不動産投資に興味があっても、失敗したらどうしようと思い、行動に移せない人もいるのではないでしょうか。今回は不動産投資で失敗するパターンとその対策について解説していきます。
不動産投資事業において、失敗するとは？
不動産投資事業において失敗するとは、当初の予想よりも大幅に収入が少なくなり、維持管理ができなくなったり、ローンが返済できなくなったりしてしまうことです。最悪の場合、破産につながり事業だけでなく生活にも支障がでてくることがあります。
不動産で失敗するパターン５つ！
その1. 事業計画を立てずに進める
不動産投資事業を行うのであれば入念な事業計画を立て、しっかりとキャッシュフローを管理しながら経営をする必要があります。不動産投資事業を一度始めてしまうと大幅な業務改善を行える部分が限られます。そのためにも、賃貸業を始める前に事業計画をしっかり立てることが重要です。中には自らの予測を過信して事業計画を立てずに進めた結果「こんなはずではなかった」と後悔する人がでてきます。
その2. 高すぎる物件を買う
相場よりも物件を安く買うことは、不動産投資をする上で利益を上げやすくなることに直結します。リサーチを怠たり、不動産会社から勧められるがまま購入した物件が相場よりも高い場合は、投資効果が小さくなり不動産投資は失敗しやすくなります。
売却する場合でも、あなたが高値で買っても売る時には相場価格となり、その金額の差額部分だけ利益を圧迫することになります。場合によっては、売却益を含めてもトータルでマイナスになることもありますので注意が必要です
その3. ローンの返済利率が高すぎる
ローンの返済比率とは、物件から入る家賃収入に対し、融資返済額の占める割合を指します。
| 返済比率（％）＝毎月の融資返済額/満室時の毎月の家賃収入×100 |
家賃収入に占める返済比率が高ければ、家賃が入ってもその大部分をローンの返済にあてることになり、空室、修繕などが起きるだけでキャッシュフローが赤字になるという脆弱な状態になります。返済比率は50％が目安です。
その4. 減価償却が終わった後のデッドクロス
デットクロスとはローンの返済金額が減価償却費を上回る状態のことを指します。購入した最初の1年間は支払った登記費用や仲介手数料なども全て経費にすることができ、大きく節税効果を得ることができます。2年目以降は必要経費が少なくなり、毎月の収入はほとんど変わらないのに帳簿上の利益が急増し納税額が増えます。さらに減価償却期間が終わるとデットクロスに陥り、最悪の場合黒字倒産になることもあります。
その5. 売却後の納税資金を使ってしまった
投資用物件を売却し、利益が出た場合は、税金が課されます。売却で入ってきた資金を別の投資対象へと振り向ける場合、おおよその金額を計算してから検討しないと、あとで税金を納付するときになって「現金がない！」と困ることにもなりかねません。納税資金はしっかりと確保しましょう。
失敗を避けるには？
きちんと計画を立てること
きちんと計画を立てることによって、物件の購入前に収支の試算ができ、後に起こりうるリスクを見つけやすくなります。
物件の閲覧サイトなどで公示されている利回りは基本的には表面利回りであり、空室リスクや手数料などの出費が考慮されていません。事業を計画するためには管理費や修繕積立金を始め、実質的な利回りを計算するために子細な項目を記載する必要があります。事業計画の作成をとおして、表面的な利回りだけでなく実際にはどれだけの収益が見込めるかということが判断しやすくなります。
失敗しない不動産投資に欠かせないのは、さまざまなリスクを含めた現実的な収支シミュレーションを基に計画を立てることです。地域の相場をよく見た上での家賃設定、立地・築年数を考慮した空室率、大規模修繕を想定した積立金、ローンの返済期間を早めに設定など、現実に即した数値よりもより厳しめでも成り立つかどうかを確認します。
例えば入居率。一般的には90％でシュミレーションすることが多いのですが、それよりも低い数値で試してみます。もちろん、エリアによって入居率はもっと低い場所もありますので、その場合はそのエリアの特性にあった数値よりも低い数値で計画を立てることを心がけます。
余裕資金を持っておくこと
不動産投資を行っていく中で、一時的に資金がショートしてしまう時期が発生することも考えられます。経営環境が厳しくなっても半年、1年ぐらい耐えられればなんとかなることもあります。余剰資金は多めに持っておきましょう。
プロに任せるのも一つの手段
不動産投資を失敗しないためには、知識を増やすことが必要です。中には知識を増やす時間が取れないという人もいるでしょう。そんな場合はTSONのクラウドファンデングがおすすめです。不動産投資のメリットは十分に享受しつつ、物件の選出、日常の業務などの煩わしい部分をプロに運用してもらうことができるプロジェクトです。
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