不動産を夫婦間で贈与するときの税金について

不動産を所有している方々が頭を悩ますのが税金の問題です。取得したときにかかる取得税、毎年支払う固定資産税、都市計画税、売却したときにかかる所得税、贈与したときにかかる贈与税、相続したときに払う相続税など、不動産にまつわる税金には様々な種類のものがあります。その中でもある程度の計算で節約することができます。ここではその中でも相続税対策に使える居住用不動産の贈与税の配偶者控除の概要、メリット、特例の受け方について解説します。

不動産の贈与税の配偶者控除とは？

不動産の贈与税の配偶者控除とは、結婚している期間が20年以上の夫婦の間で、居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための資金の贈与をした場合に、基礎控除の110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）ができるという特例のことを言います。普通の贈与の場合よりも2,000万円分多く贈与をしても税金がかからなくなることから有利な制度です。

どうして不動産を夫婦の間で贈与するの？

そもそも一緒に住んでいるような場合には不動産を夫から妻へ、妻から夫へ贈与する必要性は感じないかもしれません。贈与することにメリットがあるのでしょうか？夫婦間で不動産を贈与しておくと2つのメリットがあります。

相続税の対象から外す

１つ目は相続税対策です。夫か妻に万が一のことがあって相続が発生した場合、相続税の基礎控除や配偶者への税額軽減等の制度があり相続税額の軽減ができます。ところがたくさんの金融資産や不動産をお持ちの方の場合は相続財産が控除を上回り、相続税が生じてしまいます。相続税対策としては生前に夫や妻に贈与しておき相続の対象とないようにします。通常は相続開始前3年以内に行われた贈与は相続税の対象に含まれますが、不動産の贈与税の配偶者控除の特例を適用して贈与した場合は対象とならないため相続税が軽減されることになります。

売却特別控除が最大6,000万円に

夫婦間で不動産を贈与することの、もう一つのメリットは、将来、居住用の不動産（土地と建物あわせて両方）を売却した際の売却益に対する控除をうけられることです。通常、居住用の不動産を売却したときの売却益に対する税金には3,000万円の特別控除があります。もし夫婦で共有している場合、3,000万円の特別控除を夫婦で適用することができるため、売却益を6,000万円まで控除できることになり税金を少なくすることができます。この場合、土地と家屋、両方とも共有しておく必要があります。

贈与税の配偶者控除の特例のメリットは？

居住用不動産の贈与税配偶者控除を使う場合と使わない場合でどれくらいの得をするのかを見て行きましょう。

通常の贈与の場合の税額

配偶者控除の特例を受けずに贈与した場合の税率と控除額は以下の通りです。

基礎控除後の課税価格	200万円以下	300万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	3,000万円超
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	‐	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

出典：国税庁

例えば500万円の不動産の贈与をする場合の贈与税は以下のように計算をします。

基礎控除後の課税価格＝500万円（不動産の価格）-110万円（基礎控除額）=390万円

贈与税額＝390万円ｘ20%（税率）-25万円　（控除額）＝53万円

4,000万円の不動産の贈与をする場合の贈与税は以下のようになります。

基礎控除後の課税価格＝4,000万円（不動産の価格）-110万円（基礎控除額）=3,890万円

贈与税額＝3,890万円ｘ55%（税率）-400万円　（控除額）＝1739.5万円

当然ですが不動産の価格が大きいと贈与税も高くなります。ではこれら2つのケースを贈与税の配偶者控除の特例を受けたとするとどうなるでしょう？

不動産の贈与税の配偶者控除を受けた場合の税額

500万円の不動産の贈与をする場合は以下のように計算をします。

基礎控除後の課税価格＝500万円（不動産の価格）-2,110万円（基礎控除額＋配偶者控除）=0万円

贈与税額＝0万円

特例を受けると贈与税が53万円減ることになります。

4,000万円の不動産の贈与をする場合は、

基礎控除後の課税価格＝4,000万円（不動産の価格）-2,110万円（基礎控除額）=1,890万円

贈与税額＝1,890万円ｘ50%（税率）-250万円　（控除額）＝695万円

特例を受けると1739.5万円-695万円＝1,044.5万円も贈与税が減ることになります。

このことから通常の贈与をするよりも不動産の贈与税の配偶者控除を受けるほうが圧倒的に有利です。

どうやったら控除を受けられるの？

不動産の贈与税の配偶者控除を受けるためには以下の要件を満たした上で贈与税の申告をすることが必要です。

１．夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと

２．配偶者から贈与された財産が居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること。「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるものをいいます。

３．贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた者が贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

４．過去同じ配偶者から配偶者控除をうけていないこと

不動産の贈与税の配偶者控除を検討するときに注意することは？

不動産の贈与税の配偶者控除を受ける場合の注意点は、贈与を受けるためには不動産の登録免許税、不動産取得税がかかるということです。相続税対策、譲渡益に対する税金の対策のための贈与ですが所得すると税金がかかることと、申告の手間等を考えた上でメリットがあれば行うということになります。所有する不動産の価格や利用状況、売却予定、相続税対策の要否を加味した上で検討する際の参考にしてみてください。