働きながら収入アップ！副業としての不動産投資

給料が上がりにくい現代、収入アップの方法として不動産投資を検討している現役世代も多いのではないでしょうか。今回はサラリーマンが副業として行う各不動産投資のメリット・デメリットを説明していきます。

サラリーマンが副業で始めるワンルーム投資のメリット・デメリット

中古ワンルームマンションは、東京23区内以外の地域であれば500万円以下でも購入できる物件が多数あり、他の不動産投資よりも低額で始められる手軽さがメリットの一つです。購入時に入居者がいたり、すぐに入居者が決まったりした場合、購入後に自らしなければならないことは、ほとんどありません。。さらにワンルームマンションの流動性は高く、どうしても売らなければいけない時に、比較的楽に売却することも可能です。

ワンルーム投資のデメリットは、空室になったときに収入が0になってしまうことです。その時に同じマンション内で空室が多数ある場合、各オーナーとの価格競争になりやすく、思ったような収入が得られないことがあります。そのため、購入前に周辺の入居率などを調べておく必要があります。それに加え、マンションの修繕積立金が不足している場合は購入後に積立額や管理費を値上げされる可能性があるので、事前に修繕履歴や積立金額を確認しておきましょう。

サラリーマンが副業で始める一棟もの投資のメリット・デメリット

所有権付きの一棟ものの場合、資産性が高いことから銀行から資金を借り入れて不動産投資を始められることがメリットです。アパートなどを購入する前に周辺の入居率や家賃相場などを確認して、安全に投資ができるような物件なら空室率も抑えられ、収入も安定的に得られるでしょう。

しかし融資でアパートを購入した場合、金利が上昇したら返済額が増えて家賃収入で賄えなくなる可能性があるので注意が必要です。もし貯えがなかったら、返済金額の一部を給料から支払わなければならなくなります。それに加え、外壁塗装や雨漏り修理などの大規模修繕で思わぬ出費が出ることもあります。アパートの維持に必要な出費に備えて、オーナーとして堅実に資金を確保し続けなければなりません。

また、入居者の募集や管理は時間と労力がかかるため、サラリーマンが副業として自分で行うのは難しいでしょう。どんなに小さなアパートであっても管理会社に委託する必要があり、この経費は入居者の多寡にかかわらずかかり続けます。

サラリーマンが副業で始める駐車場、コインランドリー投資のメリット・デメリット

駐車場投資にはコインパーキング投資と月極駐車場投資の2種類あります。コインパーキングは主に駅近や繁華街など、土地価格が高い場所にあることが多いです。さらに高額な機械の導入が必須です。運営も委託になる場合が多いでしょう。サラリーマンがわざわざ購入してまで始めることは、避けたほうがいい投資法です。

月極駐車場は住宅街で駐車場ができそうな土地が見つかり、かつ需要が見込めるなら検討してみましょう。利用者が見つかり契約できれば、長期間使用してもらえることや手間がかからないことがメリット。しかし、駐車場の固定資産税は建物付きの固定資産税よりも税金が高いことがデメリットになるので、シミュレーションを行ってから土地の購入を判断します。

コインランドリー投資は機器導入で約1300万円、給排水や内装工事費で約700万円、合計約2,000万円で15坪程度の広さのものが開業できます。売上を安定的に上げていくには、立地が大切。場所選びがコインランドリー投資の成否を分ける大きな要因になることから、はじめての副業では避けるべきです。それに加え、コインランドリーは差別化が難しく、近隣に競合店舗が現れたら売上は下がってしまいます。居住用の物件なら数千円程度の値下げで空室を埋められますが、コインランドリー投資の場合、それ以上の努力が必要になります。

サラリーマンが副業で始めるテナントやホテル投資のメリット・デメリット

テナント投資は居住用の不動産投資と比較すると、利回りが高いため魅力的に見えます。ワンルーム投資と同様、1室から購入できるものもあります。しかしテナント投資は賃料自体を高く設定できるものの、今回のコロナ禍のように不景気になってしまうと空室期間が長くなることや、賃料を下げないと空室を埋められないなど、リスクが大きいことがデメリットになります。ホテル投資も同様で、不景気になると稼働率が低くなるため、リスクの大きい投資になります。

サラリーマンが実物の不動産投資を始める前に不動産ファンドを購入し、資金を増やすことがおすすめ

不動産ファンドとは、投資家が直接不動産を購入する必要がなく、ファンド会社が資金を投資家から募り、運用益を投資家に分配する仕組みのことを言います。メリットは低額で始められることと、別のファンドを購入することでリスクが分散できることです。デメリットは高い利回りが期待できないことですが、普通預金や定期預金と比べると魅力的な配当金が得られます。

不動産ファンドに関してはこちらを参考にして下さい。