【相続】不動産を相続したときの名義変更

身内の方がお亡くなりになったときに直面するのが相続の手続き。相続税を納付する期限は10ヶ月であり、それまでの間に相続する財産の内容および、誰が相続するのかを迫られます。あらかじめ親族の間で誰が何を相続するのかを決め、相続税を支払う段取りをする、その上で名義を変更しておけば後々問題になることを避けることができます。ここでは、相続手続きの中でも不動産を相続することになったときに必要な名義変更や登記の手続き、窓口、名義変更が必要な理由についてご紹介します。

相続した財産のなかで何を名義変更する必要があるの

相続が発生したときに名義変更する必要があるものは不動産（土地、建物）、銀行預金、株式、ゴルフ会員権、など客観的に誰のものかが明示されている必要があるものです。不動産の持ち主は登記簿に記載されていますし、銀行預金は預金通帳の名義、株式、ゴルフ会員権も名義人が登録されています。これらを相続人の名義に書き換える必要があります。では、なぜ名義変更をしておく必要があるのでしょうか？不動産について言えば、名義変更をしていないと自分が所有者であると客観的に主張できなくなり、売却して現金化する場合や担保に供することができなくなります。

例えば数年前に死亡した父の名義のままになっている土地や建物を売却する時、相続人の名義に変更したうえで売却手続きを行います。誰がどの不動産を相続するかを協議して合意し、遺産分割協議書を作成していたとしても登記を完了していない場合は登記簿上の持ち主はまだ変わっていないことになります。その場合は第三者に対してこの土地や建物が自分のものであることを主張できず売却等もできません。

財産を相続した相続人が死亡してしまう場合、そこでも相続が生じ権利関係が複雑になってしまいます。「早急に現金化したい」というような場合、いざ登記をしようと思っても関係者すべてと合意して再度遺産分割協議書を作成する必要が生じることから、協議や合意のために相当な時間がかかることになります。相続に伴う名義変更は遺産分割の内容が確定したときに速やかに行うことが大切です。

名義変更するためには

次に不動産を相続したときの名義変更に必要な手続きについて解説します。まず始めに亡くなられた方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本、除票または戸籍の附票を取り寄せます。これは相続人を確定するためのもので、亡くなった方の配偶者や子供が記載されている戸籍謄本等により確認するとともに、不動産登記上の所有者と亡くなった方が同一人物であるかどうかも確認する作業になります。次に相続人（財産を引き継ぐ人）の書類を取り寄せます。相続人全員の戸籍謄本、住民票の写し、印鑑証明書になります。以上の書類で相続人が誰なのかが確定することになり、財産の相続の仕方を話し合って決めます。その場合は法定相続分がどのくらいになるのかなどを勘案して決められることが多く、合意ができたら遺産分割協議書を作成します。遺言が残されているような場合はその内容に従い、異議がある相続人がいた場合には遺留分（遺言のために不利な財産分与を受ける相続人がいたとしたらその人が主張できる持分）の請求をすることになります。法定相続分で相続登記をすることも可能です。

登記の手続きに必要なもの

以下の書類を準備して法務局に提出することになります。

・所有権移転登記申請書

・被相続人の出生から死亡までの戸籍一式

・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

・相続人全員の現在戸籍

・不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類（住民票・戸籍の附票・印鑑証明書）

・印鑑証明書

・固定資産評価証明書（最新年度の登録免許税の計算に使う）

・遺産分割協議書

・遺言書（遺言がある場合。この場合被相続人の出生から死亡までの戸籍一式は必要ありません）

・相続放棄申述受理証明書（相続放棄をした相続人がいる場合）

戸籍の取り寄せや登記手続きなどの手間を軽減したい方は、司法書士に依頼することで代行してもらえます。報酬の支払いが必要ですが、専門家に頼むことにより漏れなく確実に手続きをしてもらえること、わずらわしい書類の取り寄せや申請手続きを計画的に進めてもらえるため手間が減らせることが最大のメリットです。相続税の支払いを考慮した遺産分割の相談や遺産分割協議書の作成は税理士に相談してみるのも良いでしょう。

まとめ

身内の不幸が起こったときに誰もが避けて通れないのが相続手続きです。気がすすまなかったり、全員での話し合いができなかったりして予想以上に合意までに時間がかかったりすることもあるでしょう。予期せず突然やってくることがあるかもしれないことを念頭において時間があるときに手続きを確認しておくことをオススメします。以下の関連記事も参照してみてください。

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