家を買うなら、2021年中に！期限間近の「住宅資金贈与非課税枠」について

住宅の購入は人生で一番大きな買い物という人は多いでしょう。最近では年収がなかなか上がらないため、住宅購入が難しいと思われるかもしれません。実は、住宅取得に対する資金贈与が非課税なのを利用することでマイホーム購入の夢に近づくことができます。今回は住宅を購入する際、資金を贈与してもらえる限度額や注意点について解説していきます。

住宅を購入するときに両親や祖父母に贈与してもらう場合は非課税枠を上手く利用しよう

贈与の際、110万円を超えると贈与税を納税しなければなりません。しかし住宅を購入するときに直系尊属(両親や祖父母)から贈与を受ける場合、所定の手続きを行うことでより大きい金額の贈与であったとしても、贈与税が非課税になります。

非課税限度額は住宅の購入時期や購入方法、一般住宅か省エネ等住宅かで変わってきます。

2021年4月1日から2021年12月31日までで物件を消費税10％で取得したとき

(分譲住宅を新築で購入、新築の住宅を建築する、増改築、中古住宅を不動産会社で購入)

一般住宅の場合　700万円

省エネ等住宅の場合　1200万円

2021年4月1日から2021年12月31日までで上記以外で取得したとき

(住宅を個人から購入)

一般住宅の場合　300万円

省エネ等住宅の場合　700万円

省エネ等住宅の認定には以下のような条件があります。

・断熱等性能等級4、もしくは一次エネルギー消費量等級4以上の住宅

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上、もしくは免震建築物

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上

住宅取得等資金の贈与と通常の贈与を組み合わせて使うことも可能です。たとえば新築の省エネ等住宅を不動産会社から購入した際、最大1310万円までの贈与について非課税とすることができます。(通常の贈与は110万円まで非課税)

住宅を夫婦の共有名義で購入した場合、それぞれの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けることができるため、非課税枠は最大で2倍にまで広げられます。

住宅取得等資金の贈与を受けるとき非課税にするための主な条件

贈与を受ける人は、贈与をしてくれる人の子や孫(直系卑属)でなければなりません。また贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下で、その年の1月1日時点で20歳以上でなければなりません。そして贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与金額すべてを住宅購入や増改築の費用として支払っておく必要があります。住宅を購入後もしくは増改築後、3月15日までに住みはじめるか、遅くても翌年12月31日までに居住しなければいけません。翌年の12月31日までに入居できない場合は、非課税の特例は認められず修正申告をすることになります。

両親や祖父母から住宅購入時に贈与を受けた場合、贈与した翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告の際に「申告書第1表」と「申告書第1表の2」に必要事項の記入をしてください。申告書には戸籍の謄本や登記事項証明書、住宅を購入したときの契約書の写しなどを添付する必要があります。

住宅購入資金の贈与に対する非課税特例の条件には、住宅の床面積の指定もあります。登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下の新築もしくは増改築した家屋。(東日本大震災で被災にあわれた方は50㎡以上で上限はありません)そのうちの半分以上が贈与を受けた人が居住用として使っていなければなりません。つまり2世帯住宅で親世帯が半分以上使っている場合は、住宅購入時の贈与の非課税特例が使えない訳です。また中古住宅を購入したときの条件は、木造なら築20年以内、耐火建築物(鉄骨造や鉄筋コンクリート造など)なら築25年以内です。

相続時精算課税を選んだ時の注意点

贈与税の非課税枠をさらに広げられる制度が相続時精算課税制度です。贈与を受けたときにこの制度を利用すると、2500万円までの贈与だと非課税として相続時に清算されます。2500万円を超えた場合、超えた部分に関しては一律で20％の課税されます。

相続時に精算課税制度を利用する際に注意したいことは、当制度を活用した後に暦年贈与ができなくなることです。毎年、同じ金額でなければ110万円以下の贈与は非課税にできますが、相続時精算課税制度を使ってしまったあとは暦年贈与が使えなくなりますので注意しましょう。相続時精算課税制度を利用する場合は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅取得等資金の贈与の特例と住宅ローン控除を併用するときの注意点

贈与額と住宅ローンの合計が住宅の取得金額よりも大きくなってしまうことがあります。このときには住宅ローン控除が実際の借入金額よりも低くなってしまいます。つまり控除額が少なくなってしまうということです。たとえば住宅取得金額が3000万円、贈与額が1300万円、住宅ローン残高2000万円の場合、実際に住宅ローン控除の対象金額は1700万円になってしまいます。