サブリース契約とは

サブリース契約の仕組み

一般的に、不動産の賃貸では物件の所有者（オーナー）が入居者と賃貸借契約を結び、入居者から家賃を受け取ります。
一方、サブリース契約というのは、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムです。

不動産会社は入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリースの保証賃料としてオーナーに支払います。
サブリース契約を結ぶと、安定した賃料収入が不動産会社によって保証され、入居者対応もすべて不動産会社が行ないます。

サブリース契約のメリット・デメリット

メリット

サブリース契約では『家賃保証』されているので、入居者が家賃を延滞や支払ってくれない時、さらに入居者がいない空室の時でも保証された賃料を滞りなく受け取ることができます。
また、家賃の請求や集金、延滞時の督促、退去時の対応、新しい入居者の募集、クレーム対応など、入居者との直接的なやりとりはすべて不動産会社が行ないます。
オーナーにとって、時間的にも精神的にも負担がないのは大きなメリットです。

デメリット

不動産の家賃は、立地条件によってだいたい相場が決まっています。

不動産会社は相場程度の家賃で入居者と賃貸借契約を結び、そこから利益を得なければなりません。また、空室による損失を最小限にしたいことから、できるだけ早く入居者を呼び込めるように相場よりやや低めの家賃を設定することもあります。

そのためサブリース契約の保証賃料は、たいてい相場の家賃より10～20％低い金額になります。オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結ぶ一般的なケースと比較すれば、オーナーが受け取る金額は少なくなります。

契約における注意点

家賃保証の内容を確認する

サブリース契約のなかには、30年など長期間の契約になっているものがあります。

長期間のサブリース契約でも、たいていは保証賃料が途中で見直されます。本来一般的には入居者が使用することによる物件の経年劣化に伴い家賃が低下するので、むしろそれは健全だと言えます。もし、不動産会社がオーナーに支払う保証賃料より入居者から受け取る家賃が少なくなれば、不動産会社は倒産してしまうでしょう。

30年間保証賃料が変わらないような契約の場合、何らかの条件が設定されていると考えるべきでしょう。今の保証賃料を継続するためにはリフォームや設備を買い替える必要があるなどと言って、高額な代金を要求される場合もあります。
保証されている内容がどんなものなのか、いつどのように見直されるのか、どのような条件があるのかなど、将来の可能性も含めて具体的に確認しておきましょう。

契約解除内容を確認する

保証賃料の見直しなどで不動産会社と折り合わずサブリース契約の解除になってしまう場合、オーナー側に高額な違約金が発生する可能性があります。また、オーナーが見直しに応じなければ契約解除できるという、不動産会社に都合の良い条件になっている場合もあります。

契約解除を盾に、オーナーにとって不利な条件を要求されることも考えられます。

まとめ

数十年という長期間になる不動産賃貸経営において、サブリース契約は、オーナーにとって煩わしい賃貸管理と空室リスクの心配を一切しなくてよいというとても大きな魅力があります。その一方、なかには不動産会社の説明不足やオーナーの理解不足による落とし穴が潜んでいるのも否めません。

契約書には重要な事項が専門用語を使って細かい文字でびっしり記載されていて、契約時にそれらをすべて読んで理解することは困難です。だからといって問題が起こった時に、「知らなかった、理解していない」は通用しません。
事前に契約書のひな型をもらうなどして内容に目を通し、わからないことは契約前に質問しましょう。契約内容を理解し、将来起こり得るリスクを納得したうえで契約するようにしましょう。