建て替えるときに注意！固定資産税を無駄に支払わない方法

戸建てを建て替えるときは、さまざまなことに気を遣わなければなりません。今回は建て替える際の固定資産税について解説していきます。

固定資産税とは？

固定資産税は毎年1月1日に土地や家屋、償却資産を所有している人が払わなければならない税金です。そのため自宅を建て替えるときに、どのような状態になっているかによって、固定資産税の額が変わってきます。

更地の土地の固定資産税は上昇

空き家問題というのを聞いたことがあるかもしれませんが、たとえ崩れ落ちそうな家であっても、そのままの状態にしているのには理由があります。住宅用地の特例が適用できる条件なら、固定資産税の負担が軽減されるためです。固定資産税の計算方法は、「固定資産税評価額×1.4％」です。

200㎡以下の住宅用地の場合(小規模住宅用地)、固定資産税は6分の1に軽減されます。200㎡を超える場合、200㎡を超えた部分に関しては、固定資産税は3分の1に軽減されます。例えば住宅用地が300㎡の場合、200㎡の部分に関しては固定資産税が6分の1に、100㎡の部分に関しては固定資産税が3分の1に軽減されます。

仮に150㎡の土地に戸建てが建っている土地に対する固定資産税が10万円だとすると、更地にすると60万円になってしまいます。ですから1月1日時点で建物があるか、もしくは要件を満たしていれば住宅用地の特例が適用されます。つまり1月1日以降に住宅を取り壊し、12月中に建物が完成していれば特に手続きを取る必要はありません。しかし1月1日時点で住宅の建築途中だと、市町村役場や区役所に手続きを取らなければ住宅用地の特例が適用されず、高額の固定資産税を納付しなければなりません。ではどのような条件を満たしていれば、建て替え中に住宅用地の特例が適用されるのでしょうか。

住宅を建て替えるときに住宅用地の特例を継続して適用してもらう方法

適用要件は5つあり、すべてを満たしていなければなりません。1つ目は、前年の1月1日に住宅用地でなければなりません。住宅用地の特例を継続してもらうわけですから当然のことでしょう。

2つ目は、1月1日には住宅の建設が着手されていて、翌年の1月1日までに完成していなければなりません。「建設の着手」とは今まで建っていた住宅を取り壊すことや、地鎮祭が終了した、建築確認申請を提出した後ではありません。実際に住宅の基礎工事が始まった状態のことを指しますので注意してください。なおこの問題に関し、東京都では1月1日時点で建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出していて、当年の3月末日までに建築が着手されていれば住宅用地として認められます。他の地域に関しては、各市町村役場や区役所に相談してください。

3つ目は、住宅の建て替えが同じ敷地で行われている必要があります。

4つ目は、当該年度の前年1月1日の土地所有者と、当該年度の1月1日における土地所有者が同じことです。例えると令和2年1月1日の住宅用地の所有者が○○氏のとき、令和3年1月1日の住宅用地の所有者も○○氏でなければならないということです。ここで注意したいのは中古住宅を購入した後、住宅を取り壊す場合です。所有者が違うことから、建て替えるときは1月1日以降に購入物件を取り壊し、12月中には建物が完成するようにしてください。

5つ目は、当該年度の前年1月1日の住宅所有者と、当該年度の1月1日における住宅所有者が同じことです。先ほどの4つ目と同様、中古物件を購入した時には注意が必要です。取り壊すときには1月1日以降にし、建物の完成時期を12月末までにしてください。しかし建て替えを行っているのが所有者の親族の場合、住宅用地の特例が受けられることもあります。詳しくは建築会社や市町村役場や区役所に相談してください。

二世帯住宅の取り扱いについて

一戸建てを建て替える場合、二世帯住宅にすることが目的のことは多いです。二世帯住宅には大きく分けて2種類あり、１つ目は内部ではつながっているもののキッチンや風呂などの使うところを分けてあるものと、２つ目は入り口が２カ所あるメゾネットタイプのものです。

内部でつながっているタイプの二世帯住宅の場合、200㎡以下なら固定資産税が6分の1に軽減されます。200㎡を超える場合、200㎡を超えた部分に関しては固定資産税が3分の1に軽減されます。しかしメゾネットタイプで二世帯住宅を建設した場合、建物は1つですが2戸分あるとみなされます。そのため400㎡以下までは小規模住宅用地とみなされ、固定資産税が6分の1に軽減されます。