土地を購入するまでのステップ!

家族全員が喜ぶ間取りで、憧れの注文住宅を建てたいという方も多いと思いますが、そのような方がまず必要なのが土地の取得です。
相続や贈与などで土地が手に入るという方は別にして多くの場合、土地を購入することから始まります。

そこで土地購入までにどのような手続きを踏まなければならないかといった流れや大切なポイントについてまとめてみました。

土地購入までの全体イメージ

建売住宅などを購入する場合と異なり、土地を入手して家を建てる場合、土地の購入と家の購入という2つのステップに分かれます。
従って、資金繰りを含めて両者を別々のものとしてではなく、一連の流れとして捉えておかなければなりません。

簡単な全体イメージとしては、まず希望のプランを立て、そのプランをできるだけかなえることができる土地を見つけます。
次に自己資金の確保や利用可能な住宅ローンの検討といった資金計画を立てます。

そして、土地の契約と融資の実行を受けて土地を入手することです。実際には土地入手後に家を建てる資金も住宅ローンを受ける場合がほとんどですから、予算を立てる際には建物の建築コストまで含め、全てのコストを可能な限り具体的に検討していきます。

重要なポイントとしては、購入する土地が希望のプランを実現できる土地かどうか、さらに建物も含めた必要資金を住宅ローンで借りることができるかにあります。
建物を建てるには、建ぺい率や容積率、高さ制限といった様々な法令上の規制がありますので、そのような基本的な知識も頭に入れながら、土地探しに着手することです。
けっして不動産業者に任せきりにせず、自分なりの考えを持つことが満足のいく土地探しには欠かせません。

また、土地と建物を別々に購入するということはそれなりに時間と労力が必要です。もし、忙しくてどうしても時間が取れないという方や土地選びに全く自信がないという方で、注文住宅で家を建てる方の場合には、ハウスメーカーや工務店といった建物の施工業者に相談しながら土地をいっしょに探してもらうという方法もあります。

この場合、ある程度の希望のプランと予算を伝えておけば、その範囲内で最も希望に近いプランを実現してくれそうな土地を一緒に選んでくれるでしょう。
家を建てるプロがいっしょに探してくれることで、少なくとも購入した土地では希望の家が建てられなかったといったリスクを避けることができて安心感が増します。

まずは家族の要望をまとめる

具体的な土地を購入するまでのステップですが、まずはどのような家に住みたいのか、どのような暮らしをしたいのかといった住みたい家のイメージについて家族みんなでよく話し合いましょう。

例えば、通勤や通学、さらに買い物など利便性を優先するのか、あるいは子育てに適した郊外の広めの土地でゆったりと暮らしたいのかといった要望をまとめます。
この段階では大まかなイメージでよく、詳細なプランは不要です。ただし、「どうしても譲れない条件」と「できれば実現したい条件」などに分けて検討できると、具体性が高まります。

住んでみたい家の条件には周辺環境や立地条件などがあり、例えば最寄り駅までの時間や目的地までの通勤通学時間、スーパーやコンビニ、飲食店などの商業施設の有無、病院や学校などの施設の充実度などです。

また、予算や住宅ローン、住みたいエリアなど大まかなイメージを掴んでおくといいでしょう。住みたいエリアがある程度決まっている場合、そのエリアの相場についても調べておくと後々役立ちます。

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重要な資金計画

理想とする住まいの大よそのイメージを掴んだら、次は資金計画です。無理のない返済計画を立てるには、現在用意できる自己資金を把握するとともに、無理なく返済できる借り入れ金額の目安について調べます。

資金計画では、土地の購入資金や建物の建築コストが主要な費用となりますが、その他に必要なものとして外構工事や電気・ガスなどの付帯工事費用、土地の地盤調査費用、検査機関などへの申請費用、引越しや家具の購入費用など様々な費用がかかってきます。

しかも、このような付帯費用は建物の引渡しがされる前に必要になる場合が多く、ある程度の自己資金を用意して支払に備えておくことが重要です。
従って、上記の各費用については個別に必要な概算費用を見積もっておき、自己資金とローンで支払うものの配分についても検討しておきましょう。

住宅ローンを組む場合ですが、「つなぎ融資」の利用を検討している場合は事前に利用可能な銀行に相談しておきましょう。
このつなぎ融資とは、建物が完成する前に土地の購入資金や建物の建築コストなどの資金を借りることができる住宅ローンです。

住宅ローンとは、本来物件が完成してから組める仕組みとなっていますが、それでは自己資金が十分でない場合や土地購入のための資金も含めた主要な必要資金をローンで組む場合、建物完成までローンが組めないことになってしまいます。

そこでつなぎ融資は土地購入のための資金や家の建設のための着手金や中間金といった資金を前もって借りることができる仕組みを持つのがつなぎ融資です。このつなぎ融資を利用できるかどうかは土地と家購入のプランの実現性に大きく関わる問題です。

利用可能な金融機関の目ぼしを立てておけば、実際に購入したい土地が見つかってもスムーズに購入に踏み切ることができます。金融機関については、土地の仲介不動産業者でも紹介してくれる場合もありますので、担当者に事前に確認しておくと良いでしょう。

尚、住宅ローンを組む際に大切なのが、「借りることができる金額」は、「返済可能な金額」ではないということに留意することです。
借り入れ可能な金額で目一杯ローンを組んでしまうと、将来の子供の教育資金や親の介護費用などライフサイクルの変化に応じて新たに必要になってくるコストをまかなうことができなくなってしまいます。
家の購入はライフプランに密接に関わってくるものですので、よく検討してみましょう。

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土地選びで重要なことは?大切なポイントと現地確認

次に土地を選ぶ際に注意しておきたいポイントや現地で確認すべき点についてご紹介します。
まずは不動産会社に予算内の物件を紹介してもらい、図面や概況についての情報を入手します。土地によっては「建築条件付き」や「古家付き」の場合があります。

建築条件付きの場合は、土地の売主によりあらかじめ指定されている施行業者と一定の期間内に建物建築の請負契約を締結することが土地売却の条件となっている土地ですので注意が必要です。

また、古家付きの土地の場合、古家の解体費用は土地の売主持ちなのか、あるいは買主の負担となるのかを確認します。解体費用や古家滅失のための登記費用はそれなりにかかりますので、土地の売買価格がその費用を見越した適正価格になっているかどうかのチェックも重要です。

紹介された土地については、不動産会社の担当者の話を鵜呑みにせず、実際に現地で状況確認をおこないましょう。土地選びの際には法令上、建ぺい率、容積率、高さ制限といった規制や用途地域の指定があります。

希望通りの間取りで建てられなかったり、必要な広さを確保できない場合もありますので、必要な知識を習得しつつ、現地で確認してみることです。
現地では周辺の環境、特に騒音や日差しの入り方、最寄り駅までのルート、スーパーやコンビ二、飲食店などの利便性などについて確認します。
騒音については、該当の土地が幹線道路に面している場合や抜け道などになっている場合には時間帯によって車の流れとそれに伴う騒音が異なる場合があります。

従って、できれば日中と夜間など時間を変えて、現地確認をおこなうと良いでしょう。
そうすることで騒音以外にも該当の土地の周辺環境に関する様々な情報が把握でき、購入の判断材料になる場合もあります。

また、ある程度希望の土地が絞られてきたら、施工業者に参考となる間取りプランを提案してもらうとその土地に対してより具体的なイメージが湧くでしょう。この場合、必ずしも自分の希望通りのプランでなくても構いません。
その土地がどれくらいの広さでどのような間取りのプランが可能かについての大まかなイメージが湧くようならそれで十分です。

購入したい土地が決まったら、次は地盤調査をおこないます。地盤調査は建物の建築にふさわしい地盤かどうかの調査となり、個別に依頼する必要がある場合や施工会社で行ってくれる場合があり、費用負担者もまちまちです。

また、土地によってはすでに地盤調査結果が出ている場合がありますので、その場合にはそのレポートを不動産仲介業者から入手して確認します。この地盤調査の結果次第では、土地の強度を高めるための改良工事が必要な場合があり、追加費用発生の可能性がありますのでとても重要です。
結果次第であまりに軟弱な場合や追加費用が予算を大幅に超えるような場合には購入自体を見合わせることも検討する必要があります。

土地購入の手続きは?契約上の注意点から引渡しまで

最終的によく検討して購入したい土地が見つかったら、いよいよ購入の意思を伝えて契約となります。不動産仲介業者を通じて購入する場合は業者の担当者が契約に必要な手続きを全て段取りしてくれますので、契約時の注意点について把握しておきましょう。

契約の際には不動産会社から購入対象となる土地についての重要事項説明があります。この重要事項説明とは、宅地建物取引業法という法律によって定められており、仲介業者は宅地建物取引士により、売買契約締結までに購入希望者に該当の不動産に関する全ての重要事項を口頭で説明することが義務付けされています。

重要事項説明で土地の現況や瑕疵の有無などについて説明を受け、事前の情報と食い違いなど問題点がないことが確認できれば、契約に入ります。土地購入の際には手付金を支払う場合がほとんどです。この手付金ですが、購入金額の10%となっていることが多く、場合によってはそれ以下ということもあります。契約の際には不動産会社への仲介手数料や契約書の印紙代等も別途発生する場合があります。

まとめ

注文住宅などで家を建てる場合の土地選びには様々なステップや大切なポイントがあります。家族全員が満足できるような素敵な家を建てるためにも手間暇を惜しまず、じっくりと調べて慎重に選びましょう。また、住宅ローンの返済は住み始めてからのライフプランにも大きな影響を及ぼします。無理のない返済プランを立てて、上手にローンを組むことが大切です。

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