マイホームを考え始めたとき、注文住宅と建売住宅のどちらにするかで迷う方は多いのではないでしょうか。
注文住宅はこだわりを形にしやすい反面、打ち合わせの手間や予算の膨らみが気になるところです。
また、建売住宅は手軽に購入できる一方で、間取りや内装を選べないといった物足りなさがあります。
こうした両者の間を埋める選択肢として注目されているのが、セミオーダー住宅（ハーフオーダー住宅）です。
この記事では、セミオーダー住宅の仕組みと、ほかの住まいとの違いについて整理します。
愛知・名古屋エリアでマイホームを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
セミオーダー住宅（ハーフオーダー住宅）とは？
用意された選択肢から間取りや仕様を選ぶ家づくり
セミオーダー住宅とは、住宅会社があらかじめ用意した基本プランをベースに、選択肢の中から間取りや内装、設備などを選んで仕上げる住まいのことです。
構造や基本的な性能は会社側で決められているため、一から設計する注文住宅と比べて打ち合わせの項目が絞られるのが特徴です。
また、完成済みの建売住宅と異なり、セミオーダー住宅は建てる前の段階で自分の希望を反映できる余地があります。
選べる内容としては、床材や壁紙の色、キッチンなどの設備グレード、収納の位置などが代表的です。
会社や商品によっては、外観のデザインや部屋の配置まで選べるケースもあります。
そのため、セミオーダー住宅は「すべてを自分で決める注文住宅」と「すべてが決まっている建売住宅」の中間にあたる家づくりといえるでしょう。
呼び名は会社によってさまざま
セミオーダー住宅は、「ハーフオーダー住宅」と呼ばれることもあります。
これらは法律で定められた用語ではなく、住宅会社がそれぞれの商品に付けている呼び名です。
そのため、セミオーダーとハーフオーダーは、基本的に同じ種類の住まいを指すと考えて差し支えありません。
ただし、どこまで選べるかは会社や商品によって異なります。
内装の色や素材を選ぶだけのものもあれば、間取りの変更まで対応できるものもあるため、名前だけで中身を判断せず、選べる範囲を会社ごとに確認したうえで検討することが大切です。
東新住建のハーフオーダー住宅については以下の記事で詳しく解説しています。
注文住宅・建売住宅・規格住宅との違い
自由度と手間のバランスで4つの住まいを比較
新築一戸建ての建て方は、設計の自由度によって大きく4つに分けられます。
規格住宅もセミオーダー住宅と同じく公的な定義はありませんが、一般的には住宅会社が用意した複数のプランから選ぶ住まいのことで、セミオーダー住宅と比べて変更できる部分が少ないのが特徴です。
以下は、4つの住まいの一般的な違いをまとめた表です。
4つの住まいの一般的な違い（会社・商品によって異なる場合があります）
| 注文住宅 | セミオーダー住宅 | 規格住宅 | 建売住宅 | |
| 設計の進め方 | 一から設計する | 基本プランをもとに選択肢から選ぶ | 用意されたプランから選ぶ | 設計済み・完成済みの家を購入する |
| 設計の自由度 | 高い | 中程度 | 低め | 基本的に選べない |
| 打ち合わせの手間 | 多い | 中程度 | 少なめ | ほとんどない |
| 入居までの期間 | 長くなりやすい | 中程度 | 比較的短い | 短い（完成済みの場合） |
自由度が高いほど理想に近づけやすい反面、打ち合わせの手間や入居までの期間、費用は増えやすくなります。
セミオーダー住宅は、この両方のバランスを取りたい方に適した選択肢です。
「間取りはおおむね任せてよいが、キッチンや収納にはこだわりたい」というように、こだわる部分がはっきりしている方ほど満足度を得やすいでしょう。
セミオーダー住宅の相場は？東海圏の価格帯
セミオーダー住宅だけを集計した公的な統計はなく、相場を数字で示すことはできません。
そこで目安になるのが、住宅金融支援機構が公表している注文住宅と建売住宅の価格データです。
東海圏（愛知・岐阜・静岡・三重）のフラット35利用者の平均（2025年度）
| 土地付注文住宅 | 建売住宅 | |
| 価格（土地代込み） | 5,324.6万円（建設費3,871.1万円＋土地取得費1,453.5万円） | 3,661.8万円 |
| 住宅面積 | 113.0㎡ | 105.0㎡ |
| 敷地面積（中央値） | 211.9㎡ | 155.7㎡ |
東海圏では、土地付注文住宅と建売住宅における平均の差が約1,660万円となっています。
ただし、土地付注文住宅のほうが住宅面積・敷地面積ともに広いため、価格差のすべてが建て方の違いによるものではない点に注意が必要です。
なお、すでに土地を持っている人が注文住宅を建てた場合の建設費は、東海圏の平均で4,348.8万円でした。
セミオーダー住宅は、基本プランが決まっている分、一から設計する注文住宅と比べて設計や打ち合わせにかかる負担を抑えやすい傾向にあります。
一方で、選んだオプションによっては最終的な金額が大きく変わってきます。
そのため、上記の2つの平均を大まかな目安にしながら、標準仕様の価格とオプション費用を分けて見積もりを確認するのが現実的といえるでしょう。
契約の形と保証の共通点
注文住宅は住宅会社に建物の工事を依頼する「工事請負契約」、建売住宅は土地と建物をまとめて購入する「売買契約」を結ぶのが一般的です。
セミオーダー住宅には、建物の工事を依頼するものと土地とセットで販売されるものがあり、前者は注文住宅、後者は建売住宅に近い契約の形になります。
契約の種類によって契約書の内容も変わるため、どちらの契約になるのかは事前に確かめておきましょう。
一方で、契約の形にかかわらず共通しているのが、新築住宅に対する法律上の保証です。
住宅品質確保法では、請負契約・売買契約のどちらでも、引き渡しから10年間、基礎や柱などの構造部分と屋根・外壁などの雨水の浸入を防ぐ部分について、請負人や売主である住宅会社が責任を負うと定められています。
セミオーダー住宅を選んでも、この最低限の保証は注文住宅や建売住宅と変わりません。
住宅購入の予算の考え方については以下の記事で詳しく解説しています。
出典：
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」（2025年度）
国土交通省「住宅瑕疵担保履行制度の新たな展開に向けた研究委員会（第1回）資料5」（住宅品質確保法第94条・第95条）
セミオーダー住宅で後悔しないための3つの注意点
選べる範囲と標準仕様を最初に確かめる
先に触れたとおり、セミオーダー住宅で選べる範囲は会社や商品によって異なります。
内装の色だけを選べるものと間取りまで変えられるものとでは、同じ「セミオーダー」でも実現できる暮らしがまったく違うため、どの部分が選べて、どの部分が決まっているのかを一覧で示してもらうことが大切です。
あわせて確認したいのが、オプションを付けない状態の「標準仕様」です。
標準仕様の内容によって、追加費用をかけずに満足できる範囲が変わるため、断熱性能や設備のグレードなども含めて把握しておきましょう。
オプションを重ねると予算を超えやすい
国土交通省の調査によると、注文住宅を建てた世帯が住まいに満足していない点として最も多く挙げたのは、「価格（予定より高くなった）」で36.1％でした。
分譲戸建住宅を購入した世帯の21.9％を上回っており、調査範囲は異なるものの、自由度が高い住まいほど予算が膨らみやすい傾向が読み取れる結果です。
セミオーダー住宅でも、選ぶ項目が増えるほど同じことが起こりえます。
ひとつひとつは小さな追加でも、積み重なると想定を大きく超えてしまうことは珍しくありません。
事前に「オプションに使える上限額」を決めておき、優先順位の高いものから選ぶと、予算の膨らみを防ぎやすくなるでしょう。
仕様変更の期限を確認しておく
セミオーダー住宅では、仕様を決められる時期に期限が設けられているのが一般的です。
工事が進んでからの変更は、すでに施工した部分のやり直しが必要になるため、対応できなかったり追加費用がかかったりするケースがあります。
特に、間取りや配管の位置に関わる変更は、早い段階で確定させておくことが欠かせません。
打ち合わせの日程とあわせて、どの項目をいつまでに決めればよいのかを契約前に書面で確認しておくと安心です。
住宅会社の選び方については以下の記事で詳しく解説しています。
出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ」
セミオーダー住宅に関するよくある質問
Q. セミオーダー住宅でも住宅ローン控除は使える？
A. 新築住宅としての要件を満たせば利用できます。
住宅ローン控除の対象になるかどうかは、注文住宅か建売住宅かといった建て方ではなく、住宅の省エネ性能や床面積、入居時期などの要件で判断される仕組みです。
特に省エネ性能の要件は段階的に厳しくなっており、建築確認を受ける時期によっては、省エネ基準を満たすだけでは対象外となるケースもあります。
選ぶ仕様によって性能が変わることもあるため、要件を満たす住宅かどうかを住宅会社に確認しておきましょう。
住宅ローン控除の新しいルールについては以下の記事で詳しく解説しています。
Q. 土地を持っていなくてもセミオーダー住宅は選べる？
A. 選べます。
土地とセットで販売されるセミオーダー住宅であれば、自分で土地を探す必要はありません。
一方、建物だけを依頼するタイプの場合は、先に土地を確保する必要があるため、土地代と建築費を合わせた資金計画が欠かせません。
土地の有無によって検討できる商品が変わるため、まずは自分がどちらに当てはまるかを整理しておくとスムーズです。
Q. 建売住宅とセミオーダー住宅ではどちらが早く入居できる？
A. 一般的には、完成済みの建売住宅のほうが早く入居できます。
セミオーダー住宅は仕様を決めてから工事を進めるため、打ち合わせと工事の期間が必要です。
入居時期が決まっている場合は、その時期から逆算して間に合うかどうかを確認したうえで選ぶと安心です。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」
まとめ
- セミオーダー住宅（ハーフオーダー住宅）は、用意された選択肢から間取りや仕様を選ぶ住まい
- 自由度や打ち合わせの手間、入居までの期間は、注文住宅と建売住宅の中間にあたる
- 東海圏のフラット35利用者では、土地付注文住宅と建売住宅の平均に約1,660万円の差がある
こだわりたい部分と予算のバランスを取りたい方にとって、セミオーダー住宅は現実的な選択肢といえるでしょう。
ただし、選べる範囲や仕様を変更できる期限は会社ごとに異なります。
見学や相談の段階で具体的に確認し、納得したうえで住まいづくりを進めてみてください。
東新住建ではセミオーダー住宅（ハーフオーダー住宅）を取り扱っておりますので、愛知・名古屋エリアでの住まい探しをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
DUPレジデンス
フレスト一社駅
2,480万円～
東新住建の家
守山区新守西
3,680万円
平屋回帰
桑名市星川
4,280万円
平屋回帰
豊明市栄町大根II
4,330万円
