デッドクロスとは

不動産投資を行っていく上で考慮しておきたいのは「デッドクロス」です。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態を指します。こうなると、キャッシュフローには変化が無いのに、税金上は大きな利益が出てることになり、結果として税金の支払額が大きくなってしまいます。それをきっかけに資金繰りが悪化、最悪のケースになると黒字倒産してしまうこともあります。そうならないようにするためにも、不動産投資を行う上で正しく理解をしておく必要があります。今回はデッドクロスについて解説していきます。

デッドクロスとは減価償却費よりも元金返済の方が大きくなってしまっている状態のこと

不動産のデッドクロスとは、減価償却費よりも元金返済の方が大きくなってしまっている状態のことを指します。この状態になると、帳簿上では利益が出ていたとしても、その利益に課される所得税額が増えることで資金繰りが悪化してしまいます。

デッドクロスを理解するためには、実際のお金の流れであるキャッシュフロー(手元の資金繰り)と帳簿上の利益は異なるという前提を把握する必要があります。その前提を理解するためにも、まずはローンの元本返済と減価償却費からみていきましょう。

ローンの元金返済と減価償却費

ローンの元金返済:実際には現金を支出しますが経費としては計上されない減価償却費:実際には現金を支出しませんが経費として計上できる

ローンには元金返済額と利息分の2つに分けることができます。元金返済額は帳簿上、必要経費として計上できませんが利息分は経費として計上することができます。元金返済額が経費にならないのは、利益ではなくお金の貸し借り分だからです。税金は売上から経費を差し引いた利益に対して課税されます。しかし、お金の貸し借り分は売上ではありません。

もし、借りた分も売上として計上されるのであれば、不動産など一般的に高額な買い物のための融資に課税され税金も高くなってしまいます。これが成立しないのは借りたお金が売上ではないためです。

同様に返済するお金に対しても課税はされません。

減価償却費は、建物の取得原価を一定年数に分けて費用として配分することがで生じる会計上の費用です。期間は建物や構造によって税務上の耐用年数と償却率は決められており、一般的に寿命が長い構造の建物ほど耐用年数も長くなります。

建物構造別耐用年数

構造ごとの減価償却期間は、下記の耐用年数表をもとに算出できます。

用途木造鉄骨造(S造)骨格材厚≦3mm鉄骨造(S造)3mm<骨格材厚≦4mm鉄骨造(S造)4mm<骨格材厚RC造SRC造
住宅用22年19年27年34年47年47年
店舗用22年19年27年34年39年39年
事務所用24年22年30年38年50年50年

・一戸建ての耐用年数

新築木造住宅であれば耐用年数は22年です。木造住宅で築年数が耐用年数を超えていた場合は以下のように計算し、4年となります。

木造住宅の耐用年数22年×20%=4年(小数点以下は切り捨て)

築年数が耐用年数の一部が経過している場合の計算は以下のようになります。

(法定耐用年数-経過年数)プラス経過年数×20%=耐用年数

木造住宅で5年経過している場合、同様に計算すると18年になります。

(木造の法定耐用年数22年-経過年数5年)+経過年数5年×20%=18年

・マンションの耐用年数

耐用年数が最も高い構造は、高層マンションで主に使われている鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)と、一般的なマンションで主に使われている鉄筋コンクリート(RC造)で共に47年です。

減価償却費は帳簿上、経費として計上されますが、実際の支払いはありません。手元にあるお金を減らすことなく帳簿上の利益を減らすことができます。税金は帳簿上の利益によって課されますので、結果的に所得税の金額を下げることができます。

最悪の場合キャッシュフローがマイナスになる

耐用年数が過ぎ、最終的に建物の簿価が0になったあとは、減価償却することができません。経費にできる減価償却がなくなれば会計上の利益は大きくなります。あくまでも会計上の利益が大きくなっているだけで実際のキャッシュフローが増えているわけではありません。一方、銀行へ支払う返済額は変わりません。

そして、会計上の利益がデッドクロス前に比べて大きくなりますので、税金の負担金が増えます。その結果、キャッシュフローが最悪の場合マイナスになってしまうこともあります。

キャッシュフローがマイナスという状態というのは、自らの貯金を切り崩している状態です。最終的に貯金が底をつき、借入金返済の滞納が続くようであれば最終的には競売にかけられることも考えられます。

これを避けるためにもシミュレーションは必ずしておきます。

シミュレーションの具体例

木造の築25年の戸建てを600万円で購入した場合をシミュレーションしてみましょう。

土地代:150万円建物:450万円

600万円全額を10年ローンで購入したと仮定します

金利が2.5%の場合、毎月の返済額は56,561円となり、年間の返済額は67.9万円です。

この物件の家賃収入は月7万円で年間84万円と仮定します。

木造の耐用年数は22年ですが、耐用年数が超えていた場合は4年ですので、減価償却年数は4年ということになります。

木造住宅の耐用年数22年×20%=4年(小数点以下は切り捨て)

土地代は減価償却されませんので、建物の450万円を4年で計上することになります。

450万円÷4年=112.5万円

その結果、年間112.5万円が減価償却費となります。

他にも経費は多々ありますが、分かりやすくするためにそれ以外の経費は0とします。

運営ローン元本返済減価償却費デッドクロス
1年目67.9万円112.5万円デッドクロス状態ではない
2年目67.9万円112.5万円デッドクロス状態ではない
3年目67.9万円112.5万円デッドクロス状態ではない
4年目67.9万円112.5万円デッドクロス状態ではない
5年目67.9万円0円デッドクロス状態である
6年目67.9万円0円デッドクロス状態である
7年目67.9万円0円デッドクロス状態である
8年目67.9万円0円デッドクロス状態である
9年目67.9万円0円デッドクロス状態である
10年目67.9万円0円デッドクロス状態である

1年目~4年目まではデッドクロス状態ではない

最初の4年間は年間家賃収入が84万円に対して、減価償却費が112.5万円です。他にも運営するにあたって経費がありますので、会計上は赤字となり所得税は0円です。

5年目以降はデッドクロス状態になっている

一方、5年目以降は減価償却が無くなりますのでデッドクロス状態になります。年間家賃収入84万円がそのまま売上となり課税されることとなります。

デッドクロスにならないようにするためには

デッドクロスは耐用年数が満了しても、元本返済が続くと起こります。デッドクロスにならないようにするためには以下のような方法があります。

残存耐用年数が長い新築や築浅の物件といった減価償却期間が長い物件を購入する

減価償却期間がローンの支払期間よりも短ければ、減価償却期間が終了した時点でデッドクロスは発生します。そのためにも、減価償却期間が長い物件を購入すればデッドクロスになることを防いだり、デッドクロスが発生するまでの期間を長くしたりすることができます。

そのためにも、残存耐用年数が長い新築物件、築浅物件などを購入すれば減価償却期間は長くなります。そして減価償却期間が終わるまでにローンの返済が完了すればデッドクロスは発生しにくくなります。デッドクロスにならないようにするためには、購入を検討している物件の減価償却期間とローンの返済期間を見比べて、できるだけ長く減価償却費を計上できる物件を選ぶようにします。

しかし、やみくもに新築や築浅の物件を購入すればよいというわけではないので注意が必要です。これらの物件は相対的にまとまった金額を用意する必要があります。融資が成功したとしても返済金額はかなりのものになりやすいですから、計画を立てた上で購入しましょう。

銀行の融資期間をかなり長くとる

銀行の融資期間を長くすることもデッドクロスを避ける上では有効です。また、借入後に融資金を金利の低いところへ借り換えることでも、デッドクロスの対策になります。月に返済する総金額を減らすことによってキャッシュフローが良くなりますので、デッドクロスの回避になります。

デッドクロスでも利益を出す方法はある

ボロ物件で減価償却も2年しかないが、値段がめちゃくちゃ安くてキャシュフローが出る

最終的に手残り(キャッシュフルー)が沢山残れば良い話ですので、減価償却という経費をあてにせずとも収益力の高い物件を購入できれば問題はありません。そのためには物件の取得単価が安く、家賃収入が高く見込める物件を取得し、税引き前に不動産収入が大きく確保しましょう。

短期集中で収益を獲得して転売して儲ける

デッドクロスになる前に売却して儲けるという方法もあります。借り入れた金額よりも、高い金額が手元に残るのであれば不動産投資としては成功したといえるでしょう。売却時、譲渡所得にかかる所得税、住民税、仲介手数料などがかかります。それらの金額も考慮しながら売却を進めましょう。転売を検討しているのであれば、出口戦略を練りながら不動産投資を進めていきます。

収益シミュレーションを行うことで正しく対処することができます

今回は不動産投資におけるデッドクロスについて解説してきました。デッドクロスにおける問題は会計上では黒字でもキャッシュフローが悪化し、ローン返済や税金が支払えなくことです。そのための回避策、およびそれでも利益を出す方法を紹介しました。

デッドクロスが発生する仕組み、キャッシュフローが悪化するメカニズムを把握し、物件取得前にきちんと収益シミュレーションを行うことで資金計画を立てておくことが大切です。シミュレーションをしておくことで、デッドクロスに対して正しい選択をすることも可能になります。

収益不動産は出口まで行った時に、その投資が良かったのか悪かったのかということが分かります。購入する前だけでなく、運営中も出口を意識した計画を持つことが大切です。

デッドクロスの心配がいらない不動産投資「クラウドファンディング」

事前のシミュレーションや入念な条件確認が必要な「デッドクロス」対策ですが、利回りを追い求めると、どうしても必要になってきます。

一方で、デッドクロスの心配がいらない不動産投資があります。それが「クラウドファンディング」。投資型商品なので、減価償却の計算をする必要はありません。税金は儲けだけにかかるので、配当や分配金以上になることはありえません。プロが運用してくれるため、事前のシミュレーションなども不要。

「不動産に興味はあるけど、手持ちの金額が出ていくのは心配」というかたはクラウドファンディングを検討してみることをおすすめします。

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