住宅建築に関わる各部材の耐用年数

住宅の耐用年数は構造によって変わります。
ここを知っておくことは住宅を建てるときの基本です。
各部材の耐用年数も大まかでいいのでどれくらいかを理解しましょう。
住宅の寿命を延ばすには定期的なメンテナンスが必要です。
住宅から住宅設備の交換時期やチェックポイントを解説します。

木造建築物の耐用年数

そもそも耐用年数とは

建物の耐用年数とは法定耐用年数のこと

耐用年数とはものの使用可能な期間のことをいいます。
建物の耐用年数には法定耐用年数がメインで使われています。
これは、固定資産の減価償却費を計算するために税法で規定された年数です。
居住用の建造物の耐用年数として、法的耐用年数×1.5で算出します。

建築物の構造によって耐用年数は異なる

木造、鉄骨鉄筋コンクリート造、レンガ造・石造・ブロック造など建築物の構造によって耐用年数は違います。

木造建築住宅の耐用年数

財務省の減価償却資産の耐用年数等に関する省令で、木造建築の耐用年数は22年と定められています。
ただし、これは事業用(賃貸)のケースで自己の居住用、マイホームでしたら耐用年数は33年です。では、耐用年数を越えた木造住宅は、もはや寿命なのか心配になります。
そうではありません。耐用年数は税務上の減価償却のための数字なので建物の寿命とイコールではないのです。
築数十年経った木造住宅でも怠りなく手入れをしていれば、美しい外観や快適な住み心地を実現しています。

各部材の耐用年数の目安

木造建築物の耐用年数は構造に基づいています。
建物をつくっているのは基礎や骨組み、軸組の構造体と屋根材、外壁材、床材など各部材からです。
各部材にも耐用年数はあります。
その目安を表で紹介します。

＜各部材の耐用年数の目安>

区分		内容	耐用年数の目安
外部	屋根	陶器瓦葺き	25年～50年
		化粧スレート葺き	20年～40年
		鋼板葺き	20年～40年
	外壁	サイディング(窯業系)	20年～40年
		モルタル壁	20年～40年
		外部建具	20年～40年
内部	床	床(塩ビタイル　半硬質)	30年
	壁	巾木(塩ビ巾木)	30年
	壁	壁(ビニールクロス　準不燃)	30年
	天井	天井(岩綿吸音板)	30年
	内部建具	アルミ建具	50年
		ステンレス建具	65年
		鋼製建具	40年
		木製建具	40年

出典：「建築物のライフサイクルコスト」監修/国土交通省大臣官房庁営繕部
編集・発行/財団法人建築保全センター　発行/財団法人経済調査会

木造建築物のメンテナンス

建物の構造自体はしっかりしていても、屋根がサビたりモルタルにヒビが入ったりするなど、部材の経年劣化は避けられない問題です。
木造住宅の性能や品質を保持して寿命を延ばすには、各部材の耐用年数を迎える前に適宜メンテナンスを行うことが不可欠です。

外壁の塗り替え時期

外壁の塗り替えは、築10年おきに行いましょう。
外壁の防水性、断熱性、美観を保持します。

スレート屋根の塗装とふき替え（瓦などを新しいものに交換する）時期

屋根がスレートでしたら、点検と塗装の時期は築7～10年目と築20年目です。
ふき替えは築年数30年が目安です。

瓦屋根の点検時期

10年～15年ごとに点検を行います。
下地などに欠損があれば補修します。

鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐用年数

鉄骨鉄筋コンクリート造建築住宅の耐用年数は47年

財務省の減価償却資産の耐用年数等に関する省令で、鉄骨鉄筋コンクリート造建築住宅の耐用年数は47年と定められています。
鉄骨鉄筋コンクリート造建築住宅の耐用年数は木造の倍以上ある長持ち住宅です。
ただし、これは事業用(賃貸)の場合で自己の居住用やマイホームの場合、耐用年数は70年とされています。

各部材の耐用年数の目安

鉄骨鉄筋コンクリート造建築住宅の耐用年数は構造に準じています。
建物は構造体 (基礎、骨組み、軸組)と屋根材や外壁材、床材など各部材から構成されています。
各部材の耐用年数の目安を表で紹介します。

＜各部材の耐用年数の目安＞

区分		内容	耐用年数の目安
外部	屋根	陶器瓦葺き	25年～50年
		化粧スレート葺き	20年～40年
		鋼板葺き	20年～40年
	外壁	サイディング(窯業系)	20年～40年
		モルタル壁	20年～40年
		外部建具	20年～40年
内部	床	床(塩ビタイル　半硬質)	30年
	壁	巾木(塩ビ巾木)	30年
	壁	壁(ビニールクロス　準不燃)	30年
	天井	天井(岩綿吸音板)	30年
	内部建具	アルミ建具	50年
		ステンレス建具	65年
		鋼製建具	40年
		木製建具	40年

出典：「建築物のライフサイクルコスト」監修/国土交通省大臣官房庁営繕部
編集・発行/財団法人建築保全センター　発行/財団法人経済調査会

鉄骨鉄筋コンクリート造建築物のメンテナンス

耐用年数が長い鉄骨鉄筋コンクリート造建築物ですが、メンテナンスで寿命をさらに長くすることができます。

コンクリートのクラック(亀裂)

コンクリートのクラックはそのままにしておくとクラックから雨水が入る原因になるので補修します。

外壁塗装の塗り直し時期

外壁塗装は10数年が耐用年数です。
その前に塗り直しをしておけば美しい外観を保てます。

屋上の防水処理の補修

屋上はウレタン塗膜防水などで防水処理されていますが、20年～30年余りで劣化が目立ちます。
劣化具合で一部補修、もしくは貼り換えをしなければなりません。

れんが・石・ブロック造建築物の耐用年数

れんが・石・ブロック造建築物の耐用年数は38年

れんが・石・ブロック造建築物の耐用年数は38年と定められています。
これは事業用(賃貸)の場合で自己の居住用(マイホーム)の場合、耐用年数は57年とされています。

各部材の耐用年数の目安

れんが・石・ブロック造建築物の耐用年数は構造に基づいています。
建物は基礎や骨組み、軸組の構造体と屋根材、外壁材、床材など各部材から成り立っています。
各部材にも耐用年数があります。
主な部材の目安を表で紹介します。
れんが・石・ブロック造建築物では、構造よりも部材の耐用年数が短いので、メンテナンスが必須です。

＜各部材の耐用年数の目安＞

区分		内容	耐用年数の目安
外部	屋根	陶器瓦葺き	25年～50年
		化粧スレート葺き	20年～40年
		鋼板葺き	20年～40年
	外壁	サイディング(窯業系)	20年～40年
		モルタル壁	20年～40年
		外部建具	20年～40年
内部	床	床(塩ビタイル　半硬質)	30年
	壁	巾木(塩ビ巾木)	30年
	壁	壁(ビニールクロス　準不燃)	30年
	天井	天井(岩綿吸音板)	30年
	内部建具	アルミ建具	50年
		ステンレス建具	65年
		鋼製建具	40年
		木製建具	40年

出典：「建築物のライフサイクルコスト」監修/国土交通省大臣官房庁営繕部
編集・発行/財団法人建築保全センター　発行/財団法人経済調査会

れんが・石・ブロック造建築物のメンテナンス

重厚感のあるれんが・石・ブロック造建築物はメンテナンスフリーといわれています。
しかし、モルタルで付着しているため、地震などでひび割れが出ることもあります。
定期的なチェックはもちろん、ひび割れを発見したら早めのメンテナンスが大事です。

ブロック造建築物の塗装剥離

上塗りの塗装が劣化するとブロックが水分を吸って剥離します。
塗り直しで外観も美しくしましょう。

モルタルのひび割れ補修

ひび割れができるとそこから雨水が入りやすくなりますので補修します。

住宅設備の交換時期とチェックポイント

住宅設備にも耐用年数があります。
キッチンやトイレや風呂など住宅設備の劣化によりトラブルが起きると生活に支障をきたします。
住宅設備の耐用年数と取り換え時期などの目安を紹介します。
古い設備機器の場合、修理を依頼したら部品がなく新たに買い替えとなることも多いようです。
ふだんからの各設備をこまめにチェックしておくことが重要です。