相続財産に不動産がある!どう分配すれば?

相続が生じたときに相続人が複数いる場合、遺産を相続人で分ける必要があります。遺産が預貯金だけであれば協議してお金を分けることができますが、遺産に家や土地などの不動産が含まれる場合、台所は長男に、あの土地の奥は弟にというような分け方は現実的ではなく簡単に分けることができません。そこで本稿では遺産としての不動産の分け方としてどのような方法があるか、その方法のメリットとデメリットをご紹介します。

不動産分割の種類

不動産の遺産分割には4つの方法があります。現物分割、代償分割、換価分割、共有の4つです。現物分割は家や土地を家は誰に、土地は誰に、というようにそのまま分ける方法、代償分割は現物分割で分けると価値が偏ってしまうような場合に差額を金銭で代償する方法、換価分割は遺産を売却して金銭に換えた上で分割する方法、共有は不動産を複数人名義で所有する方法です。それぞれの場合を詳しくご紹介します。

現物分割

現物分割は家や土地をそのまま相続することです。父親が死亡し母親と子供2名で家(時時価1,000万円)と土地(時価2,000万円)と現金1,000万円を相続する場合を例にしてみましょう。現物分割は、母親は住んでいる家と現金(あわせて2,000万円分)、子供は土地を半分に分けて1,000万円ずつ相続する、と決める方法です。土地が分かれていない場合には分筆して2つにすることになりますが、分筆による分割も現物分割です。

メリットは遺産を換金する必要がないため家や不動産を現物で引き継ぎ残すことができる点です。デメリットは家や土地の数、大きさ、形、用途によって相続人同士で合意できるような分け方ができない場合には使えない方法だということ。土地の場合は分筆することもできますが、狭い土地であったり形状によっては分筆するには小さすぎたり、分筆することで価値が下がってしまう場合があるので注意が必要です。

遺産時価(万円)相続する遺産と時価(万円)備考
子1子2 
1,0001,000   
土地2,000 1,0001,000分筆して2筆の土地にする
現金1,0001,000   
合計4,0002,0001,0001,000 
 法定相続分2,0001,0001,000配偶者1/2,残りを子で分ける
 000法定相続分と相続した額の差

代償分割

代償分割は現物分割で分けた場合に価値が偏ってしまう、分筆で価値を下げたくない、というように現物分割をしたくない場合に使います。現物を分けることをせず特定の誰かが相続するようにします。それによって相続する金額に偏りが生じた場合、現物を相続した人が現物を相続しなかった人に対して金銭で代償する方法です。先ほどの例で言うと、母親は住んでいる家と現金(あわせて2,000万円分)、子1は土地を全て相続することにして、子1が子2に対して1,000万円を支払う、と決める方法です。

メリットとしては、家や不動産を現物で引き継ぐ、残すことができることさらに土地の分筆などをする必要がないことです。デメリットは前提として代償をする人(例では子1)に代償する資力がある必要があること、相続する財産を適正に評価して代償する額を合意する必要があることです。

代償分割の場合

遺産時価(万円)相続する遺産と時価(万円)備考
子1子2 
1,0001,000   
土地2,000 2,000 子1が土地を全部相続する
現金1,0001,000   
合計4,0002,0002,0000 
代償  -1,0001,000子1が子2に1,000万円代償する
 法定相続分2,0001,0001,000配偶者1/2,残りを子で分ける
 000法定相続分と相続した額の差

換価分割

換価分割は遺産を売却して金銭に換えた上で分割する方法です。相続する遺産を相続人が使用することがないと分かっているような場合や、相続人に代償相続するだけの資力がないような場合の分割方法になります。先ほどの例で言うと、家と土地は売却して母親と子供で売却したお金を分ける、現金は母親が相続する、と決める方法です。メリットとしては、不動産を現金化することから分割がやりやすいこと、代償分割の資力がなくても行えることです。デメリットとしては家や土地を現物で所有し続けることができないこと、買い手がいなくて売却ができない場合は使えないこと、売却するために値引きをしたり、不動産業者の手数料を払う必要があったりするため相続する資産の価値が下がることです。

換価分割の場合

遺産時価(万円)相続する遺産と時価(万円)備考
子1子2 
1,0001,000  売却して母と子2名で分ける時価で売却できたと仮定
土地2,000 1,0001,000
現金1,0001,000   
合計4,0002,0001,0001,000 
 法定相続分2,0001,0001,000配偶者1/2,残りを子で分ける
 000法定相続分と相続した額の差

共有

共有は不動産を複数人名義で所有する方法です。現物は残したい、分筆もしたくない、代償分割も資力がない、などの場合相続人で共有する、というのも一つの方法です。先ほどの例で言うと、家は母親、土地は母親と子ども3人で共有し、現金は母親と子供で分けるとし、土地を共有名義にします。メリットは、家や不動産を現物で引き継ぐ、残すことができること、さらに土地の分筆などをする必要がないことです。デメリットは、不動産の権利関係が複雑になるため土地活用や売却をする場合に共有名義人の合意が必要で手間がかかること、将来相続人が死亡して複数の新たな相続人がいる場合にはさらに細かく相続をしていくことになり、権利関係がさらに複雑になり処分がしづらくなることです。共有名義とすることは当座はやりやすい方法といえますが、将来換金することが前提の資産価値という考えから考えればデメリットも多い方法だといえます。

遺産時価(万円)相続する遺産と時価(万円)備考
子1子2 
1,0001,000   
土地2,000500750750土地は母と子2名で共有
現金1,000500250250相続税に備えて現金も3名で相続
合計4,0002,0001,0001,000 
 法定相続分2,0001,0001,000配偶者1/2,残りを子で分ける
 000法定相続分と相続した額の差

まとめ

いかがでしょうか。不動産の相続の方法として現物分割、代償分割、換価分割、共有の4つの方法をご紹介しました。相続人の経済状況と考え方、それぞれの方法のメリット・デメリットを検討するときの参考にしてみてください。また、相続の関連記事もチェックしてみてください。

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