表面利回りとは

どういった指標なのか

不動産に限らず債権や株式など投資商品の収益率の高さを案内するのに、『利回り〇％』という言葉がよく使われています。
『利回り』とは、投資額に対する年間収益の割合のことで、投資額に対してリターン（収益）がどのくらい得られるのかを表す指標です。
不動産投資においては、おもに『表面利回り』と『実質利回り』を使います。

表面利回り（グロス）

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。
投資物件を紹介する際などには、一般的に表面利回りが使われています。なぜなら、不確定な司法書士報酬や年度によって変動する可能性のある諸経費をあらかじめ算定することはできないからです。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り（ネット）

実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税など）を差し引いた実質的な収益から、物件価格に購入時の諸経費(不動産仲介手数料・登記費用・印紙代など)を加算したもので割った数字です。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

表面利回りと実質利回りどちらが大事か

表面利回りと実質利回りの違い

例をあげて比較してみましょう。

物件A	物件2,000万円（購入時経費120万円）	家賃月100,000円（年間経費16万円）
物件B	物件2,000万円（購入時経費120万円）	家賃月102,000円（年間経費20万円）

表面利回りでみると、物件価格と購入時諸経費が同じであれば、家賃が高い物件Aの方が「利回りが高い」といえます。
＜表面利回り＞

物件A1,200,000÷2,000万×100＝6％物件B1,224,000÷2,000万×100＝6.12％

ところが、管理費

・修繕積立金、固定資産税などのランニングコストが高いと家賃が高くても物件Aの方が「利回りが低い」となります。＜実質利回り＞

物件A	（1,200,000－16万）÷（2,000万＋120万）×100＝4.9％
物件B	（1,224,000－20万）÷（2,000万＋120万）×100＝4.83％

表面利回りでは、物件を購入・保有するのに必要な経費を計算に入れておらず、実質的な利回りとは異なります。
投資するうえで経費が多くかかる場合、その分コストパフォーマンスは悪くなります。実質利回りを計算することで、コスパの良さが測れるのです。

不動産投資における収益性

投資によるリターンを考える時、最終的には実際にどれくらい収益がでるのかが最も重要です。家賃がたくさん受け取れたとしても、経費が大きければ手元に残る利益が少なくなります。
表面利回りだけで投資物件を検討していると、当てが外れて予想外の結果になることも考えられます。

見逃しがちなコスト

管理費などを加えて算出した実質利回りが高い場合でも、注意は必要です。
不動産投資に関しては、長期に保有していればエアコンの修理や修繕リフォームなど一時的に大きなコストがかかることもあります。ローンで物件購入している場合は、高金利となれば利息も重い負担になります。また、入居者の退去などで家賃が12ヶ月分必ず受け取れるとは限りません。
特に一棟ものは、案内では満室状態で表面利回りを算出していることもあり、一棟ものであるが故の空室リスクや修繕コストに悲鳴をあげている大家さんも少なくないのが実情です。
管理費・修繕積立金が大幅に値上げされそうな区分マンション、大規模修繕が必要になりそうな古いアパート、空室リスクの高い立地なども購入時に見逃しがちなリスクです。