自営業者に朗報！経営多角化のための不動産投資

自営業者にとって売上を上げることや、経営を多角化することは事業を安定させるために必要なことかもしれません。今回は自営業者が各不動産投資をはじめるときのメリット・デメリットを説明していきます。

自営業者がはじめるワンルーム投資のメリット・デメリット

数百万円程度のワンルームマンションを複数購入することは、資金が十分なら可能かもしれません。しかし、銀行から借り入れをするのとは違い、現金で購入すると投資資金を回収するのまでに時間がかかります。仮に表面利回りが10％とすると、実質利回りはさらに低くなり、資金を回収するまでに10年以上の月日を要する計算になります。投資不動産として、規模拡大のスピードも落ちるため、自営業者としてワンルーム投資をする必要がないかもしれません。

しかし、入居が決まればやることがほとんどないワンルーム投資は、手間がそれほどかからない投資法です。本業の資金繰りが悪くなった時、ワンルームをすぐに現金化することができるのは経営上メリットです。

自営業者がはじめる一棟もの投資のメリット・デメリット

一棟ものの物件を購入する場合、銀行からの借入が必要な場合もでてきます。既に銀行との取引があり十分な信用力があれば、比較的簡単に融資の審査が通ることでしょう。仮に500万円を頭金にし、購入した物件の1年間の手残りが200万円あれば2年半で資金を回収できます。空室ができた場合に不動産屋に適時連絡を入れたり、直接店舗へ行くことで入居が早まることもありますし、リフォームや修理ができる取引先を知っていれば、格安にリフォームを行えます。さらに本業で大きく利益が出ているときに大規模修繕を行えば、費用で計上できる分は本業での黒字が圧縮できるため節税になります。

しかし、複数の部屋が空室で期間が長くなると返済にも悪影響を与えます。満室想定で、借入の返済比率をどの程度にすればいいか、前もって決めておく必要があります。さもないと、本業で苦しいときに返済ができなくなる可能性が出てきます。

自営業者がはじめる駐車場、コインランドリー投資のメリット・デメリット

コインパーキングは駅近くや繁華街でよく見られます。収益性を考えるとそのような場所の土地を購入すべきですが、初期投資費用を考えると投資に適さない可能性が高いです。住宅街で必要とされるのは月極駐車場です。30坪程度の広さの平坦な土地があり、近隣に駐車場が足りない場合は、収益化できるかシミュレーションしてみてください。駐車場としてうまくいかなくてもある程度の広さがあれば、一戸建て賃貸やアパートなどを建設して、駐車場とは別の形で収益化することも可能です。

コインランドリー投資は15坪程度の広さだと機器導入に約1300万円、給排水や内装工事費に約700万円の合計約2000万円で始められます。自営業者のメリットとしては、清掃や洗剤補充、集金などを自身の都合がつくときに行うことで、人件費を抑えられることです。しかし競合店舗との差別化が難しいため、近隣に競合が現れると売上が下がってしまうことがデメリットになります。また売上が天候に左右されるため、想定していた利益にならない可能性があります。自営業者にとっては、新たにもう一つ事業を立ち上げるのと同じことなので慎重な判断が求められるでしょう。

自営業者がはじめるテナント、ホテル投資のメリット・デメリット

テナントやホテル投資は居住用の不動産投資と比較すると、利回りが高いところがメリット。テナントがある地域に対して本業の知識が活かせるなら、入居率も高い状態をキープできることでしょう。しかしテナント投資は景気の影響に大きく左右されるため、コロナ禍のような不景気の時には空室率が上昇、そのため家賃を値下げしなくてはいけなくなることがデメリット。ホテル投資も稼働率が低くなることから、景気に大きく影響されます。さらにテナントやホテルの物件価格は高いものが多く、取得時に多額の資金が必要になることや銀行からの借入が大きくなることもマイナスです。こちらも、コインランドリーと同じく、新たにもう一つ事業を持つことになります。物件を探して購入した後は家賃の入金を待つだけといった通常の不動産投資とはちょっと違う見方が必要です。

自営業者がはじめる不動産ファンドのメリット・デメリット

不動産ファンドは、投資会社が投資家から資金を集め、不動産を取得し運用をして得られた収益を投資家に分配する仕組みのことです。不動産ファンドのメリットは、低額から始められることと、別ファンドを購入することでリスク分散ができることです。本業の方でうまく銀行とお付き合いをすることができていれば、運転資金の融資を多めに借りて、手元資金を投資に回すでレバレッジに近い形を作ることも可能です。一方、運営コストの負担がありますので、直接投資に比べるとリターンは小さくなりがちです。それでも銀行の普通預金や定期預金と比べれば大きな利回りは期待できます。投資会社が倒産すると分配金が得られなくなることから、余裕を持った資金活用を心がけてください。

不動産ファンドの件は、こちらに詳しく紹介していますので参考にして下さい。