不動産投資コンサルタントについて

不動産投資に挑戦したいと考えても「自分にはまだまだ知識が足りなくて不安だ」と考える方もいるかもしれません。不動産投資をサポートする専門家に不動産コンサルタントがいます。今回は不動産コンサルタントを解説していきます。

不動産投資コンサルタントとは

不動産コンサルタントとは、不動産に対する購入、保有、建物の再生、売却、譲渡、相続・、投資といった悩みにたいして、専門的な知識・経験を基に公正かつ、客観的な視点をもって企画・調整・提案をする専門家です。

不動産コンサルタントの資格について

不動産コンサルタントを名乗るために必要となる資格は存在しません。そのため、自らに豊富な不動産投資の知識があると信じている人なら誰でも、不動産投資コンサルタントとして名乗りクライアントに対してアドバイスや相談に乗る事ができます。

しかし、宅建士とくらべて規制をする法律がないため、罰金や業務停止といった処分がありません。また、客観的に見て本当に一定の知識や経験があるのかが分かりにくいといった難点があります。

そのため、コンサルティングを依頼することを不安に思う人達に対して一定の能力を持つことを認定する制度が２つあります。ひとつが国土交通大臣の登録を受けた「公益財団法人不動産流通推進センター」が登録・証明を行っている「公認不動産コンサルティングマスター」という資格。もう一つは「財団法人不動産流通近代化センター」が認定している「不動産コンサルティング技能登録者」という制度です。いずれも宅建士や不動産鑑定士といった資格の所有者でないと認定を取ることができないほか、それらの資格以上の知識も求められるため、一定程度信頼できる人を選びたいという場合には参考になります。

また、不動産投資コンサルタントを名乗りながら、特定の金融商品を勧めたり、お金を預かって不動産で運用します、といったことをする場合には、もちろんそれに相当する事業許可が必要です。

不動産コンサルタントを見極めるポイント

資格保有者かどうか、会社の評判や口コミで悪い情報はないのか

まったくツテや紹介がない場合、どの不動産コンサルタントが良いのか分からないかもしれません。そこでまず頼りにしたいのは資格保有者に依頼する方法です。例えば先述した公認不動産コンサルティングマスターに依頼をするというのも1つの方法です。不動産マスター検索サービスを使えば、営業地域と相談内容により適切な人を見つけ出すことができます。

不動産マスター検索サービス　https://www.retpc.jp/consul/search/

それ以外の方法として、不動産投資顧問業として登録している会社や個人の中から選ぶ方法もあります。彼らは助言のみを行う「一般不動産投資顧問業」と助言に加え投資を一任業務まで行う「不動産投資顧問業」に分かれます。登録するためには、知識や経験などに対して高い審査基準をパスする必要がありますので一定の信頼力はあります。「不動産登録顧問業データベース」に掲載されており、検索することができます。

不動産投資顧問業データベース　　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr5_000015.html

コンサルティング料金が過度に高くはないか

会社や業務量によっても異なりますが、物件の調査などは数万円程度で依頼できることがほとんどです。あまりにも高額、逆に安い場合も時にはあります。その場合、なぜそのような値段になっているのかを確認してみるとよいでしょう。何かおかしいと気づくかもしれません。

また、依頼内容の追加に対して追加料金が発生する場合もあります。どのような場合だと追加になるかなど依頼前に把握しておくことも後にトラブルになることを防いでくれます。

メリットだけではなくデメリットも説明してくれるかどうか

不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。儲けられるといった側面だけを訴求してくるコンサルタントには注意です。不動産投資コンサルタントは仲介業ではないので顧客から仲介料をもらうことはできません。しかし、紹介料として売主側からもらっている可能性があります。そのため、顧客に対して無理な提案をしてくることがあります。本当に顧客のことを考えるのであれば、顧客が判断しやすいよう、メリットとデメリット双方の説明や、デメリットが発生した際の回避方法・解決方法なども丁寧に提供してくれるはずです。

現実的なシミュレーションをしてくれるかどうか

不動産投資を行う上でキャッシュフローのシミュレーションは重要です。シミュレーションを行うことで、この投資をするべきかどうかが分かるためです。不動産コンサルタントはシミュレーションを作成してくれることが多いですが、このシミュレーションが現実的なのかどうかを吟味する必要があります。物件を取り巻く外部環境も年月とともに変化します。時代に合わせた具体的なアドバイスができ、その根拠を明確に言えるかどうかなどをチェックしてみるとよいでしょう。

相談者の状況を考慮した提案をしているかどうか

不動産投資は投資家によって最適なカタチが異なります。それは持てる資金や時間、属性などそれぞれの事情が違うためです。本当に信頼できるコンサルタントであれば、あなたの資金や条件に合わせた提案をしてくれるはずです。

キックバックなど我田引水になっていないか？宅建業法違反になっていないか？

不動産投資コンサルタントの中には、不動産業者を紹介してくれる人もいます。不動産探しにとっては、いい業者と巡り合うことは重要なので、紹介そのものはありがたいものといえます。しかし、コンサルタントの中には不動産業者や金融機関から紹介料としてキックバックをもらっている場合があります。また、紹介した物件を購入した場合、仲介手数料に加えて、物件金額の1％〜2％をコンサルタント料として請求してくるコンサルタントもいます。これは、実質的に仲介業として行っている場合には宅建業法に違反することとなりますので、注意が必要です。