家を建てたら必ずもらう「権利書」「登記簿」とは

住宅を建てたときは、法務局で登記を行います。
この際に、法務局から書類の交付を受けるでしょう。
非常に大切な書類なので、厳重に保管しなければなりません。
ここでは権利証や登記簿について解説していきます。

権利書とは

不動産の登記を済ませた人に対して交付される

不動産に関することで、権利書という言葉を聞いたことのある人は多いでしょう。
権利証というのは俗称で正式には「登記済権利証」と言います。
売買や相続などにより新規で土地や建物を取得し、登記を済ませた人に対して、法務局から交付される書類です。
しかし、登記済権利証が発行されていたのは、2004年までのことで、現在では登記済権利証の発行は行われていません。
現在では登記済権利証の代わりに、「登記識別情報」というものを発行し交付しています。
登記識別情報は12桁の英数字で構成されており、パスワードのような役割を果たしているものです。
登記識別情報通知という書類に不動産の住所地や不動産番号、登記の目的、登記名義人の名前などと一緒に記載されています。
登記識別情報が記載されている部分だけ目隠しシールが貼られているため、開封しないと見られません。
また、現在でも以前の名残で、登記識別情報のことを権利書と呼ぶ人も多いです。

どんなときに必要になるのか

以前の登記済権利証も現在の登記識別情報も、使用する場面はほとんど変わりません。
不動産を譲渡するときや、新規で抵当権を設定するときなどに必要になります。

登記権利証の場合には、登記手続きを行う際に提出が必要になるでしょう。
登記識別情報の場合には書類そのものを提出するのではなく、申請書の中に12桁の英数字を記載します。

これにより、不動産の所有者以外の人が、勝手に登記を移したり抵当権を設定したりできない仕組みになっています。
譲渡や抵当権の設定は、不動産の所有者にとって不利になる内容の手続きであるため、本当に本人の意思なのかどうか確認するのが目的です。

また、登記権利証の交付を受けている不動産は、譲渡しない限り、登記識別情報に切り替えることはできません。

権利書をもし失くしたら

普段使用しないので失くす可能性もある

登記権利証も登記識別情報も、普段使用する機会はほとんどありません。
家を建てて登記を済ませたときに交付を受けてから、10年以上見ていないという人も多いのではないでしょうか。

そのため、どこに保管しているのか忘れてしまう人も珍しくありません。
たいていの場合は、少し家の中を探してみると見つかりますが、中にはいくら探しても見つからないケースもあります。
そのようなときに、再発行してもらおうと考える人もいるでしょう。

しかし、権利書は再発行できないことになっています。
ただ、それだと権利書を紛失すると譲渡も売買もできなくなるため、代替手段が設けられています。

権利書を失くした場合の代替手段

1つは本人確認情報の提供で、弁護士か司法書士に依頼して行います。
弁護士や司法書士が本人と面談などを行うことで、職責により本人確認情報を作成するという方法です。

不動産を譲渡したり抵当権を設定したりする際、この本人確認情報を権利書の代わりに使用すれば登記手続きが可能になります。
ただし、弁護士や司法書士に本人確認情報を作成してもらう際は、かなり費用がかかるのが難点です。

もう1つは、事前通知制度という方法で、権利書を添付せずに登記申請を済ませます。
申請書には、権利書を紛失している旨の記載をしておきましょう。
そうすると、後日法務局から登記内容などが記載された書類が届きます。
この書類は本人限定受取郵便で送付されるため、本人以外の人の手に渡ることはありません。

この書類に実印を押して返送することで、法務局では本人だと判断し、登記申請を受け付けてくれます。
ただし、事前通知制度の場合には、2週間以内に書類の返送を行わなかった場合には登記申請が却下されてしまいます。
登記手続きを行った後、しばらくしてから登記を移せるかどうかが分かるため、譲渡の相手にとっては不安が残るでしょう。
そのため、実際にはあまり用いられていない方法です。

他人による悪用を防止するためには

権利書が自分でどこにあるのか分からない場合には、誰かが持っている可能性があります。
その場合、権利書を持っている人が悪用してしまうかもしれません。

そのため、他人が権利書を悪用するのを防止するための制度があります。
不正登記防止申出と登記識別情報の失効申出です。

不正登記防止申出とは、3ヶ月以内にその不動産に関して登記申請があったときに通知してもらえる制度です。

しかし、3ヶ月経過すると無効になってしまい、3ヶ月ごとに申出を行う必要があります。
もう1つの登記識別情報の失効申出は、その不動産の登記識別情報を使えなくする制度です。
こちらの方は、有効期限は特になく一度申出を行えば永久的に効果があります。
ただし、登記識別情報のある不動産だけに使える制度で、登記権利証の交付を受けている場合には使えません。

登記簿とは


登記簿というのは、登記所に保管されている帳簿のことです。
法人などの情報を記録する商業登記簿と、土地や建物などの情報を記録する不動産登記簿があります。

家を建てたときに関わるのは不動産登記簿の方です。
主に不動産を売買したときや抵当権を設定したとき、抵当権を抹消するときなどに使用します。

登記簿を見れば、いつ誰から誰に所有権が移ったのか現在誰が所有者なのか分かるようになっています。
抵当権に関しても、いつ設定されていつ抹消されたのか分かり、現在の状態も確認可能です。

また、不動産登記簿は土地についての情報を記録する土地登記簿と、建物についての情報を記録する建物登記簿に分かれています。
土地を購入して家を建てる場合、この両方を使うことになるでしょう。
そして、登記簿は法務局に行けば一般の人が閲覧できる仕組みになっています。
インターネットで閲覧することも可能です。
ただし、どちらの方法も手数料がかかります。

なぜ登記簿が必要なのか

登記を行う際には、専門的な知識が必要になるため司法書士に依頼するのが一般的です。
その際に登記費用とは別に、司法書士に対する報酬も支払わなければなりません。

そのため、なぜ登記をしなければならないのか疑問に思う人もいるでしょう。
また、登記簿は誰でも閲覧できてしまうことに疑問を持っている人もいるかもしれません。

自分の家の登記簿を知らない人に見られてしまう可能性もあります。
法務局に登記簿を備え付けているのは、不動産取引の安全を確保するためです。
不動産は非常に大きな金額で取引されるため、所有権のない人が勝手に売買してしまうと、大変なことになってしまいます。

安全に取引できないということになれば、売買を極力控えるようになってしまうでしょう。
そのため、登記という制度を設けています。
法務局で登記簿を閲覧すれば、自分が購入しようとしている不動産の所有権が、相手にあるかどうかを確認可能です。
逆に不動産を売却したいときにも、相手に対して自分に所有権があることを証明できます。

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登記簿の見方・もし失くしたら

登記簿は上から順に表題部と権利部、共同担保目録の3つの箇所に分かれています。

表題部

一番上の表題部に記載するのは、不動産の所在地や面積などに関することです。
建物の場合には種類や構造なども記載されています。

権利部

権利部は甲区と乙区に分かれています。
このうち甲区は、所有者を記載する欄です。

右側の「権利者その他の事項」の欄に現在の所有者の氏名と住所が記載されています。
また、左側の「登記の目的」の欄に記載されているのは所有者が所有権を得た原因です。

例えば、売買や相続などの記載があります。
乙区は所有権以外の情報を記載する欄です。
主に抵当権について記載されています。

設けられている欄は甲区と同じですが、右側の「権利者その他の事項」のところには、抵当権者の氏名や住所を記載します。

また、抵当権の対象となる債務に関しても、債務額や年利などを含めて詳しく記載されるのが甲区との違いです。
抵当権は債務の弁済により消滅しますが、その場合にも消滅した日付と一緒に記載されます。
左側に「登記の目的」の欄がありますが、そこには詳しい記載はされず「抵当権設定」のように簡潔な記載を行います。

共同担保目録

乙区に記載されている抵当権で対象としている債務を他の不動産も共同担保にしている場合、その不動産がこの欄に記載されます。

登記簿謄本を紛失した場合

登記簿謄本には、登記簿に記載されている内容と同じ内容のことがそのまま記載されます。
登記簿謄本を取得することで、自宅でもじっくりと見ることができるでしょう。
また、土地や建物の所有者であることを証明するために、登記簿謄本を使うことも多いです。
しかし、登記簿謄本を紛失してしまうこともあるかもしれません。
その場合は法務局に行けば再発行してもらえます。

権利書と登記簿の違い

権利書と登記簿はよく似ているため、混同してしまっている人もいるかもしれません。
権利書と登記簿の大きな違いは、個人で保管するものか、法務局で保管するものかということです。
登記簿は法務局に保管してあるもので、個人で保管したり持ち出したりすることはできません。
そもそも紙媒体の登記簿はなく、法務局ではデータとして保管されているものです。
また、登記簿謄本という形で登記簿の一部の内容に関して紙媒体の写しを取得することができます。
これに対して、権利書は2004年までに土地や建物の所有権を取得して登記を済ませた人に交付される「登記済権利証」の俗称です。
また2005年以降に土地や建物を取得して登記を済ませた人には、「登記済権利証」は交付されず、代わりに「登記識別情報」が交付されます。
この登記識別情報も登記済権利証と合わせて権利書と呼ばれることが多いです。
いずれも紙に印刷されているという点でも、登記簿と異なります。

まとめ

権利書は紛失しても権利を失うわけではありませんが、悪用のおそれがあるため大切に保管しておきましょう。
また、不動産を購入する際には登記簿を見て権利関係をチェックしておくことが大切です。