20代で始める不動産投資！若さならではの強みを活かした投資法とは？

人生100年時代と言われている現在、長い先を見通して着実に資産を形成する必要があります。20代から投資を始めれば時間を味方にして有利に資産形成することができます。

実は、預金残高が少なくても、少額から不動産投資は始められます。ここでは20代における各不動産投資に対するメリット・デメリットをお伝えしていきます。

20代で始める『ワンルーム投資』のメリット・デメリット

中古ワンルーム投資は比較的低額で始められるため、20代で投資を始める方にはピッタリの投資法の1つです。20代のあなたなら、実際に住む世代としての実感もありますし、フットワーク軽くいろんな物件を実際に見に行くことができるなど、他の世代の方よりも有利な点があります。また価格が手ごろということから、売却も比較的簡単にできることや、管理に手間がかからないことはメリットです。

しかし、中古ワンルームマンション投資にもデメリットはあります。まず、担保価値がとても低いため、銀行からの借入がかなり難しいのが実際です。次に、銀行からの借入ができたとしても、空室が発生した場合、借入金の返済やマンションの管理費などの支払いは自分で負担しなければなりません。入居者がいても、家賃で必要経費の支払いを補うことができず、オーナー側に数千円程度の支出があることも普通です。したがって、いま実際に入居者はいるのか？いない場合、想定家賃で入居付けが可能なのか、自分自身の資金繰りに不安はないかといった判断や、購入後に管理費や修繕積立金が値上げされる場合も考えられますので、購入前にシミュレーションを行うと良いでしょう。

20代で始める一棟もののメリット・デメリット

一般的に一棟ものの場合、ワンルームと比べて金額が大きくなります。10室ある物件の場合、ワンルームを8−9戸ぐらいまとめて買う規模の金額が必要になります。もちろん、地価や家賃の安い地方では1000万円以下のアパートが購入できる場合もあるため検討するならそういった物件になるでしょう。

若いうちは所得が低く、職歴も短いため、多額の資金を貸し出してくれる銀行が見つかりづらいのが現状です。また、貯蓄も少ない場合、退去が続き空室率が上がる、大規模修繕が必要となる、などの事態が発生しで思わぬ出費が出てしまったりする場合に身動きが取れなくなってしまうこともあります。一棟のものの場合、ワンルームと違って屋根や廊下などの構造や共用部には頻繁に修繕が必要になります。購入時には下調べをしっかりすることが大切です。

20代で始める駐車場やコインランドリー投資

駐車場投資にはコインパーキングと月極駐車場があります。コインパーキングの投資は20代で行うのは避けたほうが無難です。仮に運用開始時に、順調に利益が上げられていたとしても、近隣に安いコインパーキングができてしまったら、同じように価格を下げざるを得ず、利益が減少してしまうか赤字になってしまう恐れがあるためです。

ただし、同じ駐車場投資でも、月極駐車場なら一考の余地はあります。奥行が約6ｍある30平米程度の土地なら3台は駐車可能です。近隣に大規模マンションなどがあり、駐車場の需要が見込めるなら、現金で一括購入してもいいかもしれません。節約したい場合は敷地に砂利を引くだけで貸し出すこともできるので、初期投資がほとんどかからないのもメリットの一つです。その後、十分な資金が貯まった後に、戸建てやアパートを建設し運用することも可能です。

コインランドリー投資を20代で行うことはおすすめしません。小型のコインランドリーは約15坪の大きさに初期投資として乾燥機などの機器に約1300万円、給排水や内装工事に約700万円ほど必要であり、多くの20代にとって多額の資金を銀行から借入れることは難易度が高いといえます。また、売上は天候や近隣に競合の店舗などの外部要因に左右され、経営するのは難しいかもしれません。

20代でテナント、ホテルの不動産投資を避けるべき理由

テナントやホテルなどの不動産投資は、居住用より高利回りで運用できることが魅力です。テナントの場合、初期投資を抑えるためにワンルーム投資と同様、区分で所有することも可能です。そして居住用とは違い、現状渡しで募集できるところはメリットだと言えるでしょう。

しかし、20代でテナントを所有することはリスクもあります。なぜなら、不景気などで長期空室の恐れがあるからです。また家賃の変動率も高く、借主の倒産などにより家賃回収が困難になることも考えられます。仮にテナントから10万円の家賃が入ってくる場合、半年間空室だったら60万円の現金を給料から捻出しなければならず、月収が低い20代にとって困難な話です。さらに購入しようと考えているテナントが、その地域のニーズに合っているのかどうか判断することはある程度の経験がないと非常に難しいことですので、テナントに対する投資は極力控えるようにしたほうが無難です。

不動産ファンドは不動産投資を始める際の預け先として

不動産ファンドとは、不動産投資信託や不動産特定共同事業のことを指し、低額から始められることや、リスクを分散できることがメリットです。また、他の不動産投資と違って、リスクは出資した金額に限られます。また、物件の管理運営はファンドの運営会社がすべてやってくれることが普通です。手間がほとんどかかりませんので、まずは着実にお金を増やし、本格的に物件を購入するための資金作りをするのに活用することができます。

一方、デメリットとしては、レバレッジがかけられないこと、ファンド会社が倒産すると配当金が減ってしまう可能性があることなどが挙げられます。運営会社のことやファンドの仕組みについてしっかりと調べる必要があります。

管理業務などもすべてファンド側におまかせする形態の不動産投資ファンドで高配当すぎるというのはかえって不自然かもしれません。

不動産ファンドについて次の記事で詳しく紹介していますので参考にして下さい。