ワンルームマンション投資は購入費用が安く、比較的始めやすいという投資としてサラリーマンを中心に人気があります。しかし、空室リスクや物件価値が低下するといった事態も起こりうるため、デメリットやリスクを十分に考慮する必要があります。そこで今回はワンルームマンション投資のメリット、デメリットについて解説していきます。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは主に単身者を対象としたワンルームマンションを購入、貸し出すことで入居者から毎月の家賃を収入として得る不動産投資です。比較的低コストで購入することが可能なため、会社員や主婦など、さまざまな年齢の方が投資を行っているのが特徴です。ワンルームマンション投資のオーナーになる場合、銀行から融資を受けその支払いを家賃収入から行っていくのが一般的です。
ワンルームマンション投資のメリット３つ
- 少額投資で始められて節税ができる
不動産投資には、アパート・マンション一棟投資や戸建て投資などもありますが、比較低コストで始めることができるのがワンルームマンション投資です。都内の中古ワンルームマンションであれば1,000万円台から購入も可能です。また金融機関のローンが通りやすく、全額フルローンを利用できることもあり、頭金の確保が難しい場合でも比較的容易に始めることができます。
- 入居需要があるエリアであれば家賃収入を安定して得られることができる
ワンルームマンション投資は毎月の家賃収入が主な収入源なため、入居者が安定して確保することができれば、利回りやキャッシュフローなどの読みも容易になります。そのため、入居需要が高い都市部のエリアを選定する傾向にあります。
- 給与所得との損益通算ができ節税が可能になる
不動産投資で出た赤字をサラリーマンの給与所得で相殺することを損益通算といいます。給与の場合、毎月源泉所得税という形で税金が会社から天引きされています。給与所得が不動産の赤字によって減額となり、払い過ぎた源泉税が戻ってきます。本当に不動産所得が赤字でキャッシュフローも赤字であれば事業として成り立っていません。しかし不動産所得が赤字でもキャッシュフローが黒字ということはあります。それが、建物部分の減価償却費です。これで帳簿上の経費を大きくできます。
しかし、減価償却の耐用年数分は有効ですが、それ以降は利用することができません。さらに、売却をする際には建物の帳簿価額の減価償却が進んで低くなっているため、譲渡益が出やすく譲渡所得税が計上されることにも注意が必要です
ワンルームマンション投資のデメリット４つ
- 借り手がいなければ収入は０
入居者が退去したのち、新たな入居者が決まらなければその間の収入は０になります。ワンルームマンション投資は1部屋しかないため、入居率は０％か100％しかありません。支払いは待ってくれませんので、その間は持ち出しということになります。この空室リスクと同様に滞納リスクも考えられ、その分だけ投資資金の回収は遅れてしまいます。
- 年間収支でマイナスになることも
不動産投資を行っていく中で、収入は主に家賃になりますが支出は各種税金の他、借入金の支払利息、管理費、修繕積立金、保険料、減価償却費など、多岐にわたります。入居者の入れ替わりがファミリータイプと比べ激しい単身者用のワンルームマンションは、原状回復やリフォームの費用がどうしても多くなってしまいがちです。
不動産投資での成功のポイントは、投資額よりも家賃収入+売却額のほうが上回ることです。諸経費やローン返済に気を配りながら長期間の賃貸経営に取り組む必要があります。
- マンションの資産価格が下落することがある
周辺環境の変化や築年数によってマンションの資産価値が大きく下落することがあります。そのため、下落することを見越して「いつ売却するか」という投資の出口戦略を考えておく必要があります。それを踏まえて物件を選択し収支計画を立てないと失敗してしまうリスクがあります。
- 不動産投資ローンの金利上昇リスクがある
不動産投資ローンを利用する上で、過去最低水準にあった金利が今後は上昇していく可能性があります。市場金利が上昇すれば、支払利息の金額も当然増えていきます。今後は変動金利、固定金利、10年固定金利など、金利タイプの選定には十分な検討が必要になります。
ワンルームマンションよりもおすすめな投資は？
このようにワンルームマンションは低コストで始めやすい不動産投資ではありますが、始めた時にはみえづらいデメリットも数多くあることがお分かりかと思います。リスクが高く、利回りの低いワンルームマンションよりも有効な不動産投資としてTSONのクラウドファンディングがあります。利回りはワンルームマンションより高く、負債を負う心配もなく、少額から始めることができ、入居者の募集などの手間も運営会社に委託することができます。煩わしいことが嫌いで、リスクを抑えた不動産投資をお探しであれば一度検討してみてはどうでしょうか。
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