不動産を購入する際、通常はローンを利用します。手元資金だけで買えない場合はもちろん、ローンを活用することで手元資金の何倍もの投資（レバレッジ）ができるようになるからです。しかし、実は不動産ローンには複数の種類があることをご存知でしたか？それぞれ特徴があります。今回は不動産ローンについて解説していきます。
不動産投資ローンと住宅ローン
不動産を買うときに利用できるローンは大きく分けて、自分が住む家を購入する際に利用する住宅ローンと、投資や事業目的のためのローンである第三者に貸し出すことが目的の不動産投資ローン、の２つがあります。不動産投資ローンはさらにアパートローンとプロパーローンに分けることができます。
住宅ローン
自分が住むためである、いわゆるマイホーム購入に利用できるローンです。用途が「人に貸すため」「セカンドハウス」では使えず、「本人の居住」のみに制限されています。しかし、マイホームであればどんな物件であっても利用可能であり、新築だけでなく中古一戸建て、中古マンションの他、住宅を立てるための土地の購入でも大丈夫です。ただし、中古物件の場合、建物の耐久性などによって借入期間に制限がかかることがあります。
不動産投資ローンに比べ一般的に金利は低水準であり、長期にわたって安定的な返済が求められることが特徴です。融資を受ける人の年齢、信用、雇用形態といった属性から支払い能力を審査されます。
主な借入先として、民間の金融機関の住宅ローンの他、住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して行っている「フラット35」、自治体融資、財形住宅融資などがあります。フラット35は全期間固定金利型のローンで人気がありますが、住宅ローンですのでこれは不動産投資には使えません。
アパートローン
アパートローンは、アパートやマンションなどの賃貸用の不動産の建築・購入などを対象とするパッケージの金融商品です。
・物件評価が定型化されている
・融資対象エリアが明確になっている
・資金用途が限定されている
パッケージ化するためにこのような特徴を持ち、審査がスムーズに進むというメリットがある一方、基準を超えた物件に関しては融資を受けることができません。
審査が比較的スムーズとはいえ、不動産投資としての事業性もクリアする必要があるため、事業性を考慮されない住宅ローンよりも融資審査が厳しくなります。長期間の融資が可能であるために金利は割高に設定されることが多くなる傾向もみられます。限度額がある程度決められており、その範囲内でしか融資を受けることができません。
不動産投資の初心者、自己資金が少ない人、パッケージされた分かりやすいローンが好きな人、プロパーローンが通らなかった人にはおすすめです。
プロパーローン
プロパーローンとは不動産購入資金の調達方法として用いられるプロパーの事業ローンです。事業ローンとは事業資金や開業資金などを目的としたローンの総称であり、個人契約者を対象にしているカードローンや消費者金融とは対比の関係にあります。プロパーとは本来「固有の、正規の、独自の」という意味ではありますが、金融用語でのプロパーローンとは、保証会社を利用せず金融会社が独自の基準で貸付先の信用度を見極めて融資を決定するローンを指します。
保証会社が保証を引き受ける際、独自の基準がありその基準が満たされなければ融資を受けることができません。そのふるい落としの影響をプロパーローンが影響をうけることはありません。そのため、住宅ローンやアパートローンを受けることができなかった人が、プロパーローンは利用することができたということもあります。保証会社を利用しないということは、保証会社へ支払う手数料も不要にすることができるため、不動産購入費用を下げるメリットもありますので、初期費用を下げたい不動産投資家にとってはメリットとなる融資方法です。
もし、プロパーローンを利用して債務不履行になった場合、責任は金融機関が被ることとなります。そのため、金融機関は審査を厳しくなるため、時間を要することが多くなります。融資には保証人もしくは連帯保証人、融資対象不動産に対して金融機関が第一順位の抵当権の設定などを求められます。
事業収益の高さが認められれば、オーダーメイドのために融資金額や金利を優遇してもらえるなどの好条件の融資を受けられることも可能です。
ローン金利を押さえたい、事業が軌道に乗っている、さらに拡大していきたい人という人はプロパーローンを検討するとよいでしょう。
最後に
今回は住宅ローンについて解説いたしました。不動産投資でさらなる拡大を目指していく場合はプロパーローンを検討するシーンがでてくることがあるかもしれません。優良な投資物件を探すことはもちろんのこと、それ以外にも常日頃から金融機関とは関係を良好に保っておき、いざ融資の段階になった際にスムーズに行ってもらえるためのお膳立てをしておくことも必要でしょう。
また、「ローンをアレンジする」という不動産投資コンサルタントもいます。なかにはちゃんとやってくれる人もいますが、中には過大な手数料を求める人もいるので注意をするようにしてください。
不動産投資をお考えの方へー
