積算価格とは?

この記事では、物件の価値を見極める指標である「積算価格」について紹介していきます。
別の指標である「収益価格」についても紹介し、積算価格との違いにも触れていきます。

算出方法に関して

積算価格は「土地の価格」と「建物の価格」を計算して足したものです。
銀行から融資を受けるときに、その物件にどのくらいの担保価値があるかを知る目安になります。
土地の価格は、「公示地価または路線価」×「土地面積」で算出します。
公示地価とは、国土交通省が毎年土地の価格です。
路線価とは、宅地に接した道路に定められた評価額です。毎年8月頃に国税局や税務署などで公表されます。主に贈与税や相続税の額を決める時に使います。
建物の価格は、再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数で算出します。
再調達価格は、その物件と同じものを新しく手に入れるために必要な金額です。物件の規模や建材の種類、構造によって変動します。
延床面積とは、建物の床面積をすべて足した面積です。2階建ての建物で、1階の床面積が150平米、2階の床面積が80平米なら、延床面積は230平米です。
法定耐用年数とは、法律で定められた減価償却の年数です。以下のように定められています。

  • 木造=22年
  • 重量鉄骨造=34年
  • RC造=47年

こうして計算した土地の価格と建物の価格を足し合わせれば、積算価格が導き出されます。

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収益価格とは

積算価格が物件そのものの状態から算出する指標なのに対し、収益価格は物件から得られる利益を考えて計算する指標です。
計算式は、「運用純利益÷実質利回り」です。
運用純収益とは、年間家賃収入から年間経費を引いたものです。物件の管理費、固定資産税、都市計画税、損害保険料などが年間経費に該当します。
実質利回りとは、実際の年間家賃収入から年間経費を引いた額を、物件価格や物件購入時の経費(仲介手数料や印紙税など)を足した数字で割って導き出した利回りです。
式にすると以下のようになります。
実質利回り=(実際の年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+物件購入時の経費)

積算価格と収益価格の違いとは

積算価格は、自分で使用する物件の不動産価格を考える時に使います。金融機関が融資をするときに重視するのも積算価格です。
収益価格は、不動産から得られる家賃に着目し、不動産投資をする場合に使います。
使い道が違うので、自分が使う物件の価値を測るのに収益価格を使ったり、不動産投資をするために積算価格を使ったりしても意味がありません。

高い積算価格の注意点

積算価格の高い物件は、住宅ローンを組んだ時に融資額が高くなる傾向があります。融資の限度額は積算価格の7割程度が基準とされています。積算価格の高い物件ほど、自己資金を使わずに購入することが可能なのです。
極端な話、積算価格が物件価格を上回っており、物件価格が積算価格の7割程度の場合なら自己資金を使わないフルローンを利用できる可能性もあります。
しかし、積算価格が物件価格を上回っている不動産は、利用価値が低い場合があります。例えば郊外で駅から遠すぎる物件や、周囲に店舗や交通機関などがない物件などがこれにあたります。
ただし、売主が早く現金を必要としているなどの理由があって安値で売りに出した物件などは、特に問題がないのに積算価格が物件価格を上回る可能性があります。

まとめ

積算価格は、主に自分で使うための物件を買う時に目安になる指標です。積算価格が高い物件は金融機関から高い融資を受けやすいので、少ない自己資金で購入できます。
ただし、積算価格が高すぎる物件は利便性に問題があることも多いので、物件そのものや周辺環境などをよく確認してください。

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