不動産投資による節税対策

投資と聞くと、運用に失敗して財産を目減りさせてしまうのではないかと不安になってしまうのではないでしょうか。しかし、不動産投資はやり方次第で財産を増やしつつも節税対策にまで繋げることができるのです。不動産投資を行い、財産を増やしつつ節税対策を講じてみましょう。

不動産投資は誰にでもできるのか

不動産投資を行うにあたって必要となる資格などはなく、始めようと思えば誰でも今すぐに開始することができます。ところが、物事には向き不向きと言うものが存在します。それは不動産投資ついても例外ではありません。どのような人が不動産投資に向いているのか確認してみましょう

不動産投資に向いている人

次のような人は不動産投資に向いているといえます

計画を立てて行動できる人
不動産投資で成功するためには、長期的な視点に立って目標を達成するために計画を立て、それに基づいて行動する能力が必要です。不動産投資は短期間では利益が発生しません。そのため、長期的な計画を立てて行動する必要があるのです。

人をうまく使うことができる
不動産投資は他の手法に比べて比較的手間のかからない投資方法です。とはいうものの、物件の管理や入居者の募集など、やるべきことが全くないわけではありません。やるべきことの中には自身で行ったほうがよいものもありますが、他人に任せてしまっても問題がないものもあります。
自分でやるべきことは自分でこなし、それ以外の部分は多少費用がかかっても人に任せてしまうというような思い切りが必要です。

不動産投資に向いていない人

次のような人は不動産投資にあまり向いていない人だといえます。不動産投資にはマイナスの側面もあるため、自身に向いてないと感じたら無理に行わないほうがよいでしょう。

楽して稼ぎたい人
確かに不動産投資は他の投資手法に比べて楽と言える側面もあります。だからと言って本当に一切何も考えずに完結する手法ではありません。何もせず楽に収入を増やしたいと思って安易に手を出してしまうと、失敗してしまう恐れもあります。

直ぐにお金が必要な人
不動産投資はある程度長期間に渡ってゆっくりと投資資本を回収しながら利益を積み重ねていく手法になります。そのため一朝一夕に利益の得られる手法ではなく、短期間で多くのお金を稼ぎたいと考えている人には不向きだといえます。

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不動産投資におけるメリット

不動産投資には節税以外にも多くのメリットがあります。そこで、不動産投資を行う前に、どんなメリットがあるのかについて一度確認しておきましょう。

所得税や住民税を軽減することができる

個人で不動産を所有している場合、不動産によって発生した損失を給与所得などから差し引くことができるのです。そうすることで、税制上において収入が低く計算され、同じ収入であっても所得税や住民税を軽減することができます。このように、ある所得において生じた赤字について他の所得金額から控除することを損益通算と言います。

例えば、会社からの給料が400万円あったとしても、不動産によって100万円の赤字が発生した場合、所得税の支払い対象となる金額は300万円となります。それによって、余分に支払っていることとなる100万円の部分についての税金が戻ってくるのです。

ただし、節税とはいっても支払った金額以上にお金が戻ってくるわけではないことに留意しておいてください。例えば、支払った所得税が50万円であれば、戻ってくるお金は最大でも50万円までとなります。

相続税を軽減することができる

相続税を計算する時、現金は額面の金額がそのまま相続税を算定する際の基準となります。ところが、不動産においては通常、時価よりも低い評価額が相続税を算定する際の基準となります。そのため、相続税が現金の状態に比べて安くなります。条件が揃うと、相続税算定の基礎となる評価額を3分の1から4分の1程度にまで抑えることも可能になります。

不労所得を得られるようになる

まさにこれこそが不動産投資を行う場合における最大のメリットではないでしょうか。不動産投資を行うことで、自身が働くことなく収入を得ることができます。そのため、怪我や病気などにより万が一働くことができなくなってしまっても安心して生活することができます。
仮に病気や怪我などはなくとも、収入口が増えることにより、生活にゆとりを持つことが可能となります。

必要な手間が少ない

先程から何度か繰り返していますが、不動産投資にはほとんど手間がかかりません。通常の投資に比べてその差は歴然です。例えば、株式の投資であれば利益を上げるため常にニュースや経済の動向に目を光らせつつ、業界や銘柄について学び続けなければなりません。それだけでなく、いつ株の暴落が起こるのかわからないため、いつも気が休まりません。

その反面、不動産投資であればそのような心配も目を光らせておく必要もないのです。入居者の募集や管理などの手間はあるものの、それらが面倒だと感じるようであれば管理会社に委託することもできるため、やり方次第では手間を全て排除することもできます。

インフレへの備えとなる

不動産の価値や賃料は物価の動きと連動しています。そのため、大規模なインフレが起きてしまった場合においても、資産価値が目減りすることがありません。例えば、インフレの発生によって必要な生活費がこれまでの1、5倍にまで上昇してしまったと仮定します。これはある意味ではお金の価値が下がってしまったとも同視することができます。
一方、不動産であれば、インフレの発生に合わせてその価値や賃料が上昇するため、お金のように価値が下がってしまう心配はありません。

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不動産投資におけるデメリット

先程は不動産投資におけるメリットを紹介していきました。次は反対にデメリットについて紹介していきます。メリットにだけ目を向けていては投資を始めてから思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあるでしょう。デメリットについても充分に理解しておいてください。

固定資産税や不動産取得税が発生する

不動産を取得すると、不動産取得税や固定資産税と言う税金が発生してしまいます。不動産取得税は最初に取得した年にのみ発生するのですが、固定資産税は不動産の評価額に応じて毎年発生してしまう税金です。そのため、資金がカツカツの状態で不動産投資を始めてしまうと、これら税金の負担が重く感じられるようになってしまいます。

管理費や修繕費をはじめとする各種維持費が発生する

新築と呼ばれるうちは問題ないのですが、不動産は時間と共に老朽化していくため、修繕が必要となってきます。また、管理費や火災保険料など必要な費用は他にもあるため、常に一定額の支出が発生していることになります。運用の方法によっては維持費ばかりがかさんでしまい利益が飛んで行ってしまうことにもなりかねません。

売却までに時間がかかる

何らかの事情で急遽まとまった現金が必要になったと仮定します。資産を現金で所持していればそれをそのまま支出すればよいのですが、不動産の場合そうはいきません。高額となりがちな不動産は売却までに時間がかかってしまいます。急いで売ろうとすれば価格を落とさざる得なくなり、損をしてしまいます。
売却するのであれば、ある程度の期間を見越して計画的に行動することが必要です。

震災によって不動産を失ってしまう

不動産投資における最大のデメリットが震災によって不動産を失ってしまうことです。どれだけ多くの利益を生み出す不動産であっても、震災によって機能を失ってしまっては利益を発生させることができません。

ローンを組んでいた場合は莫大な負債だけが残ることとなり、苦しい状況に追い込まれてしまいます。地震保険などに加入しておくことでリスクを緩和することはできますが、保険では損害の全てをカバーすることはできないため、結局のところリスクを完全に排除することはできません。

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節税における注意点

Two businessmen are negotiating in office.

不動産投資を利用して節税をするにあたってはいくつか注意する点があります。やり方によっては節税ではなく脱税となってしまう恐れもあります。正しい方法で節税するためにも必ず注意点について確認しておきましょう。

確定申告を行う必要がある

通常のサラリーマンであれば、会社が年末調整をしてくれるため確定申告を行う必要はありません。しかし、不動産投資を行っている場合にはサラリーマンであっても確定申告を行わなければありません。
確定申告は利益の有無にかかわらず必要とされているため、必ず毎年行うようにしましょう。確定申告を行わなかった場合、加算税や延滞税など重いペナルティが用意されています。

経費とすることのできる範囲が決まっている

不動産投資のために支出した費用は経費として計上することが認められています。
しかし、支出した費用の全てが経費として認められるわけでなく、収入を得るために必要であったと認められる一定の範囲の支出のみが経費として認められています。参考までにそれぞれの代表例についてまとめておきます。

経費として認められる例
・管理費や修繕費
・返済ローンの利息部分
・租税公課
・税理士へ支払う手数料
・不動産の売却に伴う手数料や立ち退き費用、取り壊し費用など

経費として認められない例
・管理費や修繕費のうち自宅に関わる部分
・不動産の売却による譲渡損
・返済ローンの元本部分
・その他不動産投資に関わっているのか不明確な費用

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新築物件と中古物件、どちらが節税に向いているか

節税効果のみで判断するのであれば、新築物件の方が節税に向いているといえるでしょう。ただ、新築物件の場合には、今後どのような入居者が入ってくるのか不明確であったり、物件価格が高額なためローンが必須となってしまうなどの問題点もあります。

ところが、中古物件であれば、節税効果と言う観点では新築物件に劣ってしまうものの、初期費用が安く、現在の入居者から将来の見通しがしやすくなっています。
節税という観点から新築物件か中古物件かを選択をすること事態は間違いではありません。しかし、節税という一面からのみで選択することは決して賢い選択とは言えません。リスクやデメリットも含めて長期的な視点から検討するようにしてください。

不動産投資は節税以外にも様々な利点がある!

不動産投資は、毎年利益をあげながらも所得税や住民税などについて節税をすることのできる非常に優秀な投資の手法です。
不動産投資は節税以外にも、インフレに対する備えになったり不労所得が増えたりなど様々な利点があります。

節税目的のみで不動産投資を行ってしまっては利点を最大限に活かすことができません。不動産投資を行うのであれば、節税目的だけでなく長期的な視点に立ち、資産を形成していくつもりで行っていくとよいでしょう。

また、不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクもあります。安定した収益をあげつつ節税を行うためにも、注意すべき事項を忘れないようにしてください。

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