不動産の相続税どうする？・・・３つの対策

不動産を所有している場合には様々な税金がかかります。取得したときにかかる取得税、毎年支払う固定資産税、都市計画税、売却したときにかかる所得税、贈与したときにかかる贈与税、相続したときに払う相続税などたくさんあります。なかでも相続税は高額になりますし、できるだけ安くしたいものです。ここでは相続税対策として使える配偶者控除、小規模宅地の特例、貸宅地について概要、注意点について解説します。

配偶者控除

配偶者控除は正式には配偶者の税額の軽減といい、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が1億6千万円か配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。つまり、配偶者が相続すれば1億6千万円までは相続税がかからず、相続税を支払わなくてよくなります。

配偶者控除の注意点

配偶者控除の注意点は、配偶者控除を使って相続税を支払わなくて良いようにしたものの、その配偶者が亡くなり次の相続（２次相続）が生じたときにはその相続人が支払う相続税が大きくなってしまうことがあるということです。2次相続までを考えたときに、配偶者がすべて相続しないで子供が相続していたほうが結果的に支払う相続税を少なくすることができる可能性があります。夫と妻と子供が２人の家族で夫が死亡した際に夫の遺産が1億6千万円ある場合を例にして考察します。

すべて配偶者が相続した場合

夫の遺産1億6千万円をすべて配偶者が相続すると決めた場合、相続税額は以下の通りです。

１次相続

法定相続人	配偶者	子１	子２
相続した遺産の額	１億６千万円	０	０
相続税額	０（配偶者控除適用）	０	０

その後配偶者が死亡し相続が発生、子２人が１億６千万円を半分ずつ相続すると相続税は以下のようになります。

２次相続

法定相続人	配偶者	子１	子２
相続した遺産の額	死亡	8,000万円	8,000万円
相続税額	–	1,070万円	1,070万円
１次相続＋２次相続の相続税額	０	1,070万円	1,070万円

配偶者の相続税が０円だった代わりに子供が合計で2,140万円支払うことになってしまいます。

配偶者が8,000万円、子供が4,000万円ずつ相続するとしていた場合

夫の遺産1億6千万円を配偶者が8,000万円、子供が4,000万円ずつ相続するとしていた場合、相続税額は以下の通りです。

１次相続

法定相続人	配偶者	子１	子２
相続した遺産の額	8,000万円	4,000万円	4,000万円
相続税額	０（配偶者控除適用）	61万円	61万円

その後配偶者が死亡し相続が発生、子２人が8,000万円を半分ずつ相続すると相続税は以下のようになります。

２次相続

法定相続人	配偶者	子１	子２
相続した遺産の額	死亡	4,000万円	4,000万円
相続税額	–	235万円	235万円
１次相続＋２次相続の相続税額	０	296万円	296万円

配偶者がすべてを相続しなかったおかげで1人774万円、2人で1,548万円も相続税を減額できることになります。このように子や孫の代の相続税を考えると配偶者にすべての財産を相続することは得策ではないことがあり注意が必要です。

小規模宅地の特例

次は小規模宅地の特例です。小規模宅地の特例は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について一定の要件を満たした場合には80%もしくは50%の相続税評価額まで減額される制度です。小規模宅地等の特例は、相続税の納税のために居住用や事業用の土地を手放すような事態を防ぐための制度で特例を適用できる面積の上限が宅地の種類に応じて決められています。宅地の場合は330㎡までは80%減額することができます。居住用の宅地について解説します。

小規模宅地の特例の要件

小規模宅地の特例が使える要件はまず前提として以下の２つを満たしている必要があります。

・相続財産が被相続人や被相続人と生計を共にする親族の事業又は居住の用に供されていた宅地等であること（土地だけでなく借地権等の権利も含みます。）

・その宅地等が建物又は構築物の敷地であること

これを満たした上で場合分けして要件を確認します。

被相続人が住んでいた宅地の場合

⓵被相続人の配偶者（居住要件、所有要件共になし）②被相続人と同居していた親族（居住要件、所有要件共にあり）③被相続人と同居していないが下記要件を満たす親族（所有要件のみあり）　・被相続人に配偶者がいないこと・被相続人と同居している相続人がいないこと・被相続人が亡くなる前3年間、日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する家　屋に居住したことがないこと（いわゆる「家なき子」）

被相続人と同一生計の親族が住んでいた宅地の場合

⓵被相続人の配偶者（居住要件、所有要件共になし）②被相続人の同一生計の親族（居住要件、所有要件共にあり）　・居住要件：申告期限までその親族がその宅地等に居住している必要があること、　・所有要件：申告期限までその親族がその宅地等を所有している必要があること

小規模宅地の特例の注意点

小規模宅地の特例が適用できる要件は複雑で判断に迷うような場合は税理士等の専門家に確認する必要があります。要件を満たしていないことが分かると相続評価額が跳ね上がり、相続税額が大幅に増加してしまいます。

貸宅地

最後に貸宅地です。貸宅地とは借地権などの宅地の上に存在する権利の目的となっている宅地のことであり、簡単に言うと人に貸している宅地を指します。借主が利用できる権利をも持っているため貸主は自由に利用することができないことから、相続税の評価額が一定額減額されます。減額される額は以下の式で求めることができます。

自用地としての相続税評価額－自用地としての相続税評価額×借地権割合

借地権割合は国税庁の路線価図から求めることができ、70%の場合は相続税評価額が７０％減額されることになります。つまり宅地の相続税を下げるために他人に土地を貸すことにより70%評価額を下げることができるわけです。

貸宅地の注意点

貸宅地による相続税対策を行う場合に注意が必要なのは、その土地を人に貸すことになるため自分で使用したいときに使えなくなってしまう可能性があること、人に貸すためには借りてくれる人を探す必要がありノウハウが必要なことです。東新住建では相続税でお悩みの地主様をサポートするノウハウも豊富です。一度相談してみてはいかがでしょうか。

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