不動産投資を始める前に!手法ごとのメリットデメリットを大公開

不動産投資にはさまざまな投資手法があります。それぞれの投資手法を検討する際、気になるのはメリット・デメリットです。ここでは各投資手法について比較していきます。

 ワンルームマンション(区分所有)

ワンルームマンションの一室を所有することを区分所有といいます。マンションを一棟丸ごと買うのとは違い、1部屋ですので駅前立地でも数千万円で購入することが可能です。利回りは都内ですと4~5%、地方主要都市ですと5~6%ほど。

不動産投資としては比較的少ない資金で始めることができたり、物件の売買が多くされていますので希望するタイミングで購入することも手放すことも容易です。

一方、マンションの1室だけしか所有していませんので、マンション全体への決定権はそれほど持ち合わせてはいません。例えば、自分だけの判断でマンションの管理費の使い道を決めたり、修繕の時期を決めることできませんし、積立金の値上げに応じる必要があります。また、ワンルームマンション1室だけでは家賃収入が0か100となり、収支が大きく変わってきます。

所有する物件が少ない状態の時に空室になると、資金繰りが厳しくなる可能性があります。

1棟アパート(一棟所有)

アパートを建物丸ごと一棟所有することを一棟所有といいます。平均利回りは都内、大阪の中心部で5~8%、地方政令指定都市で7~9%ほどで、初期投資は数千万円から大都市になると億以上必要になります。退去するタイミングがバラバラになるために、一度に全てが空室になることはなく、大きく収入が減ることはありません。修繕を行うタイミングも自分で行うことができます。建物だけでなく土地も一緒に所有することになるために、土地を担保にして銀行から融資を受けやすくなります。その結果、次の投資のための資金調達がしやすかったり、建物が老朽化してもその土地に別の建物を建てることができたりします。

一方、大きな災害が起きてしまうと建物全体に被害が及び、損害が甚大になることがありますし、大学の移動による入居者の減少など、環境要因のリスクがあるります。また、一棟購入するためには多額の資金が必要ですので、運営がうまくいかなくなると資金繰りがうまくいかなくなってしまいます。

オフィスビル

オフィスビルを企業に貸し出す方法です。初期投資は億単位の高額な資金が必要になります。利回りは他の不動産投資に比べて高くなる傾向があり、現在注目されている方法でもあります。そのほかにもオフィス利用であるオフィスビルは人口減少の影響も受けることがなく、供給よりも需要が高いため、長期間空室になることが少なく安定した収入を生み出してくれます。

その一方、多額の投資額が必要になるわけですが、1個人ではなかなか資金調達が難しいという問題があります。

月極駐車場・コインパーキング

所有・賃貸している土地を月極駐車場やコインパーキングにするという方法もあります。ビジネスとしての利用ですので、工夫次第で利回りを上振れさせることができるのが特徴です。無人経営で、粗利が高いために土地を有効利用することができます。一方、月極駐車場であれば「近隣に居住している人がいること」、コインパーキングであれば「利便性が良い場所」立地の要因が成否に大きく影響します。近くに競合ができれば、それだけ収入が減ることも想定されることも考慮に入れておく必要があります。

コインランドリー

駐車場同様に買った後でも利回りが上げられる可能性のある不動産投資として、コインランドリーがあります。一時期は「雨の日は空からお金が降ってくる」と言われるほどの人気で、住宅地の物件は取り合いになっていました。最近では一見カフェに見えるおしゃれランドリーも増えてきています。無人で経営できることや、工夫次第で売上が伸ばせるのが魅力です。一方で、駐車場同様に立地勝負であることや、機械類を購入またはリースする必要があることから初期費用がかさむこと、水道代や電気代、機械のメンテナンスなどのランニングコストがかかることから、事業としての見極めが重要です。

定期借地

土地の所有者に対して毎月地代を払うことで土地を借り、建物の所有は自分にするという方法です。土地を借りているので、土地を所有している物件に比べて2割ほど安くなりますので初期費用を抑えることができますし、結果的に利回りも高くなります。地代を支払う必要がありますが、固定資産税や都市計画税の市針が必要なくなります。

一方、土地を借りる期間をあらかじめ決められているため、期間が終了すれば更地で返還する必要がありますし、土地を所有しているわけではないので融資が付きにくいというのもデメリットです。そのため、売却が難しく出口戦略をしっかりと作りこまないといけないのですが、ちゃんと作りこむことができれば買い手希望者も少ないために購入しやすいうえに、利回りが良い不動産投資を行うことができます。

投資ファンド

前述したオフィスのように高額な物件を「投資ファンド」として組成し数十人規模で購入、専門家が管理する方法です。通常の不動産投資では多額の資金が必要でしたが、投資ファンドであれば少額から投資ができます。専門家が管理してくれるので、入居管理が不要で、手数料・税金などの手間がありません。

一方、ファンドを組成するにあたり募集費用がかかったり、物件管理の費用などがかかるために、利回りがそれほど高くないというデメリットはあります。それでも初期投資がそれほどかからず、安全性が高いという意味では検討したい投資手法です。

小口でできる不動産投資なら「東京・愛知の賃貸大家さん」

自分に合った投資手法を

今回は不動産投資である手法をそれぞれ解説してみました。メリット・デメリットを考慮しながらあなたにあった投資手法を考えてみてください。