いざ不動産投資を始めようと思い、やみくもに物件を購入したとしても失敗してしまう可能性があります。なぜなら不動産投資を行う目的によっても最適な物件は異なるためです。そこで今回は不動産投資の目的別の解説を行っていきます。
キャッシュフローを重視する（利回り目線10％以上）
家賃収入から借入金額と諸経費を引いた「現金収入」の最大化を目指すタイプです。手許現金が増え、初期投資の回収期間も短くなります。潤沢なキャッシュフローを得て、生活の足しにしたり、次の投資に回したりといったことを目的とします。
目標額をキャッシュフローに設定する場合、購入する物件は比較的利回りが高めのものを狙うことになります。利回りが高めということは「物件価格が割安」という状態です。したがって、一般的には不便な土地であったり、建物がオンボロというケースがほとんどです。手元の現金収入は多くありますが、修繕費や募集費用などで出ていくお金もなかなか止まらない、というのがこのタイプの特徴です。逆にいうと、そういうトラブルを楽しみ、乗り越えるところが、利益の源泉となります。
もちろん金融機関の評価額は低めです。したがって、つぎつぎと何棟も買っていくには工夫が必要です。
また築古の場合、あっという間に減価償却が終わってしまい、税金負担が大きくなる「デットクロス」が起こりやすくなります。
このタイプの場合、狙っていく表面利回りは10％以上としたいところです。
所得税の節税・社会保険の節約（利回り目線5％以下）
高収入のサラリーマンの方で、税金の負担や社会保険の負担を軽くしたいと思っている方は、そのような目標設定をすることができます。一般的に会社員などの給与所得者の場合、所得税は給与から差し引かれています。そして所得金額が大きくなればなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」です。
所得税には合算できる所得に課税される「総合課税」と他の所得とは合算できない「分離課税」があります。総合課税には給与所得や事業所得の他、不動産所得も含まれます。そして、総合課税には黒字所得から赤字所得を差し引ける損益通算ができます。仮に不動産投資で損失が発生すると、損益通算することで給与所得や事業所得の黒字分を減らすことができ、結果的に節税となります。
不動産投資において、以下の費用を経費として計上することが可能であり、所得税を抑えやすくなります。
・租税公課：固定資産税、都市計画税、登録免許税
・損害保険料：火災保険、地震保険
・減価償却費
・修繕費：設備の修理、壁の塗り替え、畳の張替え
・借入金の支払利息：不動産取得時に組んだローンの利息分
・管理費：建物管理会社や賃貸管理会社へ支払う費用
・広告宣伝費：入居者募集時にかかる費用
・通信費：電話・インターネット代
・新聞図書費：情報収集で購入した新聞や書籍代
・接待交際費：管理会社や税理士との打ち合わせで支払った飲食費
・消耗品費：デジカメ・プリンターなど
・税理士報酬
不動産投資において、経費計上できる項目がこのように数多くあります。また、社会保険料削減に関しては、会社を立ち上げ節税するという方法を行っている人もいるのが現状です。
節税が目的の不動産投資は月々のキャッシュフローは赤字になるので、数ヶ月赤字が継続しても破綻しないよう、十分な貯蓄と、なるべく安定経営のできる物件選びが重要です。
このタイプの場合、利回り目線は低く、一般的に5％未満。都心ワンルームなどでは2-3%ということもあります。その代わり、評価額が高いので、買い増しは進めやすいという特徴があります。
相続（利回り目線4−5％）
相続税を計算するのは「相続資産」がもととなるのですが、現金で持っているよりも不動産で持っている方が評価額は小さくなることが多くあり、相続税の圧縮に使われています。これは不動産を相続する際、時価ではなく国税庁が定めた「相続税評価額」を使用するためです。これにより時価より2～3割ほど下げることができ節税することができます。借地や借家を相続する場合、これよりもさらに相続税評価額が下がることがあります。
家賃収入で現金がたくさん入ってくるようになると、相続税にとっては逆効果になります。
したがって、この場合の利回り目線としては4-5%といったところになります。
不動産投資の節税については、こちらのページにかなり詳しく記載があります。
資産形成（利回り目線4％ー8％）
キャッシュフローと節税を両方ともバランス良く取り入れ、全体としての資産形成を狙う、という方法があります。「２０年後に現金１億円」などが目標となります。この場合、毎月の家賃を積み立てていくだけではなく、物件の売却も組み合わせて資産額の拡大を図ることになります。
すべてを逆算で計画し、そのとおりに実行していくためには、知識と実行力が必要になります。
利回りとしては、相続とキャッシュフローの中間でバランスを取っていくことになります。
手堅い目標でプロに任せる「クラウドファンディング」（利回り目線4％ー8％）
不動産投資はどの目的であれ、それなりの知識と時間を要します。物件選びに失敗してしまうと、リカバリーするのも大変どころか取り返しがつかないこともあります。その点、TSONのクラウドファンディングなら、目標設定はクラウドファンディングが行います。投資家はリターンを受け取るだけ。物件選びから、日常の業務まで、プロが運用してくれるクラウドファンディングは不動産投資の魅力を詰め込んだプロジェクトです。
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