民泊投資について

近年、新たな投資スタイルとして「民泊投資」が登場しました。コロナ前までは訪日外国人の増加もあり、民泊は話題になっていましたが、どのような特徴があるのでしょうか。今回は民泊投資について解説していきます。

概要

民泊とは

民泊とは、住宅やマンションの一室を宿泊者に貸し出すサービスのことです。対象は外国人観光客を中心とした国内の旅行者や出張中のサラリーマンなどです。2010年頃よりインターネット上の空室仲介サイトであるAirbnbが登場したことにより普及しました。

民泊市場の広がり

近年は訪日外国人の増加が顕著でした。外国人観光客の受け皿としてホテルなどの建設も増えましたが、設備投資が大きいホテルはなかなか需給キャップを埋めることができません。その点、Airbnbで提供する部屋は一部屋から提供できるため、比較的容易に供給することができます。その結果、民泊市場は広がりをみせることとなりました。

コロナ後、民泊市場はどうなるか？

コロナが収束すれば、また外国人観光客が増加する可能性は高いと考えられます。リモートワークを観光地やリゾート地で休暇をとりながら行うスタイルを「ワーケーション」と呼びますが、ワーケーションの利用のために民泊を利用する人も増えています。その外にも2025年には大阪万博を控えており、ますます市場が大きくなっていくとしてもおかしくはありません。

民泊の制限について

民泊が普及すると同時に利用者と近隣住民との間でトラブルが増え、問題視されはじめました。民泊利用者の大半である外国人観光客は、騒音やゴミの出し方といったことに対し、一般住民への配慮が足りずにマンション住人から苦情が起こるようになりました。その外にも転貸禁止の部屋を民泊に使ったということで物件の借り手とオーナーとの間で騒動にもなりはじめした。これらの事態を受け2018年に「民泊新法」という法律が制定されました。

届け出が必要

民泊新法により、民泊事業を営もうとするものは必要な添付書類と併せて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届出をする必要があります。

１８０日制限

民泊新法によって「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日間を超えないものをいう」と定められています。180日を超えると、民泊新法ではなく旅館業の扱いでの違反となり、6か月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金。都道府県知事への定期報告で宿泊日数についての虚偽の報告をすると30万円以下の罰金となります。

自治体によっては更に上乗せの条件も

民泊新法によって宿泊日数が180日に制限されますが、各自治体によってさらに制限する上乗せ条例の制定が可能です。たとえば東京・新宿区の場合、住居専用地域では月曜日から木曜日までは営業することができずに、日数換算にすると年間156日程度しか営業ができません。

民泊投資とは

民泊物件に投資すること

利用者の宿泊料が民泊事業者の売上となり、その売上を見込んで物件購入・設備投資といった初期投資と家賃や清掃費用といった運営費を賄います。繁忙期などでは値段を上げることも可能であり、需要の多いエリアであれば事業として成立することとなります。

宿泊料が1泊2万円で年間の稼働が40％だとした場合、売上は「2万×30日×0.4=24万円」となります。この部屋を通常の賃貸借契約では13万円で貸していた場合、売上24万円から経費などを引いて13万円よりも高くなるのであれば黒字です。

普通の不動産投資との違い

民泊の利用者がいなければ宿泊料が入ってきません。そのため、長期契約が前提の賃貸経営を主とした不動産投資よりも、民泊投資は不安定になりやすいともいえます。

買ってやることもできるし、賃貸してやることもできる

民泊で使用する物件は購入しても賃貸しても行うことは可能です。賃貸したものを転貸することができるということもあり市場は大きくなったともいえます。

賃貸の場合、オーナーの許可が必要

賃貸の物件をあつかう場合、オーナーの許可が必要です。特に転貸を認めていない物件も多々あります。契約後に変更することは難しいので、契約前に確認をとったほうが無難です。

持ち家でも賃貸でも民泊するなら自治体への届け出が必要

民泊を行うのであれば、持ち家でも賃貸でも関わらず最寄りの自治体に届出を提出する必要があります。

運営は運営会社に一括で委託が楽

オーナー自身がゲストとのやり取りや清掃などを行えば、管理コストは下がります。しかし一方で、全部自分自身で全てを対応するのは手間がかかるのは事実です。現在は数多くの民泊運営会社が存在しており、一括で委託をすることが可能です。

期待できる利回り

不動産を購入して賃貸に出す場合、一般的な実質利回りは4～6％程度と言われます。もちろん、場所や新築や中古によっても変わりますし、そもそも利回りを算出する分母が物件の購入価格で決まりますので、条件が変われば利回りは変ってしまいます。それでも初期投資を回収するためには、それなりの歳月を必要とします。

一方、Airbnbで提供する物件を賃貸で契約するとなれば初期投資は大幅に安くて済み、その分利回りも大きくなる傾向にあります。

リスク

今回のコロナのように外部要因によって市場が冷え込むことがあります。部屋を提供することが比較的容易なため供給過剰になっていき、稼働率が下がる、値段が下落していくということも考えられます。その意味では、一般的な不動産投資よりもリスクが高い投資だとも言えます。

面倒で不安定な民泊より不動産クラウドファンディングがおすすめ

民泊は外部要因の変化によって、急速に需要が縮むことがあります。その上、管理などが面倒であり、委託をすれば委託料を取られるため収益が悪化します。その点、不動産クラウドファンディングであれば、参入も容易、より低コストにも関わらず、一定の利益を受け取ることが可能です。楽に収益を上げるために民泊を検討しているのであれば、不動産クラウドファンディングも考慮してみると良いでしょう。