一戸建て不動産投資とは

一棟アパートや区分マンションほど投資人口がない一戸建て不動産投資。しかし、一戸建て投資ならではのメリットも沢山あります。ここでは一戸建て投資について解説していきます。

不動産投資には様々なスタイルがある

区分マンション投資

投資用マンションを部屋単位(区画単位)で購入して運用するスタイル。入居所が決まりやすく空室が出にくい好立地・好条件のマンションを購入するとなると2,000万円程度の資金が必要となります。

【メリット】・管理組合を通して管理会社に委託しているので管理の手間がかからない・流動性が高いので売却しやすい・生命保険としての価値がある
【デメリット】・空室リスクが高い・高利回りを狙いにくい・融資をうけないと購入しずらい金額である・物件の管理に関する権限が限定的である

一棟アパート投資

数戸から十数戸の部屋数がある建物全体を購入、それぞれ賃貸として貸し出して運用するスタイル。土地付きが多いです。多くは木造ですが、最近ではRC物件も増えてきました。

【メリット】・取得費用が比較的安価でスケールメリットが働きやすいので実質利回りが高い・複数の部屋数を所有しているため、総収入額が大きい・複数の部屋をもっているため、一度にすべて空室となるということはなく、リスク分散できる・将来的にアパートを解体してその他の活用方法にも転換できる・共用部もオーナーが自由に管理できるため、修繕内容や修繕計画を策定できる
【デメリット】・取得費用が1億を超えることもあり高い・マンションよりも法定耐用年素が短い・空室が同時に起こると収益性が落ちる・維持管理費用と手間がかかる・区分マンションより売却しづらい

駐車場・コインランドリー投資

駐車場は月極駐車場とコインパーキングに分かれます。

【メリット】・土地を所有していれば少ない初期投資で始められる
【デメリット】・土地の立地によって業績が変動する

一方、コインランドリー投資はその名の通りコインランドリーを設置し、利用者からお金を受け取る事業のための投資スタイルです。

【メリット】・10%~20%といった利回りが高い
【デメリット】・1,000万円~2,000万円ほどの初期投資が必要になる・場所によって業績がことなる

オフィスビル・テナント投資

【メリット】・供給量に対して需要が高いため安定した賃料収入が入りやすい・経年劣化による賃料価格の下落が起こりにくい
【デメリット】・オフィス物件の購入は高額な費用が必要・オフィス市場の参加者はプロの事業者が多く、個人投資家が有利な物件を取得しづらい

今回紹介するのは一戸建て投資です

一戸建て投資のメリット

規模が小さいので、元手が少なくはじめられる

一戸建て投資は一棟アパートなどに比べて規模が小さく、少額で購入することができます。これは一戸建てはアパートほど広い敷地を必要としないためです。その他の理由として区分マンションと比べても耐用年数が短いために建物価格の下落が早く、中古戸建の物件価格は安くなる傾向があります。築年数が古い一戸建ての多くは地域差もありますが数百万円程度から購入できるものもあり、元手が少なくても始められます。

入居期間が長い

一戸建てのターゲットはファミリー層になりますが、一度入居すると期間は結構長くなる傾向があります。子供の幼稚園・小学校・中学校といった教育環境を重視する結果、長期間入居することなることが多いためです。

また、一戸建てには集合住宅では味わえない独特の住環境を手に入れることができます。一戸建てに満足しているファミリーはそのままずっと住み続けてくれる可能性が高いのです。

入居期間が長いということは退去の頻度が低いということになります。そのため原状回復にかかる費用や募集費用、空室リスクを減らすことができます。

マンションに比べて土地面積の割合が多いので評価額が上がりやすい

マンション投資は建物部分の価格割合が高いため、その後の資産価値の下落に対して注意をする必要があります。それに対して一戸建て投資は土地面積の割合が高いため資産価値が下がりにくいところか、場所によっては上がることもあります。

ボロボロになったら壊して更地にして売れる

建物がボロボロになって入居が難しくなってきた、しかしリフォームするにも費用が掛かりすぎるという場合は建物を壊して更地にして売ることができます。更地渡しにすれば、新築を検討している人や収益物件を探している投資家に対して売りやすくなります。

なんなら自分が住んでもいい

一戸建てを購入しても借り手が見つからない場合、自分が住むという方法もあります。特に賃貸住宅に住んでいたのであればなおさら、自分が住むことで家賃分を浮かせることが可能となります。

災害に強い

投資の格言として「卵は1つのカゴに盛るな」というのがあります。卵を複数のカゴに盛るっておけば、そのうち1つのカゴを落としてしまって卵がダメになってしまったとしても、他のカゴにある卵は大丈夫という意味です。災害などに襲われた場合、一棟アパートであれば全部屋に被害が及んでしまいます。しかし、一戸建て投資の場合は複数の拠点に資産を持つことになりますので、リスクが軽減しやすいといえます。

定期借地権で安く仕上げることも可能

定期借地権とは土地を借りて建物を建てられる権利のこと。土地の所有者に対して毎月地代を払う必要がありますが、所有権付き物件に比べて安価で購入することができるため購入コストを下げることができます。固定資産税や都市計画税の支払いをする必要もないため、固定費も下がります。

一戸建て投資のデメリット

規模が小さすぎて融資がつきにくい

戸建てを借りたい人は高い家賃を支払ってまで住みたいと思っていないことが多く、物件価格の高い一戸建ては投資家には敬遠され安い価格のものが好まれます。しかし、金融機関からみれば手間は同じなのに実入りが少なく、積極的に融資を受け入れない状態になっています。

物件を探して、現地に見に行くのがそこそこ大変

物件を購入する前に、現地視察をすることが多いでしょう。他の不動産投資も同様に視察に行くわけですが、一戸建ての場合は規模が小さいため一棟ものと同じ規模の部屋数を持とうとするとそれだけたくさん足を運ばなければならなくなります。

一度退去すると「空室100%」になり家賃収入がゼロに。すぐに次を埋める必要がある

一戸あたりの入居率は100%か0%しかありません。退去が決まった後、次の入居者を見つけないと家賃収入がゼロになってしまいます。そのため、管理会社などとの連携や修繕などを行い、速やかに入居者を入れる必要があります。

一戸建て投資をはじめるには

不動産投資の知識を身に着ける

不動産知識がないのであれば勉強するところからスタートです。

中古戸建を探す

物件選びが非常に重要になってきます。不動産ポータルサイトやWEBサイトなどから探すことも考えられます。土地(特に借地)に強い不動産会社や、ハウスビルダーとつきあうと掘り出し物の情報に辿り着けることもあります。

融資先を探す

現金で購入するのでなければ融資先を探す必要があります。まずは自分自身で不動産会社や金融機関に相談してみましょう。新規であれば日本政策金融公庫の融資制度も検討に値します。

物件の購入

気に入った物件があれば購入します。気になる点があれば不動産会社に確認しましょう

火災保険の加入

万が一に備えて火災保険にも加入するとよいでしょう。火災保険の保証範囲は火災だけでなく落雷、破裂、風災、雪災なども含まれています。築年数が古い一戸建て物件は修繕リスクも高いので検討に値します。

管理会社決定・入居者募集

不動産の管理は管理会社に管理業務を委託する「管理委託」と、オーナー自らが管理業務を行う「自主管理」があります。管理会社に委託するのであれば管理会社を早めに見つけておき、管理会社と相談して入居者募集の具体的な手順を決めていきます。

リフォームを行う

一戸建ての場合、リフォームを行わなくても入居する人が見つかれば問題ありませんが、見つからない場合などはリフォームを行う必要があります。状況によってはリフォーム代が高くつく場合がありますので購入前にリフォーム業者に見積もりなどをだし、金額を把握しておく必要があります。

賃貸管理開始

入居が決まれば賃貸が開始です。自主管理の場合、オーナー自らがクレーム対応や交信業務などを行います。

中古戸建の売却

いずれ来るであろう物件の出口戦略を考えておく必要があります。空室が目立つようになってからではなく、入居者がいるうちに次の手を打っておくとスムーズです。

一戸建て投資は不動産投資の基本であり、醍醐味でもあす。不動産投資のプロも最初は一戸建てに始まり、その後、色々なスタイルをやったが最後はまた一戸建てという人もいます。

さらに小口で一戸建て投資をしたいなら

今では1万円という少額から一戸建て投資をする方法があります。それが、TSONの不動産クラウドファンディングです。最新の不動産AIが導き出した物件を運用し、その運用益や売却益を分配する短期償還型の堅実な資産運用方法です。

・日本全国の分譲住宅データを分析

・多数の住宅会社・デベロッパー等のネットワーク

・ファンド終了後も途切れることなく代替ファンドを提供

・定期借地権を活用した住宅

といった特徴をもっているため、途切れることなく高利回りのファンドを組成できるスキームを確立しています。また入居開始時から全期間家賃保証という空室リスクに備えた制度を設定することでリスクを減らしています。個人で行う一戸建て投資よりもメリットは大きく、デメリットを軽減したTSONの不動産クラウドファンディングを検討してみると良いでしょう。

岡崎市稲熊町
3,180万円
長久手古戦場
3,130万円
中村区岩塚
2,880万円
東海市荒尾町北遠鐘
3,180万円