家を建てる目的で土地を購入する場合、権利関係や周辺環境の確認も大切ですが、それと同様に大切なこととしてしっかりとした地盤の土地を選ぶということが挙げられます。
そこでそのような地盤を持った土地を選ぶ方法についてご紹介していきます。
土地を選ぶときは地盤も気をつけるべき理由
家を建てるための土地を選ぶ際には敷地の形状や向き、最寄り駅からの距離といった項目にばかり注意を払いがちではないでしょうか。
また、建てる家については耐震性能や耐久性のしっかりとした構造を持つ家に拘ったりします。
しかし、それらと同じくらい大切なのはしっかりとした地盤を持つ土地を選ぶことです。
いくら立地の良い土地に丈夫で立派な家を建てても、土台となる地盤がぜい弱であれば地震や台風などの自然災害が発生した際には甚大な被害を及ぼすリスクが高くなります。
そこで地盤の弱い土地に家を建てると具体的にどのようなリスクがあるのかについてご紹介しましょう。
地盤が弱いと、年月が経つにつれて家が傾いてくる現象が起きる可能性が高くなります。
この現象は「不同沈下」と呼ばれ、窓やドアの開け閉めが困難となったり、外壁にひび割れが生じてきたりするので、絶えず不安を抱えながら暮らしていくことになってしまうでしょう。
そして不同沈下がもたらす悪影響はやがてその住人の身体にも及び、めまいや体調不良といった健康上の被害も発生するかもしれません。
この不同沈下には主に3つの原因が考えられます。
一つは家の土地に対する荷重が均等でないために、重いほうの箇所に向かって家が傾いてしまう可能性が原因として挙がるでしょう。
地盤がしっかりとした土地ならそのような偏った荷重にも耐えられるため、そのような沈下は起きにくいと言えるかもしれません。
また、二つ目の理由としては盛土の転圧が不足するケースが考えられます。
傾斜のある土地や凹凸がある土地の場合、家の基礎を作るために土地を平坦に整地する必要があります。
その場合にただ盛土をするだけでは強度不足の土地となるために転圧という作業を通じて土を固めて強化する必要があります。
しかし、この作業が不十分であると地盤の一部ないし全体で強度が不足し、不同沈下が発生しやすい土地となってしまいます。
さらに3つ目の理由として、傾斜地や丘、山などを崩して平らな土地を造成した場合、盛土と切土が混在するケースが発生してしまう可能性が挙げられるでしょう。
そのような土地では地盤の強度が一定ではないことが、弱い部分を中心として不同沈下が発生する原因となってしまうのです。
このように地盤が弱いと様々なリスクや悪影響が及ぶことになります。
せっかく建てる家を、安心して暮らせるようにするためにも、地盤について細心の注意を払って土地選びをすることが、いかに大切かをおわかりいただけるでしょう。
家を建てるならば硬質地盤が良い
家を建てる際に選ぶべき土地としてはやはり硬くて締まっている性質を持つ硬質地盤の土地がおすすめとなるでしょう。
また硬質地盤だけでなく、合わせてできるだけ高台の土地を選ぶことも大切なポイントとなります。
昔から硬質の高台の土地には様々なメリットがあり、大使館や公邸のような要人が暮らす土地にもこのような性質を持つ土地が選ばれてきています。
そのメリットとは、まず何と言っても低地よりも地震や大雨、最近では津波などの災害にも強いでしょう。
地盤が弱い、または埋立地の場合に発生する液状化現象が懸念点に上がります
液状化はそもそも昔において川や海の底だった土地などで発生し、地中深くにある水分が地震で形状が変化した土地に押されて行き場がなくなり、一気に地表から吹き出す現象です。
高台であれば過去にそのような川や海であった可能性は非常に低くなり、また地盤が硬質であれば水が噴き出す余地も少なくなります。
さらに高台の土地であれば陽当りや景色も良くなり、明るい家を建てられるでしょう。
硬質地盤と柔らかい地盤の違いとは
すでにご紹介してきているように地盤には硬質な地盤と軟弱な地盤とがあります。
硬質な地盤は固く締まっていて家を建てるのに好都合な地盤であり、軟弱な地盤は家を建てると傾いたり、沈下したりする可能性のある地盤です。
それぞれの違いや特徴をご紹介しましょう。
硬質な地盤は一般的に固い岩盤や砂礫をたくさん含んでおり、地震や大雨などの災害にも強い地盤です。
一方の軟弱な地盤は柔らかな粘土や緩い砂から成り立っており、土地の強度が著しく弱く、耐久性が低い地盤になります。
その多くがかつては沼や湖、河川、池だった場所を埋め立てて造成された土地であり、地中にたくさんの水分を含んでいる場合が多いものです。
尚、この軟弱な地盤かどうかは地盤調査により判定しますので、軟弱な地盤が疑われる土地の場合は特に、購入前の地盤調査は欠かせません。
硬質な地盤と軟弱な地盤の違いが最も影響するのが、地盤改良工事の工法と費用です。
全体の傾向としては当然軟弱な地盤のほうがより大がかりな工法での改良工事を要する場合が多く、費用面でも割高となります。
従って安い土地でも軟弱な地盤の場合には最終的には高くつく土地となる可能性さえあるのです。
強い地盤の土地に対しては、基本的に改良工事は不要となり、直接基礎が可能となるケースがほとんどになります。
直接基礎とは、地盤に直接建物の基礎部分を築くことです。
直接基礎は「ベタ基礎」「布基礎」「独立基礎」の主に3種類あり、建てる家にふさわしい工法が選ばれます。
ただし、特に改良工事等が発生しないために、いずれの工法を用いても、軟弱な地盤での基礎工事よりも割安となります。
一方、軟弱地盤であると地盤調査の結果で判断された場合、家を建てる前に地盤改良工事を行う必要があります。
その代表的な工法としては表層地盤改良工法や柱状地盤改良工法、さらに小口径鋼管工法などが挙げられます。
表層地盤改良工法では、セメント系固化剤を現地の土を混ぜ合わせて固める工法で、軟弱な地盤が比較的浅い場合に使用されます。
また、柱状地盤改良工法はセメント（ミルク状の固化剤）を土とかくはんさせることで地中に柱を作って建物の荷重を支えます。
小口径鋼管工法は鋼管の杭を地中深くに打ち込み、その杭で建物の荷重を支える工法です。
この工法は軟弱な地盤が深く、上記の表層改良工法や柱状改良工法では対応できない場合に利用されます。
土地を選ぶときは過去にそこに何があったのかを調べるとわかりやすい
土地を選ぶ際には対象となる土地の過去の素性について調べることが効果的です。
過去にその土地に何があったのか、どのような用途を持った土地だったのかを調べることで、そのような素性が見え、その土地の地盤の強さをかなりの精度で予測することができるからです。
過去の土地の素性を調べる方法はいくつかありますが、意外と簡単に調べることができます。
その方法として過去の航空写真を見ることは、比較的容易に過去の土地がどうだったかを丸裸にしてくれます。
例えばその土地の周辺に昔は川が流れていたり、沼やため池、さらに田んぼや畑、山があったりしたかどうかなどがわかります。
川や沼などはその後の公共工事により蓋をされたり、道路となって見えなくなったりしている場合がありますが、過去の写真を見ることで川の位置や川周辺の土地の位置が明らかとなります。
田んぼや畑は盛土により農転し、宅地となっている場合も考えられます。
山は切土により平に造成されている可能性があり、地盤のぜい弱さが疑われる場合もあるでしょう。
もし、対象となる土地がそのような状況下にあった土地であることが判明した場合は、地盤が緩い可能性が高いことがわかります。
地盤が緩ければすでにご紹介したように余分な地盤改良工事や補強工事が必要となる場合がありますので、事前にそのような土地を避けられるだけでなく、余分な費用の発生を抑えることができます。
過去の航空写真以外にも土地の素性を調べるいい方法があります。
それは縄文古地図をチェックすることです。
縄文時代は約1万5,000年前（紀元前131世紀頃）から約2,300年前（紀元前4世紀頃）と古く、その頃の時代は日本の国土にはまだ海の底だった土地も多く存在していました。
従ってその頃に人が住んでいた場所は海の底ではなく、陸だったことがわかりますので地盤も比較的しっかりしている可能性が高いという訳です。
尚、航空写真や古地図は各市町村の図書館や役所で確認することができます。
最近ではインターネット上でも古地図を検索できるようになっているので気になる土地があったら確認してみるといいでしょう。
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良い地盤の土地は売るときも価値が下がりにくい
冒頭でもお伝えしたように、土地選びにおいては土地の立地や利便性も大切ですが、良い地盤を持つ土地を選ぶことも大切になります。
それは地震や津波、台風、竜巻といった災害に強く、安心して暮らせる土地だからという理由だけでなく、そのような土地への資産として評価も高くなり、結果として売却する際の価格も高くなる傾向があるからです。
このような傾向は高級住宅地と呼ばれているエリアにも見られ、相場は大きく値崩れしにくい土地として評価されてきました。
例えば、皇居そばの番町や大邸宅が並ぶ松濤や田園調布、成城、さらに都市部の利便性と高台にある立地が魅力の広尾や麻布といった街は、いずれもその傾向が見てとれます。
また、これらの土地は東京で下町と呼ばれてきたエリアのある土地、例えば台東区や荒川区などよりも地盤もしっかりとしていて高台にあります。
武家などの上流階級は高くて地盤が強く、庶民は低くて川のそばの軟弱で安価な土地に住んできた歴史が、土地の地盤の良し悪しを物語っているとも言えるといえるでしょう。
まとめ
土地は購入したら長く住む可能性が高いものです。
軟弱な地盤の土地は災害リスクが高く、資産価値にも影響しますので、購入する前に入念に調査・検討するようにしましょう。
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