用途地域によって建ぺい率が異なります!戸建てを建てるときの注意点

注文住宅を建てたいときにご自身が所有している、もしくは購入しようとしている地域によって、建てられる戸建ての大きさに制限がかけられます。今回は用途地域に対してどのような建物が建てられるのか、解説していきます。

建ぺい率とは建物面積の敷地面積に対する割合

土地を購入、もしくは譲り受けたら住居やビルなどを建てて有効活用したいところ。しかし、たとえば100㎡(約30坪)の土地に建物面積が100㎡の建物を建てる訳にはいきません。その理由は火災の時、となりの住居に延焼してしまう恐れがあるからです。

敷地の面積に対して、建物が建てられる広さが決められています。これを建ぺい率といいます。

建ぺい率は用途地域で異なります。ご自身の自宅や計画中の土地に適用されるのが何%になるかは市町村役場や区役所の都市計画課で確認できます。

用途地域と建ぺい率の例

用途地域 建ぺい率(%)
第1種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域

30, 40, 50, 60
第1種住居専用地域
第2種住居専用地域
準住居地域
60
近隣商業地域
商業地域
80
準工業地域
工業地域
60
工業専用地域 住宅建築不可

また、建ぺい率には特例もあります。防火地域内の耐火建築物なら追加で10%、特定行政庁が指定した角地の場合は追加で10%、どちらも満たしていれば20%、それぞれ建ぺい率を加えることは可能ですが建ぺい率が80%地域の場合は変わりません。たとえば建ぺい率が40%地域で、耐火建築物を建てる予定、かつ特定行政庁が指定した角地の場合は、建ぺい率が60%になるわけです。それでは具体的な例を挙げて土地の活用方法を考えていきます。

 

150㎡(約45坪)の土地に戸建てを建てる場合

戸建てを建てるという意味では、どの用途地域でも違いはありません。道路が南側にあり、接している側の長さが15m、奥行き10mで150㎡の土地の建ぺい率が50%の場合、建物面積の上限は75㎡です。道路に接している部分の長さが10mの場合、奥行きが7.5mの建物を建てることは可能です。

隣地境界線とは敷地と敷地の境を表す線のこと。隣地境界線から1mは建物を離さなければならない場合、建物を西と北の方に寄せると東側に4m×10mの土地は自由に使うことができます。そのスペースに縦列駐車でレクサスやクラウンなどの大型車を1台、ワゴンRなどの軽自動車を1台置くのに十分なだけの駐車場を作ることも可能ですし、自動車1台分のスペースでよければ、物置を置くことや家庭菜園として利用してもいいでしょう。

同じ大きさの土地が防火地域内にあり、耐火建築物を建てたとしたら建ぺい率は60%となり、建物面積は90㎡まで増やすことが可能。長さ11.25m、奥行きが8mの建物が建ちます。

建物面積が増えた分、東側スペースの長さが2.75m、奥行きが10mに減ります。駐車場にするなら、プリウスなどの中型車やステップワゴンなどのミニバン1台と軽自動車1台の縦列駐車ができます。なお大型車の場合は横幅が3mは必要なため、駐車する場合はドアを開ける余裕がほとんどありません。

さらに同じ大きさの土地で防火地域内にあり耐火建築物を立てる場合、かつ特定行政庁が指定した角地の場合は建ぺい率が70%になります。今回は南側と東側に道路が接地しているとします。

150㎡の土地なら、建物面積の上限は105㎡まで増えます。建ぺい率が50%のときよりも30㎡も多く利用できるわけですが、広さにして10畳の1Kマンションと同程度。仮に南側の道路から0.5m、北側の隣地境界線から1m離して建物を建てたとしたら、長さ12.3mで奥行きが8.5mの住宅を建てられることになります。西側を1m離したときに、東側は1.7mしか空きスペースがなく、駐車場のスペースは確保できなくなります。なお一階部分を駐車スペースとして使いたい場合、耐震性を保つような構造にする必要があります。

用途地域とはそのエリアに合わせた街並みを守っていくために設けられたルール

分譲住宅が立ち並ぶエリアには、人が住みやすくするために、10階建てホテルは建てられません。住宅地にホテルのような高い建物が建てられると住宅内はホテル側から全て見え、落ち着いて生活できません。

ホテルより北側にある住宅は日光がはいりません。一方、大きな工場が立ち並ぶエリアでは一戸建ては建てられません。24時間稼働の工場が民家の近くにあると、騒音が大きく安心して生活ができなくなるからです。

住居が建てられる地域は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域です。なお第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では建物の高さが10m、もしくは12mとなっています。

用途地域については詳しくはこちらを参考にして下さい。

建ぺい率はあくまでも建物を建てるときの目安

都心や県庁所在地などの公共交通機関の便がいい場所であれば、建ぺい率が高い場所で大きな住宅を建ててもいいかもしれませんが、地方の場合なら駐車場が必要になることがほとんどです。住居を立てるための土地探しをする際には、本記事をぜひ参考にして下さい。