『借地の窓口』借地で空家・土地問題を解決。
最初に土地活用を考えた時、多くの方はなるべくリスクを抑えたい方法として駐車場経営が頭に浮かぶと思います。そこで、「月極駐車場」と「コインパーキング」、「定期借地」による土地活用を徹底的に比較したいと思います。
定期借地は毎月決まった額が安定して入ってきます。立地によって地代は変わりますが、24年目には売却時の手残り同等額が得られます。しかも、定期借地は利用方が制限されることから土地の財産評価額が低くなり、貸し出し前よりも固定資産税・都市計画税・相続税が大幅に安くなります。
土地オーナー様は、土地を貸すのみで、借主がその土地に見合った活用をしますので、立地条件というものは基本的にありません。お持ちの土地の価値に見合った地代を手間なく安定して得られます。
月極駐車場の賃料は、1台あたり大都市で1〜3万円程度。地方都市では5,000円〜1万円程度となっています。東京の一等地では5万円程の賃料を設定することも可能です。実質利回りはおおよそ4％程度が目安です。
月極駐車場は、毎日のように利用する近くの住民や会社が対象になります。例えば、営業車を多く所有する法人があれば、一度に複数台かつ長期契約が見込めます。車1台分の駐車スペースしかない住宅が立ち並ぶ住宅街や大きなマンションなどが近くにあれば、2台目のための駐車場としての需要が狙えます。
同じ場所で、月極駐車場・定期借地を比較シミュレーションしてみました。
| 定期借地 （借地の窓口） |
月極駐車場 | |
|---|---|---|
| 設定条件 | 地代：1,827円/坪 | 駐車場11台 1台：18,000円/月 管理委託 100％稼働を想定 |
| 運用期間 | 30〜50年 | 自由 |
| 収入(年) | 約182.4万円 | 約237万円 （管理手数料含む） |
| 収入の安定 | 長期安定 | 不安定 |
| 固定資産税(年) | 約8.5万円 （約83%減額） |
約50万円 （100％課税） |
| 都市計画税(年) | 約3.7万円 （約66%減額） |
約10.9万円 （100％課税） |
| 相続税評価額 | 約2,483万円※ （約40%評価減） |
約4,138万円 （100％評価） |
| 節税効果 | 約1,700万円 | 0円 |
| 初期投資費用 | 少額 | 少額 |
| 立地条件 | 貸すだけなので条件なし | 駅近もしくは住宅街 |
| 保証金 | 約210万円 （運用益は土地所有者のもの） |
なし |
| 管理負担 | なし | なし |
| 管理にかかる費用 | なし | 管理手数料（約5％） |
| リスク | 長期土地を貸し出すことになる | 常に100％稼働する保証はない |
コインパーキングの平均稼働率は50％程度、条件の良い立地で70％程度で、こちらも実質利回りは4％程度が目安です。コインパーキング投資の収入や利回りは、物件の立地や道路付けによってかなりの差が出てきます。
コインパーキングは、短時間利用される商業施設などの近くが好条件と言えます。路上駐車などが多い場所は狙い目でしょう。ただし、近隣に競合するコインパーキングが多数存在していたりすると、価格競争などは避けられないでしょう。また、ターゲット施設が撤退する可能性もあるため、コインパーキングの立地選定は、月極駐車場より難しいと言えます。
同じ場所で、コインパーキング・定期借地を比較シミュレーションしてみました。
| 定期借地 （借地の窓口） |
コインパーキング | |
|---|---|---|
| 設定条件 | 地代：1,827円/坪 | 駐車場11台 1時間：600円 業務委託 （一括借上げ80％） |
| 運用期間 | 30〜50年 | 自由 |
| 収入(年) | 約182.4万円 | 約151.8万円 （一括借上げ） |
| 収入の安定 | 長期安定 | 安定 （状況により借上料金の変更あり） |
| 固定資産税(年) | 約8.5万円 （約83%減額） |
約50万円 （100％課税） |
| 都市計画税(年) | 約3.7万円 （約66%減額） |
約10.9万円 （100％課税） |
| 相続税評価額 | 約2,483万円※ （約40%評価減） |
約4,138万円 （100％評価） |
| 節税効果 | 約1,700万円 | 0円 |
| 初期投資費用 | 少額 | 少額 |
| 立地条件 | 貸すだけなので条件なし | 駅近もしくは商業施設周辺 |
| 保証金 | 約210万円 （運用益は土地所有者のもの） |
なし |
| 管理負担 | なし | なし |
| 管理にかかる費用 | なし | 一括借上げ料（約20％） |
| リスク | 長期土地を貸し出すことになる | 競合や環境の変化に大きく左右される 一括借上げ保証額が下がる場合がある |
駐車場投資による収入や利回りは立地に大きく左右されます。既に土地を持っている方が土地活用をする場合を除けば、月極駐車場、コインパーキング、いずれも実質利回りはおおよそ4％程度と決して収益性が高い投資方法とは言えません。
駐車場投資は、初期投資が少ないため、撤退も比較的容易です。低リスクで土地活用をお考えの方、分散投資のひとつとしてお考えの方には良い選択肢となるでしょう。都心では駐車場不足が慢性化しており、今から駐車場投資を始めても十分に収益を確保することができるでしょう。
しかし、地方の駐車場は供給過多ぎみのため、相当の好立地でないと駐車場投資をしても思うように収益をあげることは難しいでしょう。さらに、近年では若者の車離れ、少子高齢化、人口減少など、将来的に駐車場需要は減少傾向にあります。駐車場投資の将来性は明るくないというのが現実です。
東新住建では、長期で土地を貸していただける借地を募集しています。
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