マンション・アパート経営者になるには!物件探しから入居者募集までの手順と必要経費を解説

「マンションやアパート経営者になるためにはどのような手順を踏めば良いのか」そう思う人は少なくありません。そこで今回は物件探しから入居者募集までの手順を解説していきます。

必要資金

すでに不動産投資をされている大家さんに聞いてみても、自己資金はどれぐらい必要なのかということに関してはさまざまです。「自己資金が0でも大丈夫だった」「2割~3割程度は持っておいたほうが良い」などといわれることも多いのが現状です。なぜこのような状態がおきるのかといえば、購入する物件や融資を受ける人の属性、時代によって金融機関が判断する金利や返済年数などに差が生まれるためです。

目安としては購入する物件の1/3の金融資産(貯金)があることが理想です。その理由としましては、購入する物件の頭金として10%程度を充当します。見逃されやすいのですが購入時に、諸費用・税金に7%程度がかかります。この二つを合わせると17%になります。自分が持っている貯金を購入時に使うと、何かあった時にも対応できませんので半分だけ使うとするのであれば、購入する物件の34%分は持っていたほうが良いということになります。

900万円の物件を購入すると考えるのであれば、900万円の1/3である300万円が貯金の目安です。そのうちの半分である150万円を物件購入費にあてます。キャッシュフローの利回りが5%だとすると、賃貸収入は年間45万円。約3年で初期費用が回収できる計算です。

知識

不動産投資を始めるのであれば、資金も必要ですが法律や税金にかかわる知識も必要です。本屋さんに行けば不動産投資に関わる書籍はたくさん販売されています。著者の置かれていた状況や視点によってどの本でも有益な知識を得ることが可能ですが、最初は特定の考え方に偏らないためにも片っ端から読んでみると良いでしょう。

物件情報

次に考えるべきことは物件の情報を集めることです。物件の情報は不動産屋さんやインターネットなどで探すことになります。「土地勘がある場所にしたい」というのであれば、町の不動産屋さんにあたるのがいいでしょう。まだインターネット上にアップされていない情報を入手できることがあるからです。まだ特定の場所が決まっていないのであればインターネット上にある不動産のデータベースを調べることになります。

「インターネットに公開されている情報は売れ残りばかり」と言う人もいますが、たくさんの不動産を所有しているメガ大家さんですら、インターネットにあった物件を購入する人はいます。売主から物件を預かった仲介業者の担当者は、自分で買主も見つけて「売主」「買主」の双方から仲介手数料をもらいたいと考えます。そのため手持ちの顧客リストから買ってくれそうな人にアプローチしようと考えます。多くの地場の宅建業者や大手だとしても担当者レベルになるとそれほどリストを持っているわけではありません。そのようになると他業者へ客付依頼をすることになるわけですが、手数料を支払うぐらいならとインターネット上に情報を公開することが多いのです。また、土地・戸建て・区分所有マンションなど転売が比較的しやすい物件であれば宅建業者に販売して利益を得ようと仲介会社は考えるのですが、一棟アパートやマンションになると利幅をとりながら短期で収益を上げることが難しく、そのためインターネット上に上げているという事情もあります。

入居者募集

アパート・マンション経営を行うにあたって、入居者を直接探し出すことはよほどのことがない限り困難です。そのため、仲介不動産会社に募集をお願いして入居者を探してもらうことになります。仲介不動産会社経由でSummoやHomesなどの入居者募集サイトにアップしてもらうことが多いでしょう。入居付けがうまくいった場合、仲介手数料として仲介会社に家賃の1か月分、広告費としてさらに1か月分を負担することが一般的です。

管理

入居者がいると水道やガス漏れ・修繕などの建物上のトラブルのほか、入居者からのクレーム、家賃滞納者はの催促・回収などといった様々なトラブルが発生します。それらは大家自ら行うこともありますが、管理している戸数が少なく、入居者と交流を深めたいと思うなど特別な理由がない不動産管理会社におまかせするのが一般的です。管理会社はトラブル時に実費請求することがありますが、それ以外であれば家賃5%程度で管理してくれるのが相場になっているようです。

余裕を持ったマンション・アパート管理を

今回はアパート・マンション経営者になるための手順として物件探しから入居者募集までの手順や必要経費などをお伝えしてきました。自己資金が0でもできると言う方もいらっしゃいますが、家賃収入以外は支出としてどんどんお金が出ていくのが普通です。そのためにも、ある程度の余裕ある自己資金を持つことはマンション・アパート経営において心の安定を保つためにも必要なのではないでしょうか。