2021年、名古屋で不動産投資を始めるにはどうしたらいいか

コロナ禍にある2021年、これから不動産投資を始めるとした場合、合理的でベストな方法だと考えているやり方は「小口不動産ファンド」です。今回は現在の不動産投資を取り巻く環境、やるべきこと、たね銭はどれぐらい必要か、どれぐらい儲かるのかといった基本的なことから、小口不動産ファンドが従来の不動産投資に比べて魅力的なのかということを解説していきます。

いま名古屋近辺の市況はどうなっているのか?

2021年の日本において不動産投資の現状を解説するため、データ交えながら説明していきます。

土地の値段はどうなっている?

まず、愛知県が公表している用途別平均変動率はこのようになっています。

                                   愛知県HP

・「住宅地」「商業地」「工業地」のいずれも下落している。

・名古屋市内に限ると「住宅地が大きく下落している」。

の2点がわかります。

また、当サイトにて独自に調査した名古屋市の路線価ランキングトップ10は下記のようになっています。

・トップ10すべてのエリアで路線価が下落している。

・トップ10はすべて商業地。

ということがわかります。

一方で、これらの統計値は、実際の価格変動に比べるとすこしタイムラグがあります。令和2年〜3年にかけては感染症の影響もあって、通常とは異なる値動きをしていた可能性もあります。

今後の値動きを見るためには、動向調査が最適です。動向とは、愛知県を5つの地域(名古屋市、尾張地域、知多地域、西三河地域)に分け、半年前(令和2年11月)の地価と比較して現在の地価についてどのように感じているのかを不動産業者に聞き取り調査を行ったものです。

第3回愛知県不動産市況DI調査(愛知県不動産鑑定士協会)より引用

https://www.aichi-kanteishi.or.jp/pdf/DI/R30528.di-3.pdf

動向調査の結果からは、次の2つの事がわかります。

・名古屋市は「上昇」が34.2%、「下落」が6.3%で、明らかな上昇傾向

・東三河地区は「上昇」が3.4%、「下落」が34.5%で、明らかな下落傾向

一般的に地価はまず都心で変動が発生し、それが周辺に波及していくという形を取ります。このことから、これまでの下落傾向に対して、反発方向に向かっている可能性がありそうです。

マネタリーベースは増えている

次にマネタリーベースを見てみます。マネタリーベースとは日本銀行が市中に供給しているお金の総量のこと。以下のグラフでマネタリベースがどれぐらい増えているのかが分かります。この図から見るにマネタリーベースが2010年頃から急激に増えていることが分かります。

これは日銀がお金を刷りまくり、市中にお金があふれている状態ともいえます。

土地は増えず、お金だけが増えている状態

マネタリーベースの増加に伴い、日本株の価格も上がることとなりました。お金の運用先として株が選ばれたのです。投資家が割安と思っているところまで株価は上がっていきます。投資家が次に狙う投資先として、相対的に割安になっている土地を検討するのではと、考えている人もいます。

不動産投資をするにはまず何をするべきか?

不動産投資を考える上でまずは特徴を今一度整理してみます。不動産は工場で作られた商品とは違い、どの物件も2つと同じ商品がありません。価格はあくまでも相対で決まることから。持っている人はできるだけ高い値段で売りたいと考えます。

そのため、不動産屋さんがすぐに案内をしてくれる物件は「売れ残っているもの」と考えていいでしょう。相対的に割安であれば素人の目に触れないところで必ず誰かが買っています。しかし、売れ残ってるのであれば、その物件はプロから見ても高いから売れていないのです。

不動産の見つけ方は大きく分けて2つ

誰もが目にすることができる不動産の物件が優良でないのであれば、違う考え方で見つける必要があります。その方法は大きく分けて2つあります。

見つけ方その1 「人より早く見つける」

収益不動産は、自分が住む物件ではないので、誰にとっても「儲かる物件」であれば、それは買いの物件ということになります。2つと同じ商品はありませんから、当然早く手を挙げたひとの勝ち、ということになります。早く見つけるためには、普段から不動産会社や銀行、その他、自分に情報をくれるひとのネットワークを広く作るなどの方法があります。

見つけ方その2 「他の人が気づいていない価値を見つける」

早く手を挙げる競争はそう簡単では有りません。そこでもう一つの方法が、「他の人が気づかない価値を見つける」という方法です。たとえば、田舎の土地が売りに出ていたとします。田舎の土地は普通見向きもされませんが、ある事情であなただけがその近くに新しい施設ができることを知った場合、急に価値のある土地となります。あるいは住宅用地として売りに出されていても、民泊など違う用途で運用したり、レストランの営業できないエリアであっても、宅配専門のレストランとしたり、など工夫次第で他の人が気づいていない価値をみつけることができるかもしれません。

不動産投資を行うためには勉強が必要

他の人が気づかない価値を見つけるためには、価値を見極める目を養う必要があり、勉強をする必要があります。具体的な方法として、本を読む、セミナーに参加するなどが有効です。

まずは本をかたっぱしから読み、セミナーに行きまくることをお勧めします。ある程度の不動産の知識をインプットし、自分で人に話せるぐらいになってきてからようやく買うことを検討しても遅くはありません。なぜなら価値が低い不動産物件を入手した後になるとリカバリーすることが困難になるためです。まずはじっくり勉強することが必要です

タネ銭はいくらあったらいいか?

不動産投資で避けて通れないことに、「手持ち資金はどれぐらいあったほうがいいのか」ということあります。もちろん、多いに越したことはありませんが、資産のすべてを不動産に投入するのは危険です。なぜなら不動産購入後、不動産物件になんらかのトラブルが発生すると、まずは自分がお金を払わなければならないシーンがあるからです。不足の事態に備えるためにも、1年間の賃料が収入として入らなくても大丈夫なぐらいの蓄えは必要です。

欲しい物件を目指して貯金するのではなく、自分の貯金額をみて買う物件を決めるべき

先ほどもお伝えしましたが良質な物件ほどすぐに売れてしまいます。つまり、購入するか否かという判断する時間はそれほど長くはなく、物件が出た時点でのご自身のリソースを鑑みながら判断する必要があります。そのように考えると重要になってくるのは何を目安にするかということです。

貯金額の2倍の物件を目安として考えてみる

そこで提案したいのが、物件は貯金額の2倍を目安とすることです。例えば1,000万貯金を

持っている人がいたとします。これから不動産投資をする、という際に、そのすべてを不動産に回してしまうと、長期間の空室や、災害・修繕など不測の事態があったときに対応できなくなります。すべてではなく、半分ぐらいを不動産投資に回すとしましょう。そうすると、500万円が最初の投資額となります。これでいくらの物件を買えるでしょうか?

不動産投資のメリットは投資資金を銀行から融資してもらえることです。

しかし、銀行もすべての資金を貸してくれるわけでは有りません。住宅ローンと同じく、頭金や諸経費、税金は自己資金で賄う必要があります。

現在、通常頭金は物件価格の20%程度。諸経費・税金等で5%程度かかるのが通常です。合計25%です。500万円が25%に相当する金額を逆算すると、物件価格は約2,000万円相当となります。これは貯金額1,000万のちょうど倍となります。

これは単純な比例計算ですので、使いやすい指標と言えるでしょう。貯金が1億円ある人なら2億円の物件を探せば良いですし、貯金が300万しかない人であれば600万円の物件を探せば良いということになります。

不動産投資はどのぐらい儲かるか?

不動産投資をすることによってどれぐらい儲かるかということに対して、興味を持つ人も多いでしょう。これは物件によって全く異なり、一概には言えません。また、節税効果なども考慮に入れるなら人の所得によっても、「儲かる」金額は変わってしまいます。しかし、儲かるかどうかを計る基準はあります。

物件の価格は、表面利回りで見る

儲かるかどうかの基準の1つに表面利回りがあります。表面利回りとは年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字のこと。投資物件が紹介される際、一般的にはこの表面利回りが使われることが多く、以下のような計算式で算出することができます。

表面利回り https://www.toshinjyuken.co.jp/aichi_nagoya/?p=544

例えば、毎年の賃料収入が240万円の物件を3,000万円で買うとします。240/3000×100=8(%)という数字が導き出され、これが表面利回りです。しかし、実際の利益はここから費用を支払うこととなりますので全額が懐に入ってくるわけではありません。具体的には管理費や広告費、修繕費、ローン金利などが該当します。そして、物件によって費用は異なります。

たとえば、賃料240万円に対して、それらの経費の支出が半分だったとします。すると利益は120万円となり、物件価格3,000万円の4%に該当します。これが「ネット利回り」と呼ばれる指標です。ネット利回りは2%〜4%ぐらいの物件が多く、この数字が大きければ大きいほど儲かります。仮に4%とすれば、物件価格2,000万なら80万です。

先程、頭金などで最初に払うお金が物件価格の27%と説明しました。

2,000万の物件であれば自己資金は540万。ネット利回り4%ということであれば540万円を支出して、毎年80万円づつ利益として戻ってくるわけです。

税金を考慮しなければ7年で元が取れ、14年持っていれば倍になる計算です。ただし実際には家賃が下がるので収益性はもう少し下がります。借入で自己資金の何倍もの物件を買うことは「レバレッジ」と呼び、これが不動産投資のメリットの一つです。そのため、興味を持つ投資家が後を絶ちません。

しかし、先ほどの例のように実際に計算をしてみると、それほど不動産投資は短期的に儲かるものでないので、「濡れ手に粟」なビジネスではないこともお分かりになるでしょう。

不動産投資において大事なのはネット利回り

先ほど、表面利回りとネット利回りを説明しました。投資物件には表面利回りの数字は明記されていることは多いですが、ネット利回りは分からないことが多いのです。実際の収入が明確ではない表面利回りでは実体が分かりませんので全く重要ではなく、実際の収入がより明確になるネット利回りの方が大事です。ネット利回りは購入判断時に重視すべき指標であり、しっかりと計算して算出する必要があります。

新しい物件は修繕が少なく、退去した後もすぐに次の入居者が決まりやすいため、出ていく費用が少ないです。そのため、ネット利回りは高くなる傾向になりますが、新しい物件だけあって価格も高くなりがちです。一方、古い物件は物件価格は安いですが、修繕費がかさみがちであり、一度退去が出ると次がなかなか決まらないといったコストが発生しやすくなります。古い物件は費用がどれほどかかるか予想しにくく、ネット利回りが算出しづらくなります。そのため当初計算していた利益額から乖離した結果になることも多いようです。

今までの不動産投資は購入時には分からないリスクも多い

ここまで「不動産投資の始め方」というテーマでお伝えしてきました。不動産投資をする上でいくつかのポイントがあります。物件がご自身にとって良いものなのかどうかという判断をするためには、不動産の勉強をする必要があります。そして勉強した後も、物件が出てきてから購入するかどうかという判断を毎回下す必要があります。ネット利回りのように公開されていない数字を算出する必要があり、古い物件ほど正確な数字を出すことが難しい、不動産投資は「濡れ手に粟」のようなビジネスと思われがちですが、それほどぼろ儲けできるものでもないということもお伝えしてきました。

総じて不動産投資は投資に対してリターンが2%~4%とはそれほど大きくはないのに、勉強することも多く、融資などのリスクを背負う必要がある性質のものだといえます。これだけの情報では二の足を踏む人も多いとは思いますが、現代では新しいタイプの不動産投資が脚光を浴びています。それが今回お伝えする小口不動産ファンドです。

実は始めからネット利回りが公開されている物件がある。それが「小口不動産ファンド」

通常、1人から数人で不動産を購入して不動産を運営するのに対して、数十人~百人といった大人数で購入・入居者の募集や問い合せ・修繕といった運営業務を共同で管理会社に委託するの方式が小口不動産ファンドです。小口不動産ファンド「不特定特定共同事業」は以前からありましたが、関連する法律が平成25年、29年の2回に渡って改正された結果、利便性が上がり投資家にとって使いやすくなりました。しかし、まだまだ知られていないのが現状です。小口不動産ファンドは、従来の不動産投資では不透明なネット利回りが公開されており、未来予想をしやすくなっているのが特徴です。

小口不動産ファンドを利用するメリット

小口不動産ファンドを利用することによるその他のメリットとして、以下のようなものがあります。

総じて個人で不動産投資を運営するよりも、リスクが低く抑えられ、リターンも高くなる傾向にあります。初期費用も100万円からであり、自己資金が少ない人でも始めることができます。

100万円から始める。不動産投資ファンド

2021年の不動産投資手法として小口不動産投資ファンドがおすすめ

ここまで2021年度版不動産投資についてお伝えしてきました。ミドルリターンでありながらそれなりのリスクを背負う必要がある不動産投資に対し、最近はリスクを限定・リターンも高めに出やすい小口不動産ファンドという方法が使われるようになってきました。もしこれから不動産投資を始めようと考えているのであれば、小口不動産投資ファンドを一度検討してみてはいかがでしょうか。

岡崎市稲熊町
3,180万円
長久手古戦場
3,130万円
中村区岩塚
2,880万円
東海市荒尾町北遠鐘
3,180万円