土地活用の種類とメリット・デメリット

自分に合った土地活用を

相続して使っていない土地など、ただ持っているだけの土地は、固定資産税がかかりマイナスの資産となってしまいます。そのため、上手く土地活用を行い収益を得られる状態にしておくといいですよね。土地活用には様々な方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

土地活用の種類

代表的な土地活用の種類

  1. 土地を売却
  2. 土地を借地
  3. アパート・マンション賃貸
  4. 駐車場・コインパーキング
  5. トランクルーム
  6. ロードサイド
  7. コインランドリー

賃貸マンションや賃貸アパートは収益が大きい一方、リスクが高く、手間も多いです。逆に、駐車場や借地での貸し出しは収益は小さいですが、リスクを低く抑え、手間もありません。

収益を目的とした投資であれば賃貸マンションや賃貸アパートのような土地活用が効果的ですし、固定資産税分プラスアルファの収益で良ければ借地やコインパーキング・貸駐車場のような小リスクの土地活用をするなど、自分に合った土地活用を選ぶのが大切です。

ただ、立地環境による向き不向きもありますので、土地活用を始めるにあたり「収益がいくら欲しい」というより「自分の土地はこの土地活用が向いている」と考えた方が効果的です。

土地売却のメリット・デメリット

売却

メリット

  • まとまったお金を得ることができる。
  • 売却後は固定資産税を支払う必要がない。

デメリット

  • 継続的な収入を得ることはできない。
  • 売却時に仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかる。
  • 売却して得られた利益に対して税率の高い譲渡所得税(所有期間5年超の長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%)がかかる。

借地・貸地のメリット・デメリット

借地

借地で地代を得る方法として、一般的には定期借地権があります。あらかじめ契約で取り決めた期間、土地を貸す方法です。

メリット

  • 自己資金0円から始めることができる。
  • 土地を定期借地権として貸すことで長期間にわたって安定した地代が得られる。
  • 土地返却時は更地にして返すという取り決めが定期借地権にはある。

デメリット

  • 定期借地契約は、基本的に中途解約ができません。
  • 最長50年の間、土地の用途が限定される。

アパート・マンション賃貸のメリット・デメリット

アパート・マンション賃貸

メリット

  • 満室に近い経営を続けることができれば、建物を建てるのにかかったお金を数年で回収でき、将来的には安定した不労収入とすることも可能。
  • 1年間の収入から経費を引いた所得は不動産所得として税金の対象となるが、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など、経費として計上できる。
  • 収益がマイナスとなった場合に、給与所得など他の所得のプラスと損益通算できる。
  • デメリット

    • 立地が非常に重要。
    • お金をかけて建物を建てても、入居者が集まらず家賃収入が得られなければ大きな赤字を負ってしまう。

    駐車場・コインパーキングのメリット・デメリット

    駐車場・コインパーキング

    メリット

    • 比較的安価な費用で始められる。
    • 管理にもそこまで手間がかかりません。
    • 1年間の収入から経費を引いた所得は不動産所得として税金の対象となるが、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など、経費として計上できる。

    デメリット

    • 税制上の優遇措置はほとんどない。
    • 「住宅用地」にならないので、固定資産税や都市計画税の軽減がない。(東京都の場合で住宅用地のほぼ6倍)
    • 相続税評価においても更地と同じ「自用地評価」となる。
    • 「貸宅地」や「貸家建付地」の評価減は受けられない。
    • 「小規模宅地の評価減」も200m2まで50%に抑えられる。
    • 平面駐車場の場合、減価償却費がない。立体駐車場の場合も、「建物」と比べれば減価償却費は少ない。
    • 「支出を伴わない必要経費」が少ないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなる。

    トランクルームのメリット・デメリット

    トランクルーム

    メリット

    • 専門業者に土地を一括借上げしてもらう方法であれば、収益は小さいがトランクルームを購入するリスクを回避することができる。
    • 自分でトランクルームを購入し、管理を業者に依頼する方法であれば、リスクはあるが収益を高くすることが可能。
    • 比較的場所を選ばず始めることができる。

    デメリット

    • 家屋の固定資産税がかかる。
    • 住宅ではないため土地の固定資産税は軽減されない。
    • 相続税では貸家建付地として評価される可能性がある。

    ロードサイドのメリット・デメリット

    ロードサイド

    ロードサイドとは幹線道路沿いの土地のことで、交通量の多さや好アクセスを活かし、商業店舗を建てて土地活用する方法です。

    メリット

    • 幹線道路沿いの土地が前提だが、高い収益が得られる。
    • 賃貸経営の場合、アパートやマンション、オフィスビルより高い収益が得られる可能性がある。
    • 事業用借地権の場合、収入が地代になるので、収益性はやや劣るが、長期的に安定した収入を得ることが可能。

    デメリット

    • 建賃貸経営の場合、建物の建築資金が必要。借入が必要になるケースが多く、元利返済により最終手残りは減少。
    • テナント撤退時、賃料収入が途絶える。
    • テナントに合わせた建物になっていることが多いため、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になる場合がある。

    コインランドリーのメリット・デメリット

    コインランドリー

    メリット

    • 比較的狭い土地でも導入しやすい。
    • 現地に管理者が常駐している必要がなく、人件費もほとんど掛からず、比較的手軽に運営可能。

    デメリット

    • 設備の導入に費用が掛かる。
    • 周辺環境のリサーチや価格調整など、運用を始めてからの経営努力が必要となる。
    • 住宅街の近辺の立地で、利用者が車で洗濯物を運ぶことを考えると駐車場の確保ができることも重要。

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