一種単価とは?

不動産業界には様々な用語や指標があります。特に指標は、その不動産がお買い得かどうかを判断する目安として機能するため、知っておいて損はありません。
この記事では、そういった用語の中から「一種単価」を紹介します。
初めてこの言葉を聞いた人も多いかと思いますが、ある宅地が割高なのか割安なのかを手早く判断するのに役に立つ方法なのでぜひご一読ください。

計算方法に関して

一種単価とは、「容積率100%あたりの土地単価」です。坪単価を使って計算します。
例えば容積率200%で100坪の土地を、1億円で購入するとします。
このケースで一種単価を計算すると、以下のようになります。

坪単価の計算

1億円÷100坪=100万円/坪

一種単価の計算

100万円/坪÷200%(容積率)=50万円
一種単価を算出すると、その土地に容積率ぴったりの建物を建築した際の「床面積あたりの土地単価」がわかります。

坪単価は平面的に見た土地の面積単価を算出するものですが、一種単価を使えば土地に建物があると仮定した時の面積単価をより立体的に算出できます。
不動産投資の現場においては、一種単価は投資効率の良し悪しを見極める指標として用いられています。

レンタブル比とは

不動産投資の場でよく使われるもうひとつの指標が「レンタブル比」です。レンタブル比は「賃貸面積比」とも呼ばれます。
レンタブルとは、「レンタルできる部分」のことを指します。
以下の計算式でレンタブル比を求めることが可能です。

レンタブル比=物件のレンタブルエリア÷物件の延床面積×100(%)

レンタブルエリアとは、入居人の占有スペースです。逆にレンタブルエリアでない部分とは、廊下、エレベーター、機械室など、入居人が専有できない区域です。
レンタブルエリアは収益を生み出す部分なので、これが多いと投資効率が良くなります。レンタブルエリアが多ければ、レンタブル比が高くなるので、レンタブル比の高い物件は投資に向いていると言えるのです。
マンションなどの居住物件であれば、65~85%程度のレンタブル比が求められます。
一方、中小規模のオフィスビルは共用部分が少ないことが多いので、レンタブルエリアが広くなり、結果的に高いレンタブル比になります。
土地を買って収益物件を建てるときは、レンタブル比を意識しておくといいでしょう。

適正な一種単価の目安は?

一種単価は、いくらが適正なのでしょうか?
これは、建物を建てる時のコストや周辺相場、期待している利回りなどで変わってきます。
仮に、期待している利回りが8%だとします。また、購入を検討している土地の広さが100坪で、容積率400%だと設定します。
この土地を買った場合、建てられる建物の最大床面積は400坪です。
建物の建築コストが坪単価60万だとすると、建築に必要な金額は2億4,000万円です。
この物件のレンタブル比が80%になるように建築した場合、レンタブルエリアは400坪×80%=320坪となります。
物件のある地域の賃料相場が1坪あたり月額1万円の場合、月に320万円、年間3,840万円の家賃収入を得られます。

期待していた利回りが8%なので、以下のような計算で適正な一種単価を求めます。

  • 3,840万円(年間家賃収入)÷8%(想定利回り)=4億8,000万円
  • 4億8,000万円-2億4,000万円(建築費)=2億4,000万円
  • 2億4,000万円÷400坪=60万円(適正一種単価)

手に入れようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、利回りは8%より高くなります。逆の場合は利回りが8%より低くなります。

不動産投資をするときには、手に入れる土地の一種単価が適正かどうかを、適正一種単価を使って判断してみてください。

まとめ

一種単価は、土地を買って収益物件を建てるときの投資効率を判断するために役立ちます。
不動産投資をする場合は、自分で一種単価と適正一種単価を計算して、それぞれを比較できるように勉強しておきましょう。

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