡ | ¥339,000,000 |
伏見駅（名古屋市中区錦二丁目16-24）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 固定資産税路線価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥1,440,000 | 100㎡ | ¥144,000,000 |
矢場町駅（名古屋市中区栄三丁目31-13）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 固定資産税路線価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥1,410,000 | 100㎡ | ¥141,000,000 |
上前津駅（名古屋市中区大須四丁目11-15）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 固定資産税路線価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥556,000 | 100㎡ | ¥55,600,000 |
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土地の値段の調べ方②相続税路線価
相続税路線価とは
相続税や贈与税を算出するための基準
相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出するための基準となる土地の価格のことです。
道路に面した宅地の1㎡あたりの価格、路線価が基本となります。
相続税路線価の計算は「相続税路線価×土地の面積」で求めます。
相続税路線価の目安は地価公示地価の約80%です。
相続税路線価の見方
国税庁のホームページで路線価を調べるとたとえば「8800c」という数字が表記されています。
これは1㎡あたり8800千円、¥8,800,000です。
相続税路線価は国税庁・税務署が決定している
相続税路線価を決めているのは国税庁・税務署です。
毎年1月1日を基準日に7月上旬に公表されます。
相続税路線価評価額の計算方法
相続税路価評価額は相続税路線価に土地の面積を掛けて算出します。
名古屋駅、栄駅、伏見駅、矢場町駅、上前津駅の土地100㎡を例にして相続税路線価評価額を計算してみます。
名古屋駅（名古屋市中村区名駅1-1-4）
| 相続税路線価 | × | 土地の面積 | = | 相続税路線価評価額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥8,800,000 | 100㎡ | ¥880,000,000 |
栄駅（名古屋市中区栄3丁目5-12）
| 相続税路線価 | × | 土地の面積 | = | 相続税路線価評価額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥5,200,000 | 100㎡ | ¥520,000,000 |
伏見駅（名古屋市中区錦二丁目16-24）
| 相続税路線価 | × | 土地の面積 | = | 相続税路線価評価額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥1,500,000 | 100㎡ | ¥150,000,000 |
矢場町駅（名古屋市中区栄三丁目31-13）
| 相続税路線価 | × | 土地の面積 | = | 相続税路線価評価額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥1,600,000 | 100㎡ | ¥160,000,000 |
上前津駅（名古屋市中区大須四丁目11-15）
| 相続税路線価 | × | 土地の面積 | = | 相続税路線価評価額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥550,000 | 100㎡ | ¥55,000,000 |
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土地の値段の調べ方③公示地価
公示地価とは
土地の資産価値を知るものさし
公示地価は地価公示法に基づいて国土交通省が公表する標準地の1㎡あたりの価格です。
標準地は全国で約26,000地点あります。
土地の適正価格や資産価値を知るものさしとして使われています。
新聞などで取り上げられる地価日本一は、この公示地価のことです。
道路に面した土地の1㎡あたりの価格、路線価が基本となります。
公示地価の計算は「路線価×土地の面積」で求めます。
公示地価は国土交通省で決定している
固定資産税路線価を決めているのは国土交通省です。
価格はその年の1月1日時点のもので、3月下旬に公表されます。
公示地価の計算方法
公示地価は路線価土地の面積を掛けて算出します。名古屋駅、栄駅、伏見駅、矢場町駅、上前津駅の土地100㎡を例にして公示地価を計算してみます。
名古屋駅（名古屋市中村区名駅1-1-4）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 公示地価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥10,500,000 | 100㎡ | ¥1,050,000,000 |
栄駅（名古屋市中区栄3丁目5-12）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 公示地価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥7,500,000 | 100㎡ | ¥750,000,000 |
伏見駅（名古屋市中区錦二丁目16-24）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 公示地価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥750,000 | 100㎡ | ¥750,000,000 |
矢場町駅（名古屋市中区栄三丁目31-13）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 公示地価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥520,000 | 100㎡ | ¥52,000,000 |
上前津駅（名古屋市中区大須四丁目11-15）
| 路線価[円/㎡] | × | 土地面積 | = | 公示地価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 数値 | ¥670,000 | 100㎡ | ¥67,000,000 |
全国地価マップを活用
Webサイト全国地価マップなら固定資産税路線価、相続税路線価、公示地価、都道府県地価調査価格など公的価格を簡単に調べることが可能です。
現在お住まいのところや今後購入を検討しているところの地価など知りたい情報が入手できるので、役所や税務署に行く手間を省けます。
一般財団法人資産評価システム研究センター 全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
土地の値段の調べ方④実勢価格
実勢価格とは
これまで紹介してきた固定資産税路線価や相続税路線価、公示地価はいわゆる公的な価格です。
しかし、実際の土地取引の売買は実勢価格で行われています。
相場価格である実勢価格は公的な価格を基準に土地の形状や周辺環境、将来性など総合的な視点から導き出します。
通常路線価よりも実勢価格が上回る傾向にありますが、地価が下落しているエリアでは下回るケースもあります。
実勢価格の調べ方
国土交通省の土地情報総合システムを使えば、過去の取引事例などから簡単に都道府県の実勢価格を調べられます。
土地情報総合システムは不動産を購入された方へのアンケート調査をベースにした取引価格情報です。
取引総額、面積、土地の形状、前面道路、都市計画制限、取引時期などを知ることができます。
国土交通省土地情報総合システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
名古屋エリアの高いエリア・安いエリアはどこ?
平成30年の名古屋市関連の地価動向レポートから気になる名古屋エリアの地価の高いエリアと安いエリアをそれぞれ5区取り上げて、その理由も簡単に紹介します。
宅地選びの参考にしてください。
名古屋市で地価の高いエリア(住宅地)
中区…平均価格\488,200（円/㎡）
名古屋市を代表する繁華街・栄などがあるエリア。
市役所や県庁もある市の中枢を担う。
便利さ、近さで人気。
東区…平均価格￥360,500（円/㎡）
モダンなオフィス街と城下町の雰囲気が漂う、2つの顔を持つエリア。
通勤には便利なエリア。
昭和区…平均価格￥275,500（円/㎡）
教育環境が充実。閑静な住宅街はあこがれのエリア。
千種区…平均価格￥240,000（円/㎡）
交通アクセスが素晴らしい。緑も豊かで住みやすさには定評あるエリア。
瑞穂区…平均価格￥236.100（円/㎡）
昔からの落ち着いた高級住宅街。名古屋市瑞穂公園陸上競技場がシンボルのエリア。
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名古屋市で地価の安いエリア(住宅地)
港区…平均価格￥106,100（円/㎡）
地価が最も安い、名古屋市のウォーターフロントエリア。
親水公園なども整備。
話題の大型商業施設もある。
守山区…平均価格￥115,700（円/㎡）
名古屋市の山の手として人気。
豊かな自然が残る文教地区。
中川区…平均価格￥124,900（円/㎡）
近年ベッドタウンで発展しているが、田園風景ものぞめる。
鉄道網が充実。
南区…平均価格￥128,700（円/㎡）
古来は製塩業が盛んだった歴史のある区。
下町情緒の古い町並みとモダンな戸建やマンションが混在。
緑区…平均価格￥145,700（円/㎡）
公園や緑地が豊富。
人口が最も多い区で子育て世代に人気のエリア。
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まとめ
土地の値段の調べ方を説明しました。
固定資産税の計算には固定資産税評価額。
相続税・贈与税の計算には相続税路線価。
土地の資産価値を知るのには公示地価。
土地は同一でも土地の評価方法によって値段が違います。
実勢価格は実際に不動産会社で売買取引されている価格です。
実勢価格が適正かどうかも公示地価など土地の値段を理解していれば判断することができます。
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