テナントオーナーになるためには!物件探しから入居までの手順や費用を公開

アパート・マンションオーナーに比べてテナント(ビル)オーナーになるというのはそれほど聞いたことがないかもしれません。とはいえ、実際行っている人がいるのも事実です。そこで今回はテナントオーナーになるための、物件探しから入居者募集までの手順や必要経費などを解説していきます。

必要資金

必要資金は多くもっているのに越したことはありません。目安として考える金額は投資金額の1/3ほどは欲しいところです。一般的に考えられている頭金として物件価格の10%と購入時に諸費用や税金で必要になる7%ほどの費用がかかります。これらを合計すると17%になり、全てを取得時に使うのはリスクが高いので貯金額から半分使うと考えるとなると、物件価格の3割が必要になるという計算です。

1,500万円の物件を購入するとすると3割である500万円が貯金額の目安となります。500万円のうち半分である250万円を物件取得費に振り分けます。キャッシュフローの利回りが4%だとすると、賃貸収入が年間で60万円になり約4年で回収できる計算になります。

知識

ビルオーナーになるための本というと、不動産投資全般に比べると少ないかもしれません。法律や税金などの知識であれば不動産投資の本を読めばいいのかもしれませんが、具体的なやり方となると、ビルオーナー専門の書籍を読むほうが効果的です。種類はそれほど多くないので、大きい本屋さんに行ったりアマゾンで書籍を購入すると良いでしょう。また実際にビルオーナー業をやられている方の話を聞きに行くというのも一つの方法です。

物件情報

物件の情報は不動産屋さんやインターネットで探します。特定の場所が決まっているのであればその付近の不動産屋さんに足繁く通うと良いでしょう。物件が出た場合、不動産屋さんも以前購入してくれた人にアプローチをするとは思いますが、それで決まらなければあなたに順番が回ってくることも考えられます。

広範囲に探したいのであればインターネットが便利です。まず最初に検討したいのが収益不動産のポータルサイトを調べることです。

・健美家

・楽待

・投資アットフォーム

・ホームズ不動産投資

などが該当します。これらのサイトで検索すれば現在募集している収益ビルを知ることができます。

その他にも大手仲介業者や信託系銀行系仲介会社のサイトを調べてみましょう。登録された条件に沿った新着メール配信サービスがありますので、希望条件を登録しておくだけで当日、もしくは翌日には新着情報メールがあなたのもとに届きますので非常に便利です。

また先ほどあげた楽待にはプレミアム会員という制度があり、プレミアム会員になると非公開情報も入手しやすくなります。費用は無料ですが、プレミアム会員になるためには収入証明や身分証明などが必要です。仲介業者側は良い物件情報を冷やかしではなく、本気で購入したい人・財務状況が良い人にだけ提供しようと考えるものです。ある程度の財務状況をお持ちであれば登録してみると良いでしょう。一度仲介業者の営業マンと接点ができたら、後はメールや電話で密に連絡を取ることができるようになります。親しくなればなるほど優良な物件を紹介されやすくなっていきます。

入居者募集

テナントに入居する業者を直接募集できるオーナーは少ないでしょう。自力でできないのであれば仲介不動産業者に募集をお願いすることとなります。仲介不動産経由で、テナント専門の募集サイトなどを通して募集を行います。うまく入居者が決まれば仲介会社に1か月分、見つけてきた不動産会社に1か月分を支払うことが一般的です。

管理

テナント入居者から共通部分の修繕の依頼や家賃滞納などのトラブルが起きることがあります。それらの窓口として大家自らが行えないのであれば、管理会社に手数料を数%支払って任せて対応してもらうことになります。

マンション・アパートと違う点は大家自らが審査をする必要があることです。業種によっては景気の影響を受けやすいことがあります。特に飲食店は造作の設置など初期費用がかかるわりに、廃業率も高い傾向にあります。ホテルも感染症の流行などによって大打撃を受けることがあります。人がたくさん出入りするオフィスでは共用部のメンテナンスにお金がかかりますし、入居テナント同士のトラブルに発展することも考えられます。テナント系は住居より夜逃げの不安が大きいです。保証金として家賃を5か月から10か月を徴収することでリスクヘッジすることも考慮に入れ、管理会社に任せきりではなく自分の目で確かめるためにも審査はしっかりやりましょう。

テナント入居者を見極める目を

アパート・マンションオーナーに比べて、テナントオーナーは入居者の審査をしっかりとするとよいでしょう。家賃5~10か月を保証金としてもらっているのであればまだしも、入居者のビジネスの経営環境がいつ変化するのかはわかりませんので注意深く選定する必要がありそうです。

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