『借地の窓口』借地で空家・土地問題を解決。
相続税の大型増税に、消費税率の引上げ。こんな時代だからこそ、考えましょう。
※神奈川県横浜市エリア・165坪の土地を活用した場合
駐車場経営よりもアパート経営よりもマンション経営よりも
確かな収入と安心があります。
土地を売れば短期間で大きな収入を手に入れる事ができます。しかし売却することで先祖代々から守ってきた土地は消滅し譲渡税がかかるため満額を受け取ることができません。また多く現金を所得しても相続の面から考慮すると大きな負担となります。残されるご家族にためにも、土地は売らずして土地の管理や節税対策の煩わしさのない定期借地をお薦めします。
【東京都三鷹市大沢エリアの場合】
売却額7,200万円であれば、譲渡税を引いた4,300万円が手残り収入に。最終的に土地はなくなります。
借地は毎月決まった額が安定して入ってきます。24年目には売却時の手残り同等額が入ります。しかも、土地は残ります！さらに、毎月収入も続きます！
必要な費用は、保証金より充当することができ、持ち出す費用がありません。
土地は貸すだけで「相続対策」・「節税対策」ができます！
| 駐車場・雑種地等 | 土地を貸す※1 | 節税 | |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 506,997円 | 84,499円 | 83%OFF |
| 都市計画税 | 108,642円 | 36,214円 | 66%OFF |
| 相続時評価減 | 41,387,500円 | 24,832,500円 | 最大40%OFF※2 |
※概算計算につき、実際の金額ではありません。※1:現況が駐車場、雑種地と比較した場合の土地固定資産税、土地都市計画税の比較(概算)※2:借地期間が満了に近づくほど、評価減は減少します。(上記は借地権割合60%・D地域の場合)
毎月22万円 / 年間264万円 の収入
場所：神奈川県横浜市
面積：165坪(545.45m²)
用途：賃貸住宅
木造2×4工法
共同住宅長屋2棟6戸
メゾネットタイプ
地代：220,000円/月
2,640,000円/年
(保証金：1,800,000円/回)
毎月9万円 / 年間103万円 の収入
場所：東京都国分寺市
面積：65坪(214.88m²)
用途：賃貸住宅
木造2×4工法
共同住宅長屋1棟3戸
メゾネットタイプ
地代：86,000円/月
1,032,000円/年
(保証金：900,000円/回)
定期借地権は、借主が一定期間土地を借り、活用できる権利です。土地オーナー様にとっては、あらかじめ契約で取り決められた期間土地を貸すことで長期間にわたって安定した地代が得られるメリットがあります。
また、借家や賃貸アパートなどを貸し出す場合、建物の管理や修繕などを行わなければなりませんが、土地のみを貸すので、いったん貸し出せば特に何もしなくて済むので、想定外の費用や面倒な手間もありません。
地代の支払い方法は毎月払いが普通ですが、一括での前払い契約もあります。一括前払いは、全期間分もしくは一定期間分の地代をまとめ払いする方法で、賃貸借契約を地代一括前払いで締結ができた場合、土地を手放さずにまとまった金額を得ることも可能です。
借主は土地の上に住宅などを建てて利用しますが、定期借地権は契約満了後に土地を更地にして返却することが前提となっています。
また、建物の解体費用など更に戻すための費用は借主が負担することが取り決められていますので、契約期間満了時に土地オーナー様には特に費用負担がないのも大きなメリットです。
更地にして返還された土地は、すぐに土地活用できるため、自宅を建てるために利用したり、売却したりすることも可能です。もちろん、再び定期借地権を利用して土地を貸し出すこともできます。
土地オーナー様は所有土地の固定資産税を支払わなければなりませんが、定期借地として貸し出した土地は、定期借地権の期間が満了するまで自由に処分することはできないため、利用方が制限されることから土地の財産評価額が低くなります。
固定資産税は、財産評価額を元にして計算されるため、貸し出し前よりも固定資産税が安くなります。同様の理由から都市計画税も安くなります。
相続税においても、税額算定の際に財産評価額を用いるため相続税が安くなります。相続税は現金や預金に比べ土地などの資産が多い場合、納税が難しくなるケースが多いのが実情です。土地などの不動産を相続した場合、期限内に相続税を現金で納付する必要がありますが、相続税が納付できないため先祖代々の土地を手放すケースも少なくありません。しかし、定期借地権を活用して土地を貸し出せば、相続税を下げ、なおかつ地代収入で相続税納付の補填もできます。
定期借地権付土地を借りて建物を建てて暮らしている人には、固定資産税と都市計画税が不要です。固定資産税と都市計画税は土地の所有者に対して課税される税金であるため、土地を所有して住宅を建てる場合と比べ税負担が大きく軽減されます。
万が一、借主が死亡して相続が発生した場合、借地権が相続税の対象になりますが、借地権の相続税評価額は、自用地と仮定した場合の評価額に借地権割合（住宅地であれば都市部でも50～60%程度）を乗じて計算されますので、相続税評価額が半分程度になり、相続税もそれだけ下がります。
借地権割合は地域別で30～90%の範囲内で国税庁が決定し発表しているもので、国税庁のホームページで確認可能です。借地権割合は都市部ほど大きな数字になりますが、住宅地であれば都市部でも50～60%程度。
