借地権の種類とそれぞれの用途と定期借地権付き住宅のメリットとは

住宅を建てるには土地が必要になりますが、都市部では地価が高いため土地選びに迷う方も多いのではないでしょうか。

実は、必ずしも土地を購入する必要はなく、借りている土地の上に住宅を建てて住む「借地権」を使った方法があります。

今回は借地権について、用途や歴史などにそってご紹介します。

【住宅を購入するときに知っておきたい知識】借地権とは

借地権の概要

借地権とは建物を建造し、所有する目的で土地を借りる権利です。

建物を建てる目的として土地の所有者と賃貸借契約を締結することで発生します。
借地権が発生する土地の賃貸借契約については、借地借家法で契約期間の下限が定められているため、契約期間を下回ることはできません。

借地借家法で定められている契約期間の下限は借地権の種類によって異なりますが、数十年単位の非常に長い期間に設定されています。
そのため、かなりの長期間にわたって土地を借り続けることが可能です。
契約期間満了後は更新が行われない場合、土地を地主に返還する義務があります。

土地購入と借地の違い

借地権を使えば、土地を持っていなくても建物を建てて所有することが可能です。
新築住宅を建てる際、土地の購入費用を削減できます。
ただし、契約期間中は地主に対して地代を支払わなければなりません。

地代とは、土地を借りている時に地主に毎月支払う土地使用料のようなものです。
もし、地代を滞納し続けてしまうと契約期間満了前に契約解除されてしまう場合があるため注意しましょう。
借地上に建てた住宅は、普段居住する分に関しては通常の持ち家と同じように使用できます。
ただし、土地が自分の所有物でないため一定の制限が加わり、例として持ち家と違って増改築を自由に行うことは難しいです。

もし、増改築を行いたい場合は地主の承諾を得る必要があるだけではなく、売却も地主の承諾が必要で自由には行えません。
一方で、借地にかかる固定資産税や都市計画税は地主に対して課税され、地代の金額は固定資産税や都市計画税に相当する分も含めて決めることが多いです。

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借地権の歴史

借地権成立の背景

明治維新後の地租改正により、土地の所有者に対して地価の3%の税金が課せられました。
その負担がかなり重いことから土地を大地主に売って手放し、土地を借りて家を建てる人が増えたことが借地権成立のきっかけになっています。

また、借地権という概念ができたのは明治29年の民法が制定されたときであり、当時の借地権は現在と比べて制度としては弱いものでした。
地主が第三者に土地を売却してしまえば、新しい地主は借地人に対して土地の明け渡しを請求できたのです。

借地権そのものを登記すれば第三者にも借地権を主張できますが、登記を行うには地主の協力が必要です。

そのため事実上、借地人は地主が土地を売却すれば追い出されることになるため、問題視されていました。
これを受けて、明治42年に制定された法律が「建物保護に関する法律」であるほか、建物の登記を行うことで借地権を新しい地主に主張できるようになっています。

さらに、大正10年には「借地法」と「借家法」が制定され、借地権の定義や存続期間などについて規定されています。

戦争と借地権

第二次世界大戦中に国家総動員法が制定されました。
これに基づく地代家賃統制令が発せられ、地代の上限が設けられて地主は地代を下げざるを得なくなったのです。

多くの地主は契約の更新を拒否して、新規契約を締結する際に高額な敷金や礼金を請求する方法で打開を図ろうとしています。

しかし、政府がこれを問題視し借地法を改正しました。改正内容としては、正当事由がない限り契約の更新ができないとするものです。
ここで言う正当事由というのは、はっきり決められておらずなかなか認められません。
これにより、いったん借地権が発生してしまえば地主はなかなか土地を取り戻せなくなりました。

借地借家法と定期借地権

地主に不利な内容の借地法は平成4年に「借地法」と「借家法」、「建物保護に関する法律」が廃止され、「借地借家法」が制定されるまで続きます。
借地借家法では定期借地権が創設され、これまで更新を前提としていた制度が改められました。

この借地借家法が現在運用されている法律であり、借地権の種類別に存続期間の下限が明記されています。
更新拒否できる正当事由も明確化され、地主にも借地人にも偏らない制度になりました。

借地権の種類【旧借地権・普通借地権・定期借地権】

借地法で規定されている借地権の種類をご紹介します。

普通借地権(旧借地法・借地借家法)

存続期間を定めた上で、更新を想定している借地権です。

存続期間はあらかじめ定めなかった場合は30年とされており、地主と借地人の合意の上で契約更新が行われます。

更新で延長される期間は、1回目が20年で2回目以降の更新は10年ずつです。
また、旧借地法では存続期間を定めなかった場合、非堅固建物なら30年、堅固建物なら60年とされていました。

建物が老朽化して朽廃した場合の扱いも旧借地法と異なります。
旧借地法では、建物が朽廃すると自動的に消滅するとされていましたが、借地借家法ではそのような規定はありません。

定期借地権

50年以上の契約期間を定めた借地権です。
基本的に更新はなく、契約期間満了後に土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
主に一戸建て住宅やマンションなどを建てる際に、定期借地権が用いられます。
特に最近では定期借地権に住宅を付けた家が多いです。

事業用定期借地権

商業用に使用する建物を建てる場合、定期借地権は使えないので事業用定期借地権を使います。
小売店や飲食店、娯楽施設などが主な活用例です。

定期借地権とは存続期間に関する規定が異なります。
事業用定期借地権の存続期間は、10年以上30年未満と30年以上50年未満の2種類です。
10年以上30年未満の方は、更新はありません。

期間満了後は、建物を取り壊して土地を更地にした上で地主に返還します。
30年以上50年未満の方は契約の更新ができるため、期間満了後に地主に建物買取請求を行うことも可能です。
ただし、特約により更新や建物買取請求をなしにすることもできます。

建物譲渡特約借地権

建物譲渡特約借地権は、契約期間満了後の土地の明け渡しと同時に地主が建物を買い取る内容の特約を付けた借地権です。
特約は確定期限付売買契約や売買予約契約を用いて設定されており、存続期間は30年以上です。
活用事例はマンションやオフィス、店舗などが挙げられます。
買い取り後には家主として賃貸利用し、借地人が借り続けるケースも多いです。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、仮設住宅やプレハブ小屋などを建てて使用する目的の借地権です。
存続期間は1年以内で、更新はありません。
借地借家法は適用されず、民法の規定が適用されます。
そして、地主は3ヶ月以上の猶予期間を設ければ一方的に契約解除可能です。

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借地権を利用する際に確認すべき法律

借地権を利用する際には以下の法律について確認しておきましょう。

旧借地法

旧借地法は大正10年に制定された法律で、借地人側に偏った内容の規定が多い法律でした。
平成4年8月前までに借地権を設定して土地を借りている場合、旧借地法が適用されます。
そのため、現在でも旧借地法適用で借地権を利用している借地人は多いです。
契約途中で相続が起きた場合であっても、元契約が旧借地法適用なら相続後も旧借地法が適用され続けます。

借地借家法

借地借家法は旧借地法と旧借家法、旧建物保護に関する法律に代わるものとして、平成4年8月から施行されました。
それ以降の時期に発生した借地権に関しては、借地借家法が適用されます。
上記で紹介した借地権の種類について規定されているのも借地借家法です。
借地権の更新を拒否できる場合の正当事由に関しても、基準が明記されています。

旧借地法と借地借家法の違い

旧借地法では借地権の種類に関する規定はありませんでした。
期間の定めのない借地権の期間に関して、堅固建物と非堅固建物に分けて規定していたのみです。
また、借地権は基本的に更新を行い半永久的に存続し続けるものとして扱われていました。
そのため、いったん借地権が発生してしまえば、土地を取り戻すのが困難な制度だったのです。

これに対して、借地借家法では更新を前提とする普通借地権と、更新を前提としない定期借地権に分けているのが大きな違いです。
さらに定期借地権においては、用途に応じて種類を設けて異なる扱いをしています。
旧借地法と比べて借地借家法は実態に即しており、地主が土地を貸しやすい制度です。

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定期借地権付き住宅を購入するメリットとデメリット

ここまでで説明した定期借地権についての知識を踏まえて、定期借地権付きの住宅を購入するメリットとデメリットについて解説します。

メリット

土地購入代がかからない

住宅購入の際、多くの人がネックに感じるのは土地の購入です。
特に都市部では地価が高く、土地の購入費用は住宅購入にかかる費用のうち大きな割合を占めます。
その点、定期借地権付き住宅ならば土地は購入しなくて済むため、土地の購入費用を用意する必要はありません。
そのため、住宅購入のハードルが大きく下がります。

税制面で費用がかからない

不動産を売買したり所有したりすると、税金がかかります。
新規で不動産を購入した場合、不動産取得税が課税されます。
土地を購入した上で新築住宅を建てる際、土地と建物の両方にかかることが特徴です。
しかし、定期借地権付き住宅ならば土地は取得しないため、不動産取得税は建物部分のみで済みます。

固定資産税や都市計画税も、不動産の所有者に対して課税される税金です。
土地の部分にかかる分に関しては、地主に課税され借地人には課税されません。

住宅の価格が一般的な住宅より安い

中古住宅や建売住宅に関しても、定期借地権付き住宅なら同じ条件の土地付きの住宅よりも安価に購入可能です。
そのため同じ予算なら、グレードの高い住宅や広い住宅、立地の良い住宅を購入できます。

デメリット

地代がかかる

定期借地権付き住宅に住む場合、借地権の存続期間中は土地を継続して借り続けることになります。
そのため、毎月地代を支払わなければならないことがデメリットです。
ただ、固定資産税や都市計画税が課税されないことなどを考慮すると、それほど大きなデメリットではありません。
トータルで見ればメリットの方が大きいといえるでしょう。

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まとめ

定期借地権を利用することで、土地を購入することなく住宅を建てられます。
定期借地権の内容は借地借家法に規定されているため、50年以上の長期間にわたって土地を借り続けられるものです。

旧借地法と比べて借地人の権利は若干弱まりましたが、それでも充分な権利が保証されています。

地代を支払い続けている限りは、契約期間中に解約されることもありません。
費用面や税金面でメリットが大きいため、住宅購入の際にはぜひ定期借地権付き住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

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