賃貸がいいか、持ち家がいいか?

持ち家と賃貸ではどちらが得かという議論をよく見かけます。持ち家派からすると正真正銘のマイホームを持つことや老後の安心感などから持ち家に軍配をあげますし、賃貸派は住宅ローンを背負う必要がなく自由に引っ越しができることなどから賃貸に軍配をあげます。しかしどちらが優れているかは専門家の間でも意見の分かれるところです。そこで、それぞれの特徴や将来予測などを交えて持ち家と賃貸について解説していきます。

持ち家と賃貸、それぞれのメリット

持ち家のメリット

持ち家のメリットは何といっても正真正銘、自分の家を持つことができることです。マイホームを手に入れたという満足感は賃貸住宅では味わえないもので、社会的信用にもつながります。

ローンを支払い終われば完全に自分の家になり、固定資産税や、マンションの場合は管理費や修繕積立費などを除き、月々の家賃などの支払いはありませんので、老後は安心してゆとりのある生活を過ごすことができます。

また注文住宅なら自分のライフスタイルや家族構成を考えた家を建てることができますし、好みの内装にしたり将来を見越してバリアフリー仕様にしたりするなど、自分のこだわりで家を建てることもできます。

戸建て住宅の場合はリフォームや二世帯住宅などに建て替えることも可能です。
一般論としてはローン完済後も長く住み続けることで賃貸と比べコストが安く、戸建て住宅の場合は土地が資産価値を持つのも大きなメリットといえます。

賃貸のメリット

賃貸のメリットは何といっても住宅ローンを借りる必要が無いことです。住宅ローンを借りて持ち家を買った場合、何らかの事情があれば破綻するリスクを背負うことにもなりますが、賃貸ならこうしたリスクからフリーな状態でいられます。

また固定資産税や各種保険、建物を維持するための費用や設備の修繕費なども基本的にかからないなど、家賃以外にかかる費用が少ないことも大きな特徴です。不動産を所有しない分、資産価値が下がることを心配する必要もありません。

引っ越しが自由にできるのも賃貸の大きなメリットです。転勤になったり、今の住まいが手狭になったり、ライフスタイルが変化した場合などもそれに応じて引っ越すことができます。
また土地に拘束されないのも賃貸の特徴です。長く住んでいると近隣とのトラブルや周辺の環境が変わって暮らしづらくなることがあります。また
給料がダウンして今の家賃が苦しくなる場合もあります。
賃貸なら、こうした人生の変化に応じて自由に引っ越しができます。これらは何が起こってもなかなか引っ越しできない持ち家と違い、賃貸の大きなメリットといえます。

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持ち家と賃貸、それぞれのデメリット

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットは家を購入するためのまとまった費用が必要になることです。まずは多額の頭金が必要になり、住宅ローンを借り、何十年にもわたって返済を続ける必要があります。また固定資産税や火災保険、地震保険などは持ち家を持っている限り支払い続けることになります。

長年住み続けていると家は必ず劣化していくの、修繕や備品の交換、リフォームの必要が生じ、それらにかかる金額もバカになりません。
また土地に縛られるという特徴があります。勤め先の転勤などの場合、気軽に引っ越しをすることができず、単身赴任をされている方も多いでしょう。また長年住み続けているうちに、家の前に高い建物が建ったり住宅地にそぐわない建物が建ったりするなど、周りの住環境が変化し暮らしづらくなったとしても、住み替えることは簡単ではありません。

住宅ローンが払えなくなることもあります。病気で仕事を失う、転職などで給料が下がってしまい、住宅ローンを払うために生活の質を落とさざるを得なくなることもあります。住宅ローンが払えなくなると抵当権のついている家は競売にかけられます。

競売では通常より安く買いたたかれることが多いので、住宅ローンも残り、家も失うという結果になることもあります。
家族構成やライフスタイルなどの変化などによって、家を住み替えようとしても、購入時よりも家の資産価値が大きく下がり、思った金額で売れなかったり、なかなか買い手がつかなかったりといったこともあります。

賃貸のデメリット

賃貸は住宅ローンなどの借金の必要はありませんが、住んでいる限り家賃を払い続ける必要があり、長年暮らしても自分の資産には一切なりません。また数年ごとに契約更新の必要があり、その都度更新料が必要になり、家賃が値上げされることもあります。
定年などで収入が減っても家賃を支払い続ける必要があるので、現役時代から将来に向けたマネープランを立てる必要があります。最近は改善されてきてはいますが、高齢者の方は賃貸住宅の入居の際に審査が厳しいという現実もあります。
間取りを変えたり、壁に穴をあけたりするなど自由にリフォームすることはできず、部屋を引き払う時には修繕費を支払わなければいけない場合もあります。
また隣の部屋の音が気になる物件が多く、周りに気を配って生活する必要があり、近所や地域とのコミュニケーションも薄くなりがちです。

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若い時は賃貸?老後のことを考えたら持ち家?

賃貸は今の収入やライフスタイルなどに応じで気楽に暮らすことができるのが魅力です。人気ランキングで上位の「憧れの街」で暮らしたりと、好みのライフスタイルを気軽に満喫したりするには賃貸のほうが優れているといえるでしょう。こうしたことからも若い時のほうの賃貸が便利といえます。
しかし高齢者になった時のことを考えると、退職時に将来の住居費用として2,000万円以上は必要になるともいえます。平均寿命が延び、80歳、90歳以上生きることを想定したマネープランが今の時代は求められています。

一方、持ち家の場合は購入時から住宅ローン返済するまでは多くの費用がかかりますが、住宅ローン返済後は住居費で必要になる金額は固定資産税や各種保険などに限られてくるので、高齢者になってからマイホームで気軽に暮らすことができるようになります。住居費がかからないので、その分、ゆとりある老後を暮らすことができるのが持ち家派の特徴です。

災害の時にメリットが高いのは持ち家?賃貸?

日本は災害大国ですから、日本で暮らす限りどの地域でも地震などの災害にあう可能性があります。
最近では災害に強い住宅も増え、持ち家の場合は災害に考慮して家を建てたり、建売住宅やマンションを購入したりすることが可能です。

対して賃貸では特にアパートなどでは建物が古く地震や火事に弱い場合が多いので、安全面に関しては持ち家のほうが優れているといえます。

しかし近年増えている大型災害の場合は、どのように耐震性能や耐火性能に気を配っても対応できないケースもありますので、どちらが優れているとは一概に言える問題ではありません。

自然災害で最も問題になるのが金銭面です。持ち家の場合は災害で家が壊れた場合、基本的に自分で保証することになります。もちろん全壊したときなどは国からの支援金が期待されますが、あくまでも生活支援金程度です。地震保険は毎月の掛け金が高いうえ、家を完全に新築する金額は望めません。

こうしたことから大災害があった地域では住宅ローンが残ったまま家を新築したために、2重ローンに苦しむ人も少なくありません。
対して賃貸では借主に瑕疵の無い欠損は借主に支払う義務はないので、自然災害で住宅が壊れた場合も金銭面で責任を負う必要はありません。

また賃貸の場合土地に縛られることも無いので、災害地から気軽に引っ越すことができるというメリットもあります。
こうしたことからも大きな災害時には賃貸のほうが金銭面でのリスクは少ないといえます。

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これからの日本では賃貸と持ち家どちらが増えるか

今、不動産業界で話題になっているのが「2019年問題」です。日本の世帯数は2019年に最大になり、その後は減少し続けることで住宅価格などに大きな影響を与えるというのです。

国立社会保障・人口問題研究所の調べでは2019年の5,300万世帯から2035年には4,955万世帯まで総世帯数が減少するといいます。総世帯数が減り住宅の供給数に変化が無ければ空家数が必然的に増えてきます。

現在でも地域によっては空き家の増加が問題になっていますが、ある調査では2033年には全住宅に対する空家率は30.2%にも上るといいます。
空き家が増え住宅の供給過多になると持ち家、賃貸ともに現在の値段からは大きく変わることが考えられます。

日本の地価は2020年の東京オリンピック以降、大きく下がる可能性があると指摘する研究者もいます。地価が下がれば、間違いなく持ち家、賃貸ともにコストが下がり、持ち家の場合は資産価値も下がりますから、将来的には賃貸のほうがコスト面で優れていると指摘する考え方もあります。

将来的に持ち家が増えるか、賃貸が増えるのかは、はっきり断定できませんが、将来的に住宅価格の地域格差がますます広がっていくことだけは確かです。

まとめ

持ち家と賃貸のどちらが優れているかは、専門家の間でも大きく意見が分かれ、単純にどちらが良いといえる問題ではありません。
コストの面でも将来の経済事情や住宅事情などに大きく左右されるため、どちらが優れていると言い切ることはできないといえます。
ただ確かなことは将来的に住まい方がますます多様化していくだろということです。

特に空家率の増加は国民の住宅に対する考え方やコスト感覚を大きく変えていくものと考えられます。
特に近年では住宅のリノベーションに注目が集まり、若い人の感性にあったリノベーション住宅にも人気が集まっています。
持ち家が良いか、賃貸が良いかといった考え方ではなく、どのようなライフスタイルで、どのような暮らし方を選ぶのかが求められるのではないでしょうか。

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