住宅に関わるローンにはどんな種類があるのか?

住宅を購入することは多くの人にとって、生涯で最大の買い物になります。それだけに住宅ローンに関しては家を購入する前にしっかりと研究しておきたいものです。住宅ローンには主に「民間融資」「協調融資」「公的融資」の3つがあります。

民間融資とは

民間融資には金融機関などから提供される住宅ローンと不動産会社と金融機関が提携した住宅ローンがあります。

金融機関などによる住宅ローン

民間融資で最も主流などが銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、生命保険会社や住宅ローン会社などの金融機関による住宅ローンです。金利のタイプは「変動金利型」と「固定金利型」、「全期間固定金利型」があり、金融機関などによる住宅ローンでは「変動金利型」と「固定金利型」が主流となっています。

金融機関などによる住宅ローンでは金利は会社によって違い、店頭金利よりも金利を低く設定するなど、魅力的な商品がたくさんあります。また手数料などの諸経費がかかりますが、ネットで手続きを済ませることで諸経費が無料になる会社など、諸経費も会社によって違いがあります。

キャンペーンを実施していたり、自社や関連会社が提供するサービスと連動したりできるなど、メリットはさまざまです。金融機関などの住宅ローンを利用する際はできるだけ多くの会社の情報を収集し、自分に合ったサービスを選択することがおすすめです。

不動産会社と金融機関による提携ローン

提携ローンは不動産会社と金融機関が提携している住宅ローンです。
物件の売主である不動産会社が住宅ローンの窓口になるため、物件の審査をする必要がなく審査のスピードが速いという特徴があります。

また不動産会社が手続きの一部を代行してくれるので、煩雑な事務手続きを簡潔に済ませることができるのもメリットのひとつです。融資実行日を調整する必要もありません。

販売戸数の多いマンションなどでは独自の提携ローンを準備している場合があり、金利の引き下げ幅を大きくするなど、低金利なものが利用できたり、価格の100%まで融資可能なケースもあったりなど、メリットはさまざまです。ただ商品の幅が限られ自分に適したローンばかりとは限らないので、他の住宅ローンとの比較することが求められます。

住宅金融支援機構と民間金融機関との協調融資

今、住宅ローンとして最も一般的に知られているのは「フラット35」ではないでしょうか。「フラット35」は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携した住宅ローンで、長期固定金利型住宅ローンになります。「フラット35」にはいくつかの種類があります。

長期固定金利の「フラット35」

「フラット35」の特徴は融資を行う住宅の品質や性能を重視し、一定の基準をクリアした住宅に対して融資が行われることです。勤続年数が1年未満でも利用が可能で、会社取締役や個人事業主、契約社員の方でも融資が受けやすくなっています。

金利タイプは長期固定金利型のみなので、ローン返済中の金利変動リスクがなく、計画的に返済していくことができます。
保証料や繰り上げ返済時の手数料の必要がないので、計画的に繰り上げ返済をする方にも適しています。

「フラット35」の窓口は、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、生命保険会社、住宅ローン会社などの金融機関のほか、住宅メーカーでも取り扱っているところがあります。

金利や手数料は会社によって違いますので、各社の情報を取り寄せて利用することがおすすめです。
なお「フラット35」は一定条件の広さや品質がなければ融資が行われないので、物件の売主に事前確認する必要があります。

より金利が低い「フラット20」

借入期間20年以下の「フラット20」で借りた場合は、借入期間が21年以上35年以下の場合よりも低い金利が設定されます。早期に返済したい方や借入総額を抑えたい方におすすめです。

「ダブルフラット」で安心の返済計画

「フラット35」と「フラット20」を同時に借りる「ダブルフラット」を利用すれば、「フラット20」の返済後は月々の返済額が少なくなるので、シニア世代になってからも無理なく返済していくことができます。

品質の高い住宅なら「フラット35S」
品質の高い住宅には金利が低い「フラット35S」を利用することができます。「フラット35S」は省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性などに優れた住宅などに適用され、借入時から5年間または10年間、「フラット35」より低い金利で借り入れることができます。

公的融資

住宅ローンには民間融資や「フラット35」といった協調融資のほかに公的機関や自治体からの公的融資も利用できます。

財形住宅融資

会社員や公務員で一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄を1年以上、貯蓄残高が50万円以上ある人が借りることができる公的融資です。勤労者退職金共済機構、共済組合、住宅金融支援機構から借り入れることができます。

財形住宅融資では会社に「事業主転貸」の制度があれば勤労者退職金共済機構から融資が行われ、公務員の場合は共済組合から融資が行われます。「事業主転貸」の制度が無かったり、利用しづらかったりする場合は住宅金融支援機構から融資を受けます。
なお「事業主転貸」を利用した後に転職した場合は全額一括返却する必要があります。

自治体融資

自治体融資とは都道府県や市町村など地方自治体が居住者や勤務先が自治体にある人へ行う独自の住宅ローンです。金利タイプは自治体によって違い、自治体から直接融資される場合やほかのローンの補給として行われる場合があります。自治体融資はすべての自治体が行っているわけではなく、
融資の条件も自治体によって様々ですが、一定の収入以下で住民税を滞納していないなどの条件が多いです。

その他のローン

住宅に長く暮らしているとリフォームの必要が生じてきますが、リフォームは大規模なものになると1,000万円以上の金額が必要になることもあります。こうしたことに対応するものとしてリフォームローンがあります。

リフォームローンには「無担保型」と「担保型」の2つの種類があります。「無担保型」は金利が高めになりますが、抵当権設定費用などの諸費用がかかりません。対して「担保型」は抵当権設定費用などがかかりますが、金利が低いという特徴があります。

またリフォームローンは利用者が資産を持っているので、通常の住宅ローンに比べて審査が通りやすいという特徴もあります。
リフォームローンにも公的ローンと民間ローンがあります。

公的ローンは住宅金融支援機構などで利用でき、主に「有担保型」を扱っており長期固定金利型になります。
民間ローンは銀行や信用金庫などの金融機関で利用でき、「有担保型」「無担保型」のどちらも扱っており、変動金利型、短期固定金利型が中心ですが、長期固定金利型を扱う金融機関もあります。

住宅ローンを申し込むタイミング

住宅の購入や、新たに注文住宅を建てたいと思ったとき、私たちはついついどんな家に住みたいのか、どんな不動産会社、住宅施工会社があるのかといったことばかりに注意が向きがちです。
しかし住宅ローンに関してもこの時期から情報収集を行い、住宅ローンの仕組みを研究することをおすすめします。
住宅購入に充てられる資産を把握し、どんな金利タイプで、どの程度の借入が可能かを大体わかれば、住宅選びも無理なく効率的に行うことができます。

また民間ローンを利用するにしても「フラット35」を利用するにしても、出来るだけ多くの金融機関の情報を集め、気になった金融機関が近くにあれば、一度訪問し相談してみることもおすすめします。

具体的にどの住宅ローンを利用するのかを決めるのは、購入する物件が決まり購入申し込みをした頃です。このタイミングで住宅ローンの事前審査も行うといいでしょう。また住宅ローンの申し込みは売買契約時に行うのが一般的です。なお住宅ローンの申し込み前には必ず「残金決済時の融資実行の可否」の確認をするようにしてください。

住宅ローンのタイミングで難しいのは、土地を買って家を建てる注文住宅の場合です。土地売買契約後の住宅ローンの申し込み時までに建築計画はどの程度必要か、どのタイミングで融資実行可能かを金融機関に確認しておく必要があります。
ローンの選び方ひとつで、つなぎ融資など余計な出費が重なることもあります。不動産会社や施工会社の担当者に事前に相談するのも良いでしょう。

住宅ローンの審査について

住宅ローンには審査があり、誰もが融資を受けられるわけではありません。特に民間融資の場合はフラット35などと比較して審査基準が厳しいといえます。
住宅ローンの審査で見るのは借り手の情報と物件の価値です。借り手に関しては、主に支払い能力に不安が無いかをチェックしていきます。
過去にキャッシングカードなどで支払いが遅れた場合などは要注意です。また納税状況も確認されます。

年収や職業、勤務年数なども確認されます。特に自営業の方は過去3年間の所得が審査対象とされ、所得にばらつきがある場合は最も低い所得が審査対象となるので注意してください。
また多くの金融機関では団体信用生命保険への加入が住宅ローンの条件になるため、健康診断も受ける必要があります。ただしフラット35では団体信用生命保険への加入義務はありません。

また住宅ローンでは物件を担保に取るので担保価値の無い物件への融資は難しい場合があります。
住宅ローンの審査基準は金融機関などによって違いがあるので、事前に必ず情報収集をするように努めてください。

まとめ

住宅ローンは新しい住まいに暮らし始めてからの人生設計に大きな影響を与えるものです。
住宅ローンを利用する際は、しっかりと情報収集をし、自分に合ったタイプの商品を選び、無理の無い借入をすることが重要です。

住宅ローン(東新住建)
住宅の補助金&優遇税制(東新住建)

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