「物件管理」っていくらかかるの？不動産投資家が知っておくべきこと

将来の自己防衛策として不動産投資を選ぶ方が増えている中、物件の「購入後」にかかる費用や手間もきちんと把握しておく必要があります。

なかでも意外と理解されていないのが、物件管理にかかるコストです。不動産投資が初めての方は管理にどれだけの業務や費用が発生するのか、具体的なイメージを持てていないケースも少なくありません。

そこで、この記事では「自分で管理する」か「プロに任せる」かを含め、物件管理の方法ごとのメリット・デメリット、そして管理手数料の相場や注意点を分かりやすく整理して解説します。

物件管理とは？どんな費用がかかるのか

投資物件の購入後は、毎日の運営やお手入れに関する作業が発生します。

安定した家賃収入を得続けるためには、どんな管理業務があるのか、どんなところにお金がかかるのかを、あらかじめ理解しておかなければなりません。

「管理費」「共益費」「管理手数料」の違い

本題に入る前に、よく混同されがちな「管理費」と「共益費」の違いについて触れておきましょう。この2つには、以下のような違いがあります。

• 管理費：主に物件や建物管理にかかる作業、入居者対応にかかる事務作業などの人件費に使われます。
• 共益費：住民が使用するエントランスや廊下など、共用スペースの維持に使われます。

なお、入居者募集時には共益費を「管理費」とまとめて表示することもあるため、表記の違いには注意が必要です。

ちなみに、「管理手数料」は、オーナーが物件管理を管理会社に委託した場合に支払う費用です。入居者から徴収する共益費とはまったく別物なので、混同しないよう注意しましょう。

物件管理の主な業務内容

入居者の募集から退去後の対応、建物の維持管理までを含めた一連の業務を「物件管理」といいます。

物件管理の業務内容は、非常に多岐にわたります。

• 入居者募集
• 契約の手続き
• 家賃回収
• 滞納・督促
• 退去手続き
• 原状回復（費用交渉を含む）
• 修理などの手配
• 定期点検
• 共用スペースの清掃
• クレーム対応　など

これらは、入居者の満足度を保ち、物件の資産価値を維持するために欠かせない仕事です。対応が行き届いていないと、空室やトラブルの原因になり、結果として収益に悪影響を及ぼすこともあります。

物件管理にかかる主な費用項目

物件管理には、修繕費や広告費などさまざまな費用が発生します。

• 管理手数料（※管理を委託する場合のみ）
• 広告料（入居者募集時に家賃1ヶ月分程度が相場）
• 修繕費（室内の小規模修繕、建物全体の大規模修繕） 
• 退去時の原状回復費（オーナー負担分） 
• 定期点検、法定点検費 
• 共用部の日常清掃費
• 共用部の光熱費

管理手数料は目に見えやすい費用ですが、それ以外にも上記のようにオーナーが負担する出費は少なくありません。修繕や清掃、広告など、さまざまな場面で費用が発生します。

「自主管理」と「委託管理」自分に合うのはどっち？

物件をどう管理するかには、大きくわけて「自分でやる」か「プロに任せる」かの2通りがあります。どちらにもメリット・デメリットがあるため、自分の生活や投資スタイルに合った方法を選ぶことが大切です。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理とは、オーナー自身がすべての管理業務を行う方法です。

自主管理は、コスト削減が大きなメリットですが、手間と時間がかかるため、継続的な負担になりやすいという側面もあります。
トラブルへの対応や修繕の手配など、自分でやることが多くなりますし、法律や契約の知識も求められます。初心者がいきなり取り組むには難しい面もあるでしょう。
管理会社に委託するメリット・デメリット管理会社に委託する方法では、日々の対応をプロに任せることができるので安心です。

管理会社利用のメリット・デメリット

管理会社に任せる方法は、物件の運営をスムーズに進めたい方にとって頼れる選択肢です。スケジュールの都合で現地対応が難しい場合や、専門知識を補いたい場合にも心強い存在となります。

一方で注意したいのが、管理委託契約には解約制限が設けられているケースが多く、契約期間内に解除すると家賃の1〜2ヵ月分の違約金を請求されることがあります。慎重に契約条件をよく確認してから判断しましょう。

なお、すべての管理を任せる「全部委託」だけでなく、一部の業務だけを任せる「一部委託」という方法もあります。負担とコストのバランスを見ながら、必要な部分だけを委託するのも一つの手です。

物件管理の費用相場と内訳

物件管理を専門会社に一任する場合、会社や契約内容によって違いはありますが、おおよその費用目安があります。

ここでは、前章で解説した内容をふまえて、相場の金額や物件管理に含まれる作業範囲について解説します。

管理手数料の目安

一般的に、管理手数料は「月額家賃×5％」が相場です。

たとえば家賃10万円なら、月5,000円程度が目安になります。家賃6万円の6世帯が入居する一棟ものであれば、総家賃は月36万円となり、1万8,000円前後です。年間でいうと、20万円以上かかる計算になります。

また、入居者が敷地内の駐車場やトランクルームを別途契約している場合は、その使用料も合算して「月額家賃」とみなされ、管理手数料の計算に含まれることがあります。一方で、共益費は管理手数料の算出対象に含まれないケースが一般的です。

物件規模が大きくなるほど、管理費用も比例して大きくなる点に注意が必要です。

管理手数料に含まれる業務とは？

委託先の会社へ支払う管理手数料に含まれているのは、一般的に以下の内容です。

• 入居者への家賃請求、入金確認、督促業務
• オーナーへの家賃送金
• クレームや修理といった入居者対応
• 入退去にかかる契約手続き、更新手続き
• 物件巡回

物件管理の費用として発生する「広告料」や「修繕費」「日常清掃費」「原状回復費」といった項目は、管理手数料の中に含まれておらず、別途での支払いが必要になるケースが多いでしょう。

そのため、「敷金償却」や「ハウスクリーニング代」といった名目で、入居者から一定の費用を回収しているオーナーも少なくありません。

信頼できる管理会社を選ぶときのポイント

物件管理では、想像以上に多くのお金がかかるものです。物件の収益性や、入居者の満足度は、管理会社の対応力で大きく変わってきます。

とはいえ、数ある管理会社の中からパートナーとなる一社を見極めるのは、簡単なことではありません。

• 物件所在地の地域密着型の管理会社を探す
• 不動産投資セミナーや投資家コミュニティでの紹介を受ける
• 複数の管理会社に相見積もりを依頼し、比較検討する

上記のような方法で信頼できる管理会社を探しつつ、次のポイントを比較・検討していくことが大切です。

1. 実績と評判を必ず確認する

管理会社を選ぶうえで、まず確認したいのが「どれだけの物件を管理しているか」「どれくらいの年数、運営しているか」といった実績です。インターネットなどで口コミを確認することに加えて、以下の点を確認してみてください。

• 管理戸数が多いか
• 長年にわたり実績を積んでいるか
• 築年数の古い物件を管理しているか
• 空室率が低く、入居率が高いか
• 複数の店舗があるか

管理戸数が多く、長年にわたって管理業務に携わっている会社であれば、経験が豊富で安心感があります。築年数が経過した物件では修繕の機会も増えるため、知識の深さや信頼できる業者とのネットワークが重要になります。

さらに、複数の店舗を展開している会社であれば、過去の対応事例を社内で共有しており、より的確な対応につなげられる点も大きな強みです。

2. 対応の早さと丁寧さを見極める

管理会社の質は、日々のやりとりやトラブル時の対応で大きく表れます。入居者からの問い合わせに対して、どれだけ早く・適切に対応しているかは、オーナーにとっても非常に重要なポイントです。

実際に契約前にやりとりをしてみて、以下の点を確認してみてください。

• メールや電話の返答が早いか
• 対応が丁寧で、説明が分かりやすいか
• 担当者の知識レベルは豊富か
• 24時間対応を導入しているか
• 担当者が変更になったときの引き継ぎ体制があるか

トラブルが起きたときに素早く対処できる会社は、入居者の満足度を高め、結果的に長期入居にもつながります。日常の連絡の中でも、対応力を見極めておくことが大切です。

3. 入居者の募集力をチェックする

管理会社によって、入居者募集への力の入れ方には大きな差があります。空室リスクを最小限におさえるためにも、どのように集客しているのかを見極めることが大切です。特に以下の3つのポイントを確認してみましょう。

• どの広告サイトに掲載しているか（SUUMO、at home、ホームズなど）
• ターゲットを意識した独自の募集方法を実施しているか
• 賃貸ショップとのつながりがたくさんあるか

有名なポータルサイトに掲載しているだけでなく、自社の強みや地域特性に応じた戦略を持つ会社は、成約までのスピードも違います。地域の不動産会社としっかり連携している管理会社は、紹介件数も多くなり、結果的に早期成約につながりやすくなります。

4. 空室対策に力を入れているか見極める

最近は、ただ募集をかけるだけでは、なかなか入居が決まらないこともあります。空室をできるだけ短く抑えるためには、管理会社がどれだけ本気で空室対策に取り組んでいるかが重要です。

以下のような取り組みがあるかをチェックしてみましょう。

• 過去の空室率をどれだけ改善してきた実績があるか
• 市場相場に合わせた家賃見直しの提案をしてくれるか
• 入居者ニーズに合わせた設備や内装の改善提案があるか
• 内見時の印象を高めるための清掃・演出に配慮しているか

空室が長引くと、それだけで年間の収益が大きく落ち込むことになります。管理会社がどのように対策を講じているかを具体的にヒアリングし、提案力や行動力のある会社かどうかを見極めましょう。

5. 報告内容に透明性があるか確認する

物件管理を管理会社に委託する場合、オーナー自身が現場を日々見に行くことはできません。そのため、日常的なやりとりや報告の内容が分かりやすく、信頼できるものであるかどうかは非常に重要なポイントです。

以下のような点に注目してみましょう。

• 送金明細書、年間収支一覧表が整っていて、内容が明確であるか
• 修繕費などの支出について定期的に共有されているか（また、根拠はあるか）
• 突発的な費用が発生した際に、事前に相談・連絡をもらえるか

上記の報告が不十分な管理会社を選んでしまうと、気付かないうちに余計なコストが発生していたり、修繕対応が遅れていたりすることもあります。

収支や対応履歴が適切に記録され、必要なタイミングでオーナーに伝えてくれる体制があるかどうかを、契約前にしっかり確認しておきましょう。

まとめ

このように、アパートと戸建てでは、同じ個数でも、管理にかかる手間や時間にかなりの差があることがわかります。

物件管理には、管理手数料をはじめとした様々な費用が発生します。

自主管理でコストを抑える方法もありますが、時間や知識、トラブル対応などの負担が重くなりがちです。一方、管理会社に委託する場合は、一定の手数料がかかるものの、専門的な対応や空室対策を任せられる安心感があります。

ただし、管理会社との契約には「2年契約」などの期間縛りがあることも多く、契約期間中に解除すると高額な違約金が発生するケースもあるため注意が必要です。事前に契約内容をよく確認し、納得のいく形で委託を決めるようにしましょう。

いずれの方法を選ぶにしても、管理にかかる費用の内訳を正しく把握し、信頼できる管理会社を選ぶことが、不動産投資を安定して続けるカギになります。実績や対応力、報告の丁寧さまでしっかり確認し、後悔のないパートナー選びを心がけましょう。