不動産投資の方法

どんな種類があるのか?

不動産投資にはさまざまな物件のタイプごとにもいろいろな投資手法があります。大きく分ける現物不動産投資、小口化不動産投資、証券化不動産投資の3種類があります。それぞれにどんな投資対象物件があるのかを解説し、特徴を説明します。

現物不動産投資

現物不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入し、オーナーとして賃料収入を得る最もポピュラーなものです。現物不動産投資の特徴の一つとして、購入、運用あるいは売却などの作業を自ら行う必要があるため、オーナーには投資感覚と経営感覚が必要です。物件タイプは区分所有から戸建住宅、一棟物件などの選択肢があります。

区分所有マンション(新築・中古)
区分所有とは分譲マンションなど、1棟の建物が構造上数個の部分に区分され、その部分が各々独立して住居・事務所などに利用できる場合、区分された各部分を所有することをいいます。代表的なものがワンルームマンション投資です。
区分所有では、一棟所有と比べると購入する際の部屋数が少なくなるため、自己資金も少額で投資を始めることができます。まさに、不動産投資の第一歩にふさわしいものです。不動産投資の中でいちばん手間がかからない投資です。
物件対象は都市部の駅近がメインですが、比較的売却物件も多く、探しやすいのが特徴。また大学が密集するような郊外で価格の安い物件を取得して高利回りを狙う手もあります。
注意したいのは築年数が古いと耐用年数が短く、融資期間が短くなるケースもあるので気をつけましょう。

戸建住宅(新築・中古)
新築や中古の戸建を購入してファミリー対象に賃貸経営を行う投資手法です。入居者が気に入れば長く住んでもらえるメリットがあります。
また居住者が掃除なども行うので管理が割と楽という特徴もあります。郊外も選択肢に入りますが、ワンルームマンションなどと比べると候補物件は少ないのがネックです。
オーナーとして1階に住む賃貸併用住宅なら不動産投資向けのアパートローンではなく低金利の住宅ローンも利用できます。ただし、入居者が決まらなければ賃料収入は入ってきません。その場合には 家賃保証のサブリース契約を利用する方法もあります。

一棟物件 (新築・中古アパート/新築・中古マンション)
大きなリターンを期待するならば、新築や中古のアパートやマンションまるごと1棟の購入です。

一棟アパート(新築・中古)
一棟アパートは一棟マンションと比べて規模が大きくなくて価格も安価なので新築も中古も人気です。新築アパートなら法定耐用年数が短い木造でも融資が長期間受けることができます。
中古アパートは価格が魅力でロケーションなどよければ高利回りが期待できます。融資がつきにくいというデメリットもあります。

一棟マンション(新築・中古)
一棟マンションには10戸程度の小規模物件から数十戸もある大規模物件までさまざま。構造もS造(鉄骨造)、RC造(鉄筋コンクリート造) 、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)などがあります。小規模物件なら数千万円、大規模物件なら数億円になり、銀行などからの融資が可能な投資家が対象になります。積算評価額がとりやすいことから融資を受けて投資を行いたい方から高い支持を受けています。

一棟物件は流動性(換金性)が区分マンションより悪く、空室対策も重要になってきます。
また売却時には購入金額が高額なので買い手を見つけるのが困難な場合もあります。

駐車場(コインパーキング)
駐車場経営は狭い土地でも可能。設備投資も業者負担なので手軽に始められますが、都市部や繁華街などアクセスの良い土地であることが必須条件です。オーナーの多くはすでに土地を所有している地主が運営しています。

小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、ビルなど高額な不動産価格を分割、不動産の投資額を少額にして購入、複数の投資家が共有持分権を持つという投資方法です。ビルなどの購入には億単位の資金が必要になります。
小口化不動産商品なら投資額がたとえば1口100万円など購入しやすい価格になります。しかも管理・運営は不動産のプロにおまかせですので手軽に共同投資ができます。
株式投資と同様にさまざまな物件に分散投資も可能ですので、投資資金をすべて一つの物件に投資する場合よりもリスクを低減することもできます。

REIT

REIT(不動産投資信託)とはReal Estate Investment Trustの略称です。REITは自己資金が少なく、リスクを抑えて不動産投資したい人におすすめです。投資家から集めた資金で複数の不動産を購入、保有。
物件からの賃貸収入や不動産売却収入などから得た利益を投資家に配当で分配します。投資法人REITは投資証券(株券のようなもの)を発行して、投資者はREIT市場で株式と同様に投資証券を売買することができます。
REITへ投資することは間接的に不動産投資することになります。ホテルや商業施設、住宅から物流倉庫などさまざまなタイプの物件を投資対象にしているREIT。
一口の購入価格は不動産を購入するよりも低額で、小額から行えるので、不動産投資の入門に最適です。

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どんな知識が必要か?その習得方法は?

求められるのは投資知識と経営知識

不動産投資の中身をよく知らないと株式投資と似たものだと思いがちです。株式投資は安値で購入した株を高値のときに売り抜いて利益を得る、そこで完了します。ところが不動産投資は、不動産を購入してからが本当の意味でのスタートです。

いかに良い物件を見つけて希望通りの金額で購入するかは投資知識が必要です。そして取得した物件の管理会社の選定や家賃の設定などから空室リスクを減らすか。予定した利回りを得るか。そこには経営知識が求められます。

将来オーナーを目指すならば投資感覚と経営感覚、これを鍛えることです。
最も必要なものはこの2点に集約されます。投資知識と経営知識はこの2点を養うためのものです。
では、どのようにして学んでいけるのか。説明していきます。

不動産投資の基礎を学ぶには

本やインターネットを活用
最初は書店へ。不動産に関する本のコーナーでは、実に多種多様な本が並んでいます。直感でよいのでできれば数冊買いましょう。飛ばし読みでいいので繰り返し読むことです。最初読んだときに、不動産の専門用語を難しいと思うのは当然です。

でも、読み直すうちに難しい用語が次第にわかるようになります。不動産投資の大まかな仕組み、種類などが理解できると、おぼろげながらも不動産投資に対する自分なりのイメージができあがります。
売れ筋の不動産投資の本をネット検索するのもよいでしょう。インターネットには不動産のWebサイトやブログが山積しています。人気のWebサイトやブログをブックマークして定期的に購読するのも勉強になります。

投資のコーチをネットで見つける
その道を究めるのには、良いコーチ、師匠を見つけることですが、不動産投資も同じです。人気のサラリーマン大家さんのブログなどで特に参考になるような手本になるような人が見つかればベストです。そのブログにコメント欄があったら思いきって質問などをしてみて、オフ会などがあったらぜひ参加しましょう。

不動産投資の理論と実践の初歩は両方学びたい
本やネットでの基礎の学び方には2つの方向性があります。1つは不動産投資について経済評論家や不動産コンサルタントなどが理論的に書いたもの。もう1つはサラリーマン大家さんなど不動産投資家が自身の体験に基づいて書いたものです。できればどちらも読むのがベストです。理論と実践の初歩を本とネットで学びます。

不動産投資のセミナーや交流会に出席する

次は不動産会社などが開催しているセミナーに参加しましょう。投資のポイントや物件の選び方など最新の有益な情報を得ることもありますが、交流会でいろいろな人と知り合える。このことも重要だからです。

不動産投資で成功を収めているカリスマオーナーから直接話を聞くことはためになりますし、自分の理想のオーナー像を投影することができます。確かに不動産会社のセミナーは前半セミナーで、後半が物件の販売会というスタイルが多いようですが、販売会で退席したいことを伝えれば問題はありません。

自社でのセミナーを開催する会社よりもたとえば公共の場所のセミナールームを利用する不動産会社を選んでみてはいかがでしょうか。

不動産投資は新たな事業を始めること

数々のセミナーや交流会などを通じて広がった人脈。そこには良き先輩や賃貸経営にきちんと相談に乗ってくれる不動産会社との出会いもあります。機は熟しました。改めていいますが、不動産投資とは不動産賃貸業という事業を始めることです。不動産投資は単なる副業ではなくて事業なのです。その強い思いが成功に導きます。

他の投資と不動産投資の比較

不動産投資を始めたいと思っている方は他の投資商品にも関心が高いはずです。不動産投資と預貯金、株式・FXとリスクとリターンを比べてみました。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資
投資には主に貯金・国債など元本保証したものと不動産投資、株式やFXなどの株式投資が
あります。投資で利回りが大きくなることはリターンも大きくなりますが、リスクも大きくなります。預貯金は元本が保証されているので安全に運用されますが、現状では金利は下げ止まったままです。

この預貯金はローリスク・ローリターンに分類されます。株式やFXなどはハイリスク・ハイリターン。世界情勢や政治動向などによる不確定要素が多く、うまくいけば巨額のリターンを得られますが、巨額の損失もあるからです。

不動産投資は、その間のミドルリスク・ミドルリターンに位置して、リスクとリターンのバランスがとれた投資商品です。株式投資のように短期間で資産が数倍に増えることはありませんが、不動産の価値が大幅に下落しても決して0円になることはありません。リスクも株式やFXと比較すれば自分である程度コントロールして軽減することができます。

不動産投資のメリット

ますます人気が高まっている不動産投資。最近では預貯金の低金利と将来の年金不安などの理由から始められる方が多いようです。
不動産投資は投資対象となる物件を担保にできるため、金融機関からの融資が受けやすいとされています。不動産投資のメリットについて解説します。

安定した不労所得が得られる
物件取得などの契約完了までは手続きなどに手間がかかりますが、その後は安定した毎月の家賃収入が得られます。会社員の副業としても運用できるのが魅力です。定年後の豊かな老後を送るために定期的に家賃収入が見込める不動産投資を選ばれています。

所得税・住民税の節税対策として
不動産(建物部分)を所有している場合、減価償却によって所得税・住民税を軽減することができます。不動産で得た家賃収入は、その収入を得るために必要な経費を差し引いた金額を他の収入(サラリーマンでしたら給与所得)と合わせて課税されます。不動産所得で赤字になった場合、給料所得と合算して所得税や住民税が減ることもあります。

相続税の節税対策にも
相続対策で不動産投資が注目されているのは、土地を更地のまま相続するよりもその土地に
アパートやマンションを建てることで土地の評価を下げることになり相続税が軽減されるからです。

家賃収入も入るので相続税の納税対策もできます。通常、相続の対象になる財産のうち約半分は土地です。現金や有価証券を保有しているよりも不動産を保有していた方が大きく軽減されます。

生命保険代わりに
不動産投資で融資を受けるときに団体信用保険に加入します。死亡時にローンの返済が免除されるものです。ローンで購入した物件は家族の遺産として生命保険代わりに活用できます。

高い利回り
不動産投資の一般的な利回りは3~10%。ゼロ金利政策が継続されていて銀行の定期預金や国債の利回りの低さと比べればたとえ3%の利回りでも圧倒的な高利です。

レバレッジ効果により少額資金で大きな資産を
不動産投資はローンを組むことで少ない手元資金で大きな融資を受けることができます。小額資金で大きな金額が運用できることをレバレッジをかける(きかせる)といいます。少ないお金で将来に向けた大きな資産をつくることを可能にします。

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不動産投資のデメリット

不動産投資で失敗しないためにはデメリットをきちんと把握しておくことが大事です。不動産投資のおける主なデメリットについて解説します。

空室による利回りの低下
空室は入居者が予定よりも少なくなり最悪収入がゼロになるリスクを抱えています。空室が続けば賃料設定も下げざるを得なくなり、収益性は予定よりもかなり悪化することも。大都市圏、特に東京圏の住宅需要は安定しており空室のリスクは少ないが郊外や地方の物件は都市部よりも価格は安価ですが人口が減少していて空室リスクが顕在化しているところもあります。

建物の老朽化による補修費用
建物は経年劣化するので修繕や補修を行う必要があります。定期的な補修は老朽化を抑えて資産価値を維持するためには必須です。これを疎かにすると空室が増え、新たな入居者もなかなか決まらず、最悪、損失にもつながります。

火災や地震のリスク
火災や地震の天災は不可避なリスクです。火災は銀行から融資 を受ける場合、火災保険の加入が義務づけられることも多いはずです。地震に対しては1982年の新耐震基準以降に建てられた物件を選択するのがベストです。
そして火災保険とセットで地震保険に加入しておくことです。地震保険の補償金額は建物が上限5000万円まで、家財は上限1000万円までとなっています。もしも火災に遭遇して建物に損害が発生しても火災保険の価額協定保険特約に入っておくと自己負担なしで建物の再建築ができるので安心です。

ローン金利の上昇
景気回復などで金利が上昇すると、ローンの返済額もアップします。気をつけたいのは景気回復ではない金利上昇の場合です。賃料引き上げなどはできないので負担が増えることになります。

流動性の低さ
不動産投資は、流動性が低い(現金化するのに時間がかかる)傾向にあります。株式など他の投資と比較するとすぐに売却できなかったり、希望額で売却できないリスクがあります。

事故物件となる可能性も
賃貸経営をしている上で入居者が病気などの理由で死亡するということに出会う可能性はゼロではありません。そうなるとその日から所有している物件は事故物件(不動産では心理的瑕疵物件といいます)となり、物件自体の資産価値が大きく減りますし、次の入居者がなかなか決まらない問題が出てきてしまいます。

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まとめ

不動産投資を始めたいと思っているが、どのようにすればよいのかわからない。そんな方のために、不動産投資の種類、持ち合わせたい知識、不動産投資のリスク&リターン、メリット&デメリットなど不動産投資の方法に関する基本をわかりやすく解説しました。株式と比べて長期的に安定した収入を得やすいといわれている不動産投資でより豊かな人生を―。

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