【画期的】100万円からはじめる不動産投資「小口不動産ファンド」とは?

不動産投資とは?

「不動産投資」と聞いて、どんなイメージがありますか?ワンルームマンション投資でしょうか。それとも、立派なマンションをいくつも持っている地元の地主の大家さんという感じでしょうか?
不動産投資とは、不動産を買い、それによって家賃などの収益を得ることをいいます。また、不動産そのものの値上がりを期待して不動産の物件を買う場合もあります。家賃収入をえることを「インカムゲイン」といい、値上がりを期待して買うことを「キャピタルゲイン」と言います。

株式投資や商品投資(金・小麦)、FX(外国為替)などの投資にもインカムゲインは存在しますが、ほとんどが値上がりを期待して買う「キャピタルゲイン」投資です。また、株式、商品、FXなどでは下がりそうな局面では「売り」から入ることで利益を得ることもできます。
一方で、不動産投資は、主には、不動産物件を買って、家賃収入をもらう、というインカムゲインがほとんどです。

不動産投資が、他の投資と大きく違う点があります。それは「融資が使える」という点です。手元資金が500万円の場合、株式や商品では500万円分しか買うことができません。しかし、不動産投資の場合、不動産を担保にローンを組むことができます。そのため、元手が500万円でも3,000万〜4,000万円といった多額の投資をすることが可能になります。不動産は値段の変動も小さいことから、ミドルリスクミドルリターンと言われています。一方で、小口での投資が難しいといった側面もあります。

小型不動産ファンド「不動産特定共同事業」とは?

小口で始めにくいという不動産投資のデメリットをカバーするのが「小口不動産ファンド」です。不動産に投資をする場合、通常は一人か数人で不動産を購入して、それを運営します。一方で、小口不動産ファンドでは、それを数十人〜百人でお金を出し合って一つの不動産を購入します。

1億円、2億円といった物件でも、多くの人で分割することで、一人あたりの金額は百万円程度にすることができます。入居者の募集や問合せ、修繕の対応といった管理業務については、共同で管理会社に委託をします。投資と物件管理は分離されている形です。

不動産特定共同事業と法律

不動産特定共同事業は以前からあったものですが、関連する法律が平成25年と平成29年の2回にわたって改正されています。

平成29年の改正において下記のような点が改正されています。

1. クラウドファンディングへの対応

以前の法律では、不動産特定事業で契約をするための書面は神である必要があり、インターネットなどで交付することはできませんでした。しかし、法律改正により、インターネットなどを介して交付することができるようになりました。これによって、ウェブサイトをつかったクラウドファンディングなど、より利便性の高い形で資金を集めることができるようになりました。

2. 小規模不動産特定共同事業の創設

不動産特定共同事業のうち、特に小型のものについては「小規模特定共同事業」として、簡易な扱いができるようになりました。具体的には投資家1人あたりの出資額が原則100万円以下で、総額が1億円以下のものが小規模とされます。通常の不動産特定共同事業が許可制であるのに対し、要件を満たしたものについては、5年間の登録更新制となり、以前よりも緩和されています。

また、不動産特定事業を行うためには、「不動産特定事業の業務に関し3年以上の経験を有する宅地建物取引士」や「ビル経営管理士」「不動産コンサルティングマスター」などの資格をもつ業務管理者が必要でした。しかし、小規模案件については、指定の実務講習を受けることで業務管理ができるようになりました。

上記以外にも「特例事業」の創設や投資家の範囲の拡大、適格特例投資家限定事業など、要件が緩和される法律改正が行われるようになりました。

改正によって、利便性は上がったのですが、まだまだ理解の難しい面がある不動産特定共同事業ですが、投資家保護の観点から、一定の制限は仕方のないものと思われます。

逆にいうと、これらの法律上の要件をクリアした上で広く投資家を募っている案件については、投資家にとって、投資を検討する場合に考慮すべきリスク要素を減らすという点でプラスになっていると考えられます。
※適法な不動産特定共同事業だからリスクがないというものではありません。

小型不動産ファンドのメリット/デメリット

小型不動産ファンドについては様々なメリットとデメリットがあります。

小口で投資できる

実物の不動産に投資をする場合、数千万〜数億円の投資が必要になるのが普通です。小型不動産ファンドでは、100万円程度の小さな金額で始めることができます。

借金がない

実物の不動産投資の場合、金額が大きくなることから、自己資金を2割程度として、残り8割を物件を担保にしたローンにすることが多くあります。その後、入金された家賃からローンを返済していくのですが、思ったより入居者が入らなかったり、家賃が下がっていったりと、返済に対してリスクを負うことになります。小型不動産ファンドにおいては、ローンをする必要がない金額なので、無理なく投資を始めることができます。

入居者管理をする必要がない

不動産投資をするにあたって、一番面倒なのが入居者の管理です。空室がある場合、広告を出し、入居者を案内し(しかもたいてい土日)、契約手続きがあります。入居したあとも、水漏れや盗難など様々なトラブルが発生します。大抵は不動産管理会社に依頼することになるのですが、なにかトラブルがあったときには不動産管理会社からオーナーへ連絡が入り、どう対応すべきか指示をする必要があるので、結局、オーナーもただ待っているだけで家賃が入るというわけではありません。

諸手数料、不動産取得税や固定資産税を支払う手間がない

不動産を購入する場合、物件価格の他に、仲介手数料や登記費用、印紙代、不動産取得税などがかかります。(ローンをする場合、ローン手数料も)さらに一度所有したあとは固定資産税が毎年かかります。小型不動産ファンドに投資した場合、それら諸経費は投資額の中から支払われますので、投資家が個別に支払う必要はありません。

利回りがほどほど

不動産投資の場合、「表面利回り」という言葉が使われます。これは「年間賃料」を「物件取得価格」で割ったものです。たとえば、年間180万円の家賃収入がある物件を2,000万円で買った場合、表面利回りは180÷2,000=9.0%が表面利回りです。さらここから諸経費や管理費用、税金などが引かれたものが実際の利回りになります。売却した場合には売却益が得られます。不動産ファンドの場合も、基本的な収入・支出の項目は同じなのですが、これに加えて、ファンドの募集・管理コストがかかります。その分、利回りは直接的な不動産投資に加えてやや控えめになります。不動産のプロに運用を任せるので、その費用として考えるべきところかもしれません。一方で、不動産ファンドなのに利回りが高すぎる場合、それはなんらかのリスクを含んだ商品である可能性もあります。投資をするときには十分に注意しましょう。

運営会社リスク

不動産ファンドの場合、収益を上げるためには管理運営が重要です。運営会社が破綻した場合、収益が得られなかったり、元本が毀損する恐れもあります。

(メリット・デメリットについては同内容を別記事でも改めて記載)

小型不動産ファンドの選び方

このようにメリットが多くある小型不動産ファンドですが、いま、様々な商品が売り出されています。その中でも、どういった商品を選べばいいでしょうか?

現物がすでに決まっているもの

小型不動産ファンドは、集めた資金を不動産に投資するのが目的です。不動産という商品はそれぞれが一つしかないものなので、手に入らなかったり、企画がなくなったりする場合もあります。そういった場合に資金が目的外に使われたりすることのないよう、はじめから「この土地のこの区画」など、対象がしっかりと特定され、確保されているものが望ましいです。

現地の写真があるもの

「現物がすでに決まっているもの」と同じなのですが、投資対象の物件が決まっている場合、写真が撮れることが普通です。CGの想像図などが添付されていることは問題ありませんが、想像図しかないものや、「違うファンドなのに同じ写真を使いまわしているもの」については、本当に物件が確保できているのかしっかり確認する必要があります。

ある程度のサイズのもの

中には1万円などの極小額から始められるものもありますが、低い利回りの場合、振込手数料程度しか入らないという場合も。
投資の募集や管理の手間は金額が大きくても小さくても同じです。金額が小さいとそれだけたくさんの人数を集める必要が出てくるため、管理コストが膨らみます。あまり少額すぎるものではなく、ある程度まとまった投資金額のものがおすすめです。

期限と締切に注意

小型不動産ファンドは口数が限られていることが普通です。1億5千万円のファンドでも、1口100万円の場合、合計150口しか募集することができません。したがって、募集締切が決まっているのが普通です。人気のあるファンドは締め切り前に売り切れてしまうことも。

利回りが高すぎないもの

不動産ファンドの中には、利回りが通常の不動産投資の「表面利回り」なみのものがあります。上記の「デメリット」のところで述べたとおり、不動産ファンドについては、組成・募集・管理といった費用が必要で、その分、利回りが下がってしまうのが普通です。それなのに高い利回りを出している商品は「そもそもハイリスクな物件に投資している」「ファンド運営に関わる人件費をケチっている(=プロがあまり関与していない)」などの理由があると考えられます。そういった点に十分に注意して、商品を吟味しましょう。

注目の新ファンド「森林再生」とは?

小型不動産ファンドが増えてきている中、注目の新ファンドが発売されました。それが「森林再生」です。

事業主はハウスメーカー

「森林再生」の事業主であるTSONは木造の物件を得意とするハウスメーカーです。今回、「森林再生」で集めた資金を元に、対象不動産を購入し、それによって得られるリターンを投資家に分配します。木造住宅のプロが運営するので、管理には安定感があります。TSONは、東京証券取引所のTOKYO PRO Marketに上場している企業です。

すでにある物件に対する投資

森林再生の場合、すでに土地が確保されており、これから家を建てる、あるいはすでに家が建っている物件が対象です。

丁度いいサイズ

投資は一口100万円から。投資ファンドの場合、物件の取得費用、管理運営費用の他に、ファンドの運営費用がかかります。この運用費用は投資家の人数が多いほど金額が大きくなり、結果として収益性が悪くなります。。もちろん、投資家の数が少なすぎると、一人あたりの投資金額が大きくなりすぎます。「森林再生ではファンドの投資金額は小さすぎず、大きすぎない適正なサイズとなっています。

優先劣後システム

もし収益が当初予定を下回る場合であっても、投資家への還元が優先され、ファンド運営会社への還元は後回しになるシステムとなっています。(優先劣後システムについては詳しい別記事を執筆の上リンク)

社会貢献型の不動産ファンド

森林再生は、「まちに森をつくる」というコンセプトで組成される不動産ファンドです。このファンドが投資する対象は環境共生に貢献する住宅のみとなっています。投資を通じて、社会に広く貢献できるというのもこの商品の大きな特徴です。

森林再生のことは、こちらのページでも詳しく説明されています。気になる方は一度ご覧になられてはいかがでしょうか?

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