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【住宅の資産価値はどう決まる？将来の売却・住み替えを見据えた家選びのポイント】

マイホームは人生でもっとも高額な買い物のひとつであり、「ここに一生住む」という考えのもとで購入する方も少なくないでしょう。

しかし実際には、転勤・転職や子どもの独立、親の介護といった事情から、売却や住み替え、あるいは賃貸活用という選択を迫られる可能性があります。

こうした状況に対応できるかどうかは、最初の家選びに大きく左右されます。

「資産価値」という言葉を使うと投資的なイメージを持たれがちですが、住宅購入においては「将来の選択肢が広がるような家を選ぶこと」と言い換えられるでしょう。

この記事では、住宅の資産価値がどのような要素で決まるのか、また将来の売却・住み替え・賃貸を見据えてどのように家を選ぶべきかといった点を解説します。

東海3県でマイホームの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

資産価値を意識した家選びの重要性

住宅を購入するとき、多くの方が「住み心地」や「価格」「立地」を重視します。

一方で、「将来いくらで売れるか」「貸し出せるか」という視点まで持って家を選ぶ方はあまり多くないでしょう。

住宅の資産価値を意識することは、決して投資目的の話ではありません。

「将来の選択肢を残しておくこと」、言い換えれば「いざというときに動ける家を選ぶこと」が、その本質です。

実際に、働き方やライフスタイルが多様化する現代においては、一生涯ひとつの家に住み続けるケースが必ずしも多数派ではなくなってきています。

子どもが独立したあとに住み替えを検討したり、転勤を機に賃貸に出したりと、家の活用方法は購入時の想定を超えて変わっていくものです。

だからこそ、購入の段階から「住んで終わり」ではなく「柔軟に活用できる家かどうか」を判断基準に加えておくことが、後悔しない住まい選びの第一歩といえるでしょう。

資産価値を左右する4つの要素

住宅の資産価値は、漠然と「良い家かどうか」で決まるわけではありません。

将来の売却・賃貸活用を見据えたとき、資産価値に直結する要素はある程度明確に整理することができます。

ここでは、特に重要な4つのポイントを確認しておきましょう。

① 立地（交通利便性）

資産価値を決める要素のなかで、最も影響が大きいとされるのが立地です。

国土交通政策研究所の調査では、住宅の取引価格に影響を及ぼす要素として、交通利便性が最大の要因であることが確認されています。

駅からの距離や主要都市へのアクセスのしやすさは、購入時だけでなく将来の売却時にも価格を左右する根本的な条件です。

立地は購入後に変えることができないため、エリア選びの段階で慎重に判断しておくことが何より重要といえるでしょう。

② 土地の価値

不動産の価格は「土地＋建物」で構成されていますが、この2つは時間の経過による価値の下がり方がまったく異なります。

木造住宅の場合、建物の資産価値は一般的に20〜30年でゼロに近づくとされています。

一方、土地の価値はゼロになることがなく、立地が良ければ長期間にわたって一定の水準を維持しやすいのが特徴です。

同じ価格帯の物件であっても、土地の割合が高いほど将来の資産価値を保ちやすい傾向があるため、購入価格における土地比率にも目を向けてみると良いでしょう。

③ 建物の品質・耐震性

土地と違い、建物は築年数が経過するほど品質が下がっていきます。

耐震等級が高い住宅や、長期優良住宅の認定を受けた物件であれば、築年数が経過しても安心して住み続けられると判断されやすく、売却時の評価が高まる傾向にあります。

また定期的にメンテナンスを行い、設備や構造を良好な状態に保つことも、資産価値を維持するうえで欠かせない取り組みです。

④ 間取りの汎用性

資産価値を考えるうえで見落とされがちなのが、「売れやすい間取りかどうか」です。

購入者にとっては理想的な間取りであっても、個性が強すぎる設計や特殊な構造は、売却時に買い手を絞り込んでしまうことがあります。

たとえば3LDK・4LDKといったベーシックな間取りは需要層が広く、将来の中古市場でも流通しやすい傾向があります。

「自分らしさ」を大切にしながらも、間取りの標準性をバランスよく意識しておくことが、長期的な資産価値の維持につながるでしょう。

「売れる家・貸せる家」に共通する特徴とは

資産価値を構成する要素を理解したうえで、次に考えたいのが「実際に売れるか・貸せるか」という実用的な視点です。

中古住宅市場や賃貸市場で選ばれやすい物件には、いくつかの共通した特徴があります。

将来の活用の幅を広げるために、購入前にチェックしておきたいポイントを整理してみましょう。

●コンパクトで手の届きやすい価格帯

中古市場で流通しやすい物件の条件として、まず挙げられるのが「価格の手頃さ」です。

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」によると、既存（中古）戸建住宅の平均購入資金は約2,917万円であり、新築の分譲戸建住宅（約4,591万円）とは1,600万円以上の開きがあります。

中古市場で取引される価格帯が2,000〜3,000万円台に集中していることを踏まえると、新築購入時の価格が抑えられていれば、売却時の価格帯を平均に近づけやすくなるという考え方ができます。

購入価格を適切な水準に保つことは、住み替え時の機動力にも直結するといえるでしょう。

●汎用性の高い間取りと標準的な設計

前章でも触れたとおり、間取りの汎用性は中古市場での流通しやすさに大きく影響します。

分譲戸建住宅はハウスメーカーが長年のノウハウをもとに設計した標準的な間取りを採用しているため、購入者層が広くなりやすく、注文住宅に比べて売却しやすいケースが多いとされています。

またリフォームを行いやすい構造であることも、売却価格の維持につながる重要なポイントです。

●戸建タイプは賃貸市場でも希少性が高い

売却だけでなく、賃貸活用の観点からも戸建住宅は注目されています。

集合住宅と異なり、子どもの声や生活音が気になりにくい戸建タイプの賃貸物件は、ファミリー層を中心に根強い需要があります。

戸建タイプの賃貸物件は流通量が少なく希少性が高いため、賃貸市場においても競争力を持ちやすいのが特徴です。

「売るか・貸すか」の選択肢を両方持てる物件を選ぶことが、ライフステージの変化に強い住まい選びといえるでしょう。

●新築であることの安心感と保証

中古住宅市場において、新築時の品質や保証の有無は売却・賃貸いずれの場面でも評価されるポイントです。

新築住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく10年間の瑕疵担保責任（対象：構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分）が義務づけられています。

こうした保証の存在は、将来の買い手・借り手にとっての安心材料となり、物件の信頼性を高める要素として機能します。

愛知・東海エリアで資産価値を維持しやすい立地の考え方

資産価値における立地の重要性は前章までで触れたとおりですが、「どのエリアが資産価値を維持しやすいか」は地域によって異なります。

愛知県で住まいを探す場合、どのような視点でエリアを選べばよいのでしょうか。

●名古屋市内および周辺エリアの需要は安定している

愛知県は製造業を中心とした産業基盤が強く、経済圏も安定していることから、住宅需要が比較的底堅いエリアとして知られています。

ある住宅情報サービス会社（備考参照）が2025年に発表した「買って住みたい街ランキング（東海版）」では、名古屋市が4年連続で1位を獲得しており、市内への居住ニーズの高さが数字にも表れています。

需要が安定しているエリアは、将来の売却・賃貸活用においても買い手・借り手が見つかりやすく、資産価値を維持しやすいとえるでしょう。

●「名古屋へのアクセス×価格帯」のバランスが重要

一方で、名古屋市内は物件価格が高くなりやすく、購入時のコストが膨らむほど将来の売却時に「適正価格で売りにくい」というリスクが生じます。

そのため、名古屋市内に隣接する豊田市・刈谷市・みよし市・大府市といった三河・知多エリアや、名古屋駅まで約20分でアクセスできる岐阜市なども、コストと需要のバランスが取りやすい選択肢として注目を集めています。

「名古屋へのアクセスが確保できて、かつ購入価格が中古市場で流通しやすい水準に収まるエリア」を選ぶことが、東海エリアにおける資産価値維持のひとつの目安といえるでしょう。

●人口動態と自治体の将来性も確認しておく

資産価値を長期的に維持するには、エリアの将来性も欠かせない判断材料です。

人口増加が続いているエリアや、子育て支援・再開発計画が充実している自治体は、将来にわたって住宅需要が持続しやすいと考えられます。

自治体のホームページや国土交通省が公開している地価公示情報などを活用しながら、購入前にエリアの将来性を多角的に確認しておくことが重要です。

住み替えを前提にした家選び｜将来設計との向き合い方

「ここに一生住む」という気持ちでマイホームを購入しても、実際には転勤や家族構成の変化、収入の変動など、予期しない出来事によってライフプランが変わることは珍しくありません。

だからこそ、購入の時点から「住み替えの選択肢を持てる家かどうか」を意識しておくことが、将来の安心につながります。

住み替えを前提に家を選ぶ際に確認しておきたいのは、「売れるか・貸せるか・いくらで動けるか」という3点です。

売却のしやすさはエリアと価格帯、貸し出しのしやすさは間取りと管理体制、そして住み替え時の資金力は購入価格と残債のバランスによって決まります。

東新住建の「そだつプロジェクト」は、こうした住み替えの現実を最初から設計に組み込んだ住まいです。

コンパクトな価格帯と耐震性の高い2×4工法に加え、東新住建グループのBLUEBOXによる賃貸管理サポートやAIを活用した売却・賃貸査定シミュレーションの提供など、「売る・貸す・住み続ける」の3つの選択肢を持てるしくみが整っています。

「いつか住み替えるかもしれない」という漠然とした不安を抱えながら家を探している方は、ぜひ一度そだつプロジェクトの詳細をご確認ください。

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住宅の資産価値・売却に関するよくある質問

Q 新築と中古では、どちらが資産価値を維持しやすいですか？

一概にどちらとは言い切れませんが、それぞれに異なる特性があります。

新築住宅は購入直後から建物の価値が下がり始めるものの、最新の耐震基準・省エネ性能を備えており、品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任など保証面での安心感があります。

一方の中古住宅はすでに一定の価値下落が済んでいるため、同じ期間保有した場合の値下がり幅が新築より小さくなるケースもあるのが特徴です。

いずれの場合も、立地・間取りの汎用性・定期的なメンテナンスが資産価値を左右する本質的な要素であることに変わりありません。

Q 購入後の資産価値を維持するために、自分でできることはありますか？

定期的なメンテナンスと清潔な状態の維持が、最も現実的かつ効果的な取り組みです。

外壁・屋根・水回りなどの劣化を放置すると修繕費が膨らむだけでなく、売却時の査定額にも直接影響します。

また固定資産税の支払いや登記情報の管理など、書類・手続き面を整えておくことも、スムーズな売却・賃貸活用につながる大切なポイントです。

Q 愛知・名古屋エリアで資産価値を意識した住まい探しをするには、何から始めればよいですか？

まずは国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」や「地価公示情報」で、検討エリアの地価推移や取引事例を確認することをおすすめします。

あわせて、希望エリアの人口動態や自治体の子育て支援・再開発計画なども調べておくと、将来の需要見通しを立てやすくなります。

「住みやすさ」と「将来的な活用のしやすさ」を両立できる物件を探したい方は、東新住建の「そだつプロジェクト」もぜひ選択肢のひとつとして検討してみてください。

まとめ

・住宅の資産価値は「立地・土地の価値・建物の品質・間取りの汎用性」の4つの要素で大きく変わるため、購入時から将来を見越した選択が重要になる

・建物の価値は年月とともに下がる一方、土地の価値は比較的安定するため、需要が持続しやすいエリア選びと定期的なメンテナンスが売却力を維持するカギとなる

・「売れやすく・貸しやすい」設計を最初から備えた住まいを選ぶことが、ライフステージの変化に柔軟に対応するための合理的な選択肢といえる

「いつか住み替えるかもしれない」という可能性を視野に入れながら家を選ぶことは、将来の選択肢を広げるための大切な視点です。

東新住建の「そだつプロジェクト」は、コンパクトな価格帯と耐震性能、そして売却・賃貸活用のしくみを最初から備えた住まいとして、将来を見据えた家選びの選択肢のひとつとなるでしょう。

愛知県・名古屋エリアでマイホームの購入を検討されている方は、ぜひ一度ご相談ください。

【備考】

住みたい街（自治体）ランキング＜東海版＞https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2025/sumicoco_tokai2025.html

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