【買うなら新築?中古?】本当に資産価値が高いのはどっち?

住宅購入を考えた時、新築と中古物件のどちらをお考えでしょうか?「住むなら新しいほうが良いに決まっている!」という方や「中古のほうが安く買えるからお得!」という方もいらっしゃると思います。では住宅の資産価値というのは何で決まるのでしょうか?ここでは戸建て住宅の「資産価値・資産性」というのはどういうものなのか、どうやって決まるのか、についてご紹介します。

住宅の「資産価値・資産性」とは?

住宅の資産価値としての評価は「売るとすればいくらで売れるものなのか」ということがポイントの1つです。住宅を購入して自分で住む、人に貸すなど所有の目的はいろいろですが、いざ手放すときに値段が付かない価値のない住宅よりは、買った時の値段よりも高く売れる住宅のほうが資産価値は大きいことははっきりしています。ここからは住宅の価格はどのように決まるのかを見ていきます。

戸建て住宅の価格の決まり方

戸建て住宅の価格は積算法という方法で資産価値を算出する方法があります。固定資産税や銀行のローンの金利等の算出にも使われています。積算法では土地と建物に分けて価格を算出するのですが、それぞれの価格の算出方法は以下のようになります。

土地の価格の決まり方

積算法による土地の価格の算出法は

土地価格=路線価x敷地面積x掛け目(補正率)

となります。路線価は国土交通省による公示価格と不動産取引の実勢価格を加味して国税庁が定めるもので、複数の公的機関と実勢価格を反映することから土地の現在の価値を反映したものとして利用されています。一般的に路線価といわれるものは国税庁が発表する相続税路線価のことであり、1月1日の価格を基準として7月1日に発表され、公示価格のおよそ80%になると言われています。路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表のページで調べることができます。

国税庁 財産評価基準書路線価図・評価倍率表

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

掛け目は、固定資産税を算出するときにはその土地が持っている優劣(高低差、間口、形状など)を反映した補正率となります。また、銀行等が貸付利率を決める際は金融機関が独自に設定する補正率になります。

前述により、積算法による土地の価格は路線価を目安に計測することができるようになります。では、資産価値をみるときに将来土地が値上がりするのか、または値下がりする土地なのかは気になるところでしょう。

将来の路線価が将来どのようになっていくかを予想する一つの方法として、過去からの推移を見てみる方法があります。過去のデータを30年間分見ていくと傾向としてバブル期(1986年から1990年頃)には土地の価格が一時的に高騰したものの、それ以後は大幅に下落したり高騰したりということはないことがわかります。もちろん、都心に近い、駅に近い、主要道路に面している、など土地の利便性の良し悪しによる価値の違いや自然災害や過疎の問題を抱えている土地の価値については個別に見ていくことが必要ですが、一般的には土地は価格を維持しやすい資産であることがわかります。愛知県の路線価ランキングをご紹介します。

愛知県の路線価ランキング

https://www.toshinjyuken.co.jp/aichi_nagoya/?tag=%e8%b7%af%e7%b7%9a%e4%be%a1

建物の価値の決まり方

次に建物の価格です。積算法による建物の価格の算出法は、

建物価格=再調達価格x延床面積x(法定耐用年数-築年数)/法定耐用年数

となります。再調達価格と法定耐用年数は建物の構造によって決まっています。再調達価格というのはその不動産を再建築したときにかかる費用で、そこから建築後の築年数によって低下する価値分を引くことで建物価格を算出します。再調達価格は目安で用いる金融機関や不動産業者によって変わるものです。

 再調達価格(目安)法定耐用年数
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)・RC(鉄筋コンクリート造)20万円/m247年
S造(重量鉄骨造)18万円/m234年
軽量鉄骨造15万円/m219年か27年(鉄骨の厚みによって決まる)
木造15万円/m222年

木造や軽量鉄骨造の建物に関しては築年数が20年になるとほぼ価値がなくなること、鉄筋コンクリート作りであっても、20年経つと建物の価値は半分程度になってしまうことが分かります。

新築住宅?中古住宅?どちらが良い??

土地そして建物の価格の決まり方をご紹介しました。これを踏まえて新築と中古は資産価値の観点からはどちらが良いと言えるでしょうか?土地については価値を維持し続ける可能性が高いこと、建物は経年により価値が下がり、木造だと新築から20年経つと価値がほぼゼロになるということが分かります。つまり、新築戸建ての資産価値は目減りしやすく、中古戸建てについては10年~20年経過した物件は土地の価値の割合が高いため価値が下がりにくくなります。自分が初めてオーナーであるという新築の良さが必要だ、という方でなければ価値が下がりにくい、住む機能を満たした中古物件を取得する、中古物件をリフォームして自分の好みの住まいにする、というのも資産価値が目減りしにくい住宅の取得方法だと言えそうです。

まとめ

いかがでしょうか。土地と建物の価格の決まり方から住宅の資産性がどのようなものかをご紹介しました。新しさを優先するか、新しさよりも資産性を優先するか、これから住宅取得を考えられている方は資産価値、資産性の観点から住宅取得を検討してみてください!