定期借地権のメリット・デメリット

定期借地権とは

定期借地権とは、借地借家法により規定される借地権(他人の土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利)です。通常の借地権は建物が土地の上に存在している場合、契約は更新されることが原則となっているなど、借主にとって有利な扱いとなっています。

ところが、定期借地権においてはそれらの規定を排除することが認められており、通常の賃借権に比べて借主にとって不利な一面があります。
しかしながら、定期借地権は利用次第で借主にとって有利となる借地権です。

つまり、定期借地権について利用を考えるのであれば、定期借地権の持つメリットとデメリットを充分に理解する必要があるといえます。

定期借地権の種類

定期借地権は合計で3種類存在します。3種類の定期借地権はそれぞれ異なる特徴を持っていて、目的に合わせてどの定期借地権を利用するかよく考える必要があります。定期借地権を目的に応じて使い分けるためにも、それぞれの特徴についてもよく理解しておきましょう。

一般定期借地権

一般定期借地権とは50年以上もの長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。
一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。

重要な注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。
書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため、その違いについて比較して覚えておいてください。

事業用定期借地権

専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。また、一般定期借地権と異なり、公正証書によって契約しなければなりません。公正証書によらずにした契約は無効となります。

存続期間は10年以上50年未満の期間となります。その中でも存続期間が10年以上30年未満の場合と30年以上50年未満の場合で内容が少々異なります。

10年以上30年未満の存続期間を定めた場合
存続期間を10年以上30年未満と定めて契約した場合、一般の定期借地権同様に契約の更新や建物買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地にして返還しなければなりません。

30年以上50年未満の存続期間を定めた場合
こちらの場合は10年以上30年未満の期間を定めて契約した場合と異なり、契約の更新と建物買い取り請求権が存在します。これらの規定を排除するためにはそれを認めないという特約を付する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、契約の期間が満了した際、土地の上に存在する建物を貸主に売却するという特約の付された借地権です。契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が貸主へ移転します。

ところが、賃借人が引き続き建物の使用を請求した場合、今度は建物の賃借人として保護されることとなります。
この場合、賃借人から請求のあった時点で、建物について期間の定めのない賃貸借契約が成立したものとみなされます。

建物譲渡特約付借地権には使用目的による制限はありませんが、公正証書によって契約をしなければ成立しないことに注意してください。
公正証書以外の書面や、口頭での契約では成立しません。

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定期借地権を借りる際の費用について

定期借地権の地代は都道府県や地域によっても異なりますが、一般的には更地の価格を基準として地代を定められることがほとんどです。更地の価格の0.5%から1.5%程が年間の地代における相場と言われています。

ここにいう更地の価格とは、時価の場合もあれば路線価評価額とすることもあります。特に路線価は時価の80%程度の価格となるため、路線価評価額を更地の価格とした場合は借り手側に有利となります。

また、地代とは別に契約時に一度保証金を支払う必要があります。保証金は敷金のようなもので、問題が無ければ契約の終了後に全額返還されることになっています。保証金の相場としては土地の価格における20%から25%程度となることが多いようです。

定期借地権は期間限定の借地権ではありますが、その分費用も安く抑えることができます。その他の諸条件によっても異なりますが、最終的にかかる費用は土地を購入した場合に比べて6割程度で済むと予想されます。

定期借地権はどれだけの期間存続させることができるのか

定期借地権は契約の更新がされないことを前提に契約が結ばれます。
そのため、定期借地権における存続期間は重大な要素となります。定期借地権の存続期間についてしっかり確認しておきましょう。

一般定期借地権

一般定期借地権は50年以上であれば期限の上限が定められていません。長期にわたって存続させることが可能であるため、安心して建物を建てて土地を利用し続けることができます。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は10年から50年の間存続させることができます。50年以上の長期にわたって借地権を存続させたいのであれば、一般定期借地権を利用すると良いでしょう。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上であれば制限はありません。一般定期借地権同様、長期に渡って土地を利用することができます。

それぞれのメリット・デメリットについて

3種類の定期借地権にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
自分の目的に応じた種類の定期借地権を設定するためにもそれぞれのメリット・デメリットについて知っておきましょう。

一般定期借地権におけるメリット

長期間の契約が可能
一般定期借地権は存続期間が最低でも50年以上となっています。期間に上限はなく、貸主と借主双方の合意次第では50年を大幅に超える期間の契約も有効となるため、安心して建物を建てて使用することができます。

ライフプランが立てやすい
一般定期借地権は契約の更新がありません。そのため、当初定めた期間以上に契約が続くことはなく、ライフプランを立てる際の足枷となることがありません。

利用目的による制限がない
他の定期借地権と異なり、一般定期借地権には建物の利用目的による制限が存在しません。居住する目的だろうと、事業を行う目的であろうと、土地を自由に利用することができます。

事業用定期借地権におけるメリット

契約期間を調節することができる
事業用定期借地権は、10年から50年の間であれば自由に契約期間を設定することができます。つまり自分の事業計画に合わせて柔軟に契約期間を設定することができるのです。また、契約期間が30年以上であれば契約の更新や建物の買い取り請求権も認められています。それにより、長期間の事業となる場合でも安心して契約することができます。

事業に必要な初期費用が安く済む
事業を始めるにあたり、当面の資金のやりくりは大きな問題となります。可能であれば少しでも初期費用を安く済ませたいところでしょう。その点、事業用定期借地権であれば、土地を取得する必要がないため、初期費用を抑えつつ事業を開始することができます。

建物譲渡特約付借地権におけるメリット

長期間の契約が可能
建物譲渡特約付借地権においては、契約期間が30年以上となっています。最低でも30年と長期で、かつ上限については制限がないため一般定期借地権と同様長期間に渡って土地を利用することができます。

建物を買い取らせることができる
契約期間が30年以上となる事業用定期借地権を除き、定期借地権には建物買い取り請求権が認められていません。ところが、建物譲渡特約付借地権においては、契約の終了と同時に建物の所有権が土地の所有者へ移転します。契約の終了時に建物を取り壊す必要がなく、金銭となって戻ってくるため建築した建物が無駄となってしまうことがありません。

契約期間の満了後も借主として保護される
契約の満了した時点で建物の所有権が土地の貸主に移転します。しかし、借主は建物の継続使用を請求することで、今度は建物の賃借人として保護されることになります。

この場合、請求の時点で期間の定めのない賃貸借契約が成立するため、住居や事業用の建物を失ってしまう心配がありません。もちろん、建物の使用について請求をせず、建物を買い取らせて契約を終了させることもできます。

一般定期借地権におけるデメリット

契約の更新がない
一般定期借地権では、契約の更新がされないことを前提として契約します。そのため、期間が満了した場合には建物を更地にして引き渡すこととなります。ただし、新たに契約を結び直すことまでは禁止されていません。

書面によって契約しなければならない
通常の賃借権であれば、書面によって契約する必要はなく口頭のみで有効に成立します。ところが、一般定期賃借権は書面によって契約しなければ有効に成立しません。

長期間の契約となってしまう
一般定期借地権は契約期間が50年以上と定められており、長期にわたって続く契約となります。そのため、事情が変わってしまい借地権が不要となっても、借地権だけが残り続けてしまうといったことも考えられます。

事業用定期借地権におけるデメリット

目的が事業用に限られる
事業用定期借地権における最大のデメリットとして、用途が事業用に限られてしまうという点があります。居住用の建物については認められず、途中で事業を中止してしまった場合には無駄となってしまいます。

契約の更新がない
存続期間が30年以上50年未満の場合を除いて契約の更新がなく、期間の満了後には土地を更地にして返還しなければなりません。当然、建物の買い取り請求権もなく、返還時に現存する建物が無駄になってしまいます。

公正証書によって契約しなければならない
事業用定期借地権は公正証書によって契約しなければ成立しません。口頭や公正証書以外での書面によって契約することはできないことになっています。

建物譲渡特約付借地権におけるデメリット

存続期間が長い
建物譲渡特約付借地権は30年以上の期間を定めてする契約となります。どうしても契約間が長くなってしまうため、何らかの事情により借地権が不要となった際、処分に困ってしまう可能性があります。

契約の更新がない
契約期間の満了と同時に建物の所有権は貸主に移転し、契約の更新はなされません。
それによって、契約は当然に終了します。引き続き建物の使用を希望する場合は土地の借主ではなく、建物の借主として使用を請求することとなります。

まとめ

定期借地権には3種類存在し、それぞれに異なる特徴を持っています。借地権をどのような目的で利用するかについて充分に検討したうえで契約を結ぶようにしてください。安易な考えで契約を結んでしまうと、長期間にわたって負担を強いられることにもなりかねません。

定期借地権は使い方によって、便利でメリットの大きい借地権となります。3種類の定期借地権を目的に応じて使い分け、目的の達成に役立ててください。

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